Договор купли продажи долей квартиры

Содержание

Договор купли продажи 1/2 доли квартиры (образец) 2021

Договор купли продажи долей квартиры

/ Жилищные споры / Договор купли-продажи доли в квартире

Просмотров 865

Условия продажи долей отличаются от продажи целой квартиры. Однако обе операции объединяет общий документ – договор купли-продажи. Особого внимания заслуживает предмет сделки. Вот тут возникает путаница – многие не знают, что такое доля, в чем она измеряется, как ее определить в договоре купли-продажи? Отсюда и ошибки юридического характера.

Как правильно составить договор купли-продажи ½ доли квартиры? Попробуем разобрать форму, содержание, приложения и назначение документа. Если у вас останутся вопросы – задавайте их юристам нашего портала.

Можно ли продать долю в квартире: предмет сделки

Прежде чем составлять договор купли-продажи (ДКП), нужно определить предмет сделки. Нас интересует не комната, не квартира, не дом – а доля в праве общей собственности на жилое помещение. Ее нельзя сравнивать с физическими объектами (например, комнатой).

Правообладатель имеет полное право продать долю в квартире текущим совладельцам или третьим лицам (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Особенность сделки в том, что долю нельзя увидеть, потрогать и выделить в виде комнаты (за редким исключением). Фактически – это «идеальная» величина, которую можно отразить на бумаге (например, ¼ доля в квартире).

Впрочем, иногда продают не просто дробь, а долю в виде комнаты. Схема «покомнатного» использования квартиры оговаривается заранее – путем составления соглашения между всеми содольщиками.

Или в принудительном порядке – на основании судебного постановления (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Таким образом, владелец может продать долю с закрепленной за ней комнатой (например, гостиная — это треть от 3-комнатной квартиры).

Совет покупателям! Попросите продавца показать свежую выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Документ будет содержать сведения о размере доли, которую вы собираетесь приобрести.

Вместе с тем, если за долей закреплена комната, потребуйте копию соглашения всех совладельцев или копию решения суда. Также у продавца должны быть на руках отказы всех сособственников – поскольку они имеют право первыми выкупить долю в квартире.

Тем самым, вы узнаете о предмете сделки – «идеальная» или «физическая» доля в общем праве.

Стороны договора

Участниками купли-продажи могут быть разные люди – от несовершеннолетних до группы собственников. Рассмотрим, кто выступает на стороне продавца, а кто – приобретателем.

Продавец

Личность продавца играет важное значение, так как от его имени действует собственник или его представитель:

  • группа сособственников квартиры – если предметом сделки является не отдельная доля, а квартира целиком. Уже с 31 июля 2019 года такие сделки будут проходить без участия нотариуса (ФЗ № 76 от 1 мая 2019 года). Уведомления о продаже своей доли рассылать не нужно, достаточно выступить от лица «Продавцов» и проставить подписи под ДКП квартиры;
  • один продавец – заключает договор с выбранным покупателем в рамках своей доли (остальные продавцы – аналогично). Потребуется соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) – разослать извещения в адрес всех содольщиков и дождаться обратных ответов;
  • несовершеннолетний или недееспособный собственник – не может выступить в роли продавца, за него это делают родители или опекуны. Дети с 14 лет заключают сделки от своего имени, но с одобрения обоих родителей. Еще одно обязательное условие – согласие органа опеки и попечительства (ООП). Они проставят печать только в том случае, если ребенку будет выделена доля в другой квартире (альтернатива – перечисление денег на личный счет несовершеннолетнего в банке).

Супруг не сможет распорядиться долей, если квартира находится в совместном владении. Сперва придется разделить имущество, т.е. выделить долю мужа и жены. Обычно с этим помогает нотариус – у него же можно сразу заключить ДКП ½ доли в квартире настоящему или бывшему супругу.

Покупатель

Второй стороной договора купли-продажи – покупателем – могут быть как совладельцы, так и третьи лица (не собственники). Обязательные условия – дееспособность и платежеспособность. Особо требования не меняются даже если покупателей несколько. Правда, придется заключать несколько ДКП – с каждым из приобретателей.

Закон оговаривает, что покупателем не может быть ребенок до 18 лет, если от имени продавца выступают его родители, опекуны, попечители или близкая родня названных лиц (п. 3 ст. 37 ГК РФ). Такие сделки запрещены и не возможны даже в случае продажи квартиры.

Как правильно составить договор купли-продажи доли в квартире

Намерения сторон можно сразу закрепить в предварительном договоре купли-продажи – документ, имеющий юридическую силу. Условия основной сделки фиксируются в письменном, нотариальном договоре купли-продажи (ст. 550 ГК РФ). Желательно вносить сведения в печатный бланк, нежели вписывать их от руки.

Обязательные пункты ДКП доли в квартире:

  • «шапка» – наименование документа, дата и место, сведения о сторонах (ФИО, адрес, паспортные данные, дата рождения), установление ролей (кто – «Продавец», а кто – «Покупатель»);
  • описание объекта продажи (предмет) – точный адрес, площадь, размер доли, технические и кадастровые данные квартиры;
  • цена – во сколько Продавец оценивает долю в квартире (например, 1 200 000 рублей);
  • ссылка на документы – на каком основании возникло право собственности, чем подтверждается, где зарегистрировано;
  • сведения об остальных долях и их владельцах + подтверждения об уведомлениях и отказе от преимущественного права выкупа;
  • информация об отсутствии ареста, залога и прочих обременений;
  • сведения о прописанных в квартире гражданах – отметить срок их снятия с регистрационного учёта (при необходимости);
  • права и обязанности сторон – Продавца и Покупателя;
  • порядок расчетов;
  • как будут разрешаться спорные моменты – на случай конфликтов;
  • кто несет расходы – Продавец, Покупатель или обе стороны;
  • срок регистрации в органе Росреестра;
  • число экземпляров ДКП;
  • приложение в виде акта приема-передачи – обязательное условие;
  • подписи сторон;
  • удостоверительная подпись и печать нотариуса.

Куда нести, где регистрировать?

Современные сделки по отчуждению долей в общей собственности проходят заверку в кабинете у нотариуса. Обычная письменная форма договора не подойдет. Нужно составить ДКП именно у нотариуса. Причем, специалист вряд ли примет «собственноручный» договор, который оформлен не им самим.

Порядок заверки договора купли-продажи:

  1. Выбор и обращение в нотариальную контору.
  2. Проверка личных документов, дееспособности сторон, запрос нужных справок и выписок из органа Росреестра – все действия нотариуса.
  3. Проверка юридической чистоты сделок, при необходимости рассылка уведомлений в адрес совладельцев (впоследствии нотариус выдаст свидетельство о вручении/невручении письма).
  4. Оформление проекта договора купли-продажи доли в квартире.
  5. Зачитывание его вслух всем присутствующим – Продавцу и Покупателю.
  6. Разъяснение непонятных моментов, прав и обязанностей, последствий от расторжения ДКП.
  7. Проставление подписей сторон, росписи и печати нотариуса.
  8. Отправка электронных документов на регистрацию в ФКП «Росреестра» – новая обязанность нотариусов с 1 февраля 2019 года.

Далее, происходит внесение изменений о переходе права собственности от Продавца к Покупателю. Нотариус получает электронные выписки из ЕГРН и передает их участникам сделки (см. «Как оформить долю в квартире в собственность«).

Какие нужны документы?

И так, заключение договора купли-продажи – не последний шаг на пути к продаже части недвижимости. Сторонам придется оформить переход права собственности в ФКП «Росреестра». Речь идет о подаче документов, указанных в положении законодательства.

Список документации:

  • паспорта – продавца и покупателя;
  • заявление о государственной регистрации права собственности – заполняет нотариус вместе с передачей документов в Росреестр;
  • доверенность – если оформление поручено представителю;
  • копия договора купли-продажи доли в квартире – останется в органе регистрации;
  • передаточный акт (приема-передачи);
  • документы от продавца – о том, что он является владельцем квартирной доли;
  • техническая и кадастровая документация (по ситуации);
  • копии уведомлений/телеграмм или нотариальных свидетельств о вручении писем остальным совладельцам;
  • нотариальные отказы – если никто из них не воспользовался преимущественным правом выкупа;
  • дополнительно – согласие супруга (женатым/замужним собственникам);
  • разрешение от ООП – в форме заключения с печатью.

Прилагать квитанцию об оплате госпошлины необязательно – сведения и так поступают в базу данных Росреестра (п. 7 ст. 18 ФЗ № 218 «О государственной регистрации»). Обо всех нюансах позаботится нотариус.

Сколько стоит договор купли-продажи ½ доли в квартире?

Что касается расходов, то они в большей степени ложатся на покупателя. Именно покупатель оплачивает услуги нотариуса и госпошлину Росреестра. Но так происходит не всегда – стороны могут договориться об иных расчетах (например, поровну).

Стоимость заверки ДКП доли в квартире:

  • госпошлина – размер составляет 0,5% от цены договора (стоимости доли). Предельное значение – 300 рублей, а максимальное – 20 000 рублей (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ);

Если оценка доли ниже, чем ее кадастровая стоимость – нотариус обратится именно к кадастровой цене. Для расчетов заказывают кадастровую выписку из ЕГРН, где и содержится актуальная цена на текущую дату. Сведения Росреестра обновляются каждый год.

  • услуги правового и технического характера (УПТХ) – нотариальный тариф зависит от региона (в среднем – от 1 500 до 5 000 рублей).

Продавцу предстоит оплатить 350 рублей – тариф Росреестра за изменения в государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Налоговый сбор для покупателя – 2 000 рублей, уже за регистрацию права собственности на объект.

Не стоит забывать и о налоге на недвижимость – его размер вычисляется по ставке 13% от цены договора (суммы выплаты). Обязательство несет продавец – как получатель дохода от сделки с жильем. Допускается уменьшение суммы налога за счет налогового вычета. Подробнее о расчетах и ставках вы можете узнать из статьи «Налог с продажи доли в квартире».

Составлению договора купли-продажи уделяется пристальное внимание.

Опечатки, ошибки в инициалах, некорректные сведения о праве собственности, отсутствие пункта об «уведомлении остальных собственников» – типичные нарушения и основания для отказа в регистрации.

Если вы не хотите допустить ошибки, обратитесь за консультацией к нашим юристам. Они пояснят тонкости общей долевой собственности и оценят вашу ситуацию.

Источник: http://law-divorce.ru/dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire/

Договор купли-продажи доли в квартире: как составить правильно, важные условия, образцы докуметов

Договор купли продажи долей квартиры

Последние изменения: Январь 2021

Собственник недвижимости распоряжается ею по своему усмотрению, передавая в аренду, дар или при продаже.

Однако, в отношении долевого права на собственность есть свои особенности, связанные с наличием других заинтересованных лиц-совладельцев единого объекта.

Договор купли-продажи доли в квартире оформляется на единых принципах, как и остальная недвижимость, однако процесс обязывает соблюсти определенные условия.

При продаже доли учитывают преимущественное право других собственников на выкуп. Отчуждение части жилья в пользу постороннего лица возможно только при оформленном отказе других дольщиков.

Особенности продажи доли в квартире

Перед оформлением сделки с другим покупателем проходят обязательный процесс предварительного согласования с остальными владельцами. Для этого продавец заранее уведомляет дольщиков о планируемом событии и сообщает условия продажи, на которых возможен выкуп. Образец письма о продаже можно скачать ниже.

На рассмотрение предложения отводится 30-дневный срок, по истечении которого продавец получает право переоформить долю. Если остальные владельцы долей отказываются от права выкупа, закон разрешает произвести законное отчуждение на тех же условиях, которые предлагались текущим дольщикам.

Ограничение не дает права запретить сделку, но позволяет остальным владельцам расширить размеры личного имущества.

Зачастую доли возникают в результате приватизации квартиры на всех членов семьи, в таком случае, между родственниками может быть заключено соглашение о выкупе долей, для дальнейшего объединения частей квартиры в целый объект недвижимости.
При несоблюдении срока ожидания решения или исключения из процедуры приоритетного предложения сделки текущим владельцам объекта, последние вправе оспорить продажу собственности через суд и признать сделку незаконной. Так как подобная ситуация невыгодна ни одной из сторон, следует неукоснительно соблюдать условия согласования перед отчуждением по долям.

Документальным основанием для подписания купчей станет наличие подтверждения о том, что все заинтересованные лица были оповещены о предстоящей продаже, либо оформленный в письменном виде отказ от первоочередного права (см. образец заявления об отказе преимущественной покупки).

По согласованию сторон составляется предварительный договор на покупку с внесением задатка или аванса.

Перед продажей необходимо определить, нужно ли выделять долю в натуре, и как это сделать. Следует учитывать, что при желании продать свою часть другим сособственникам, натуральный раздел может не требоваться (если покупатель намерен объединить все доли в единое целое).

Есть свои нюансы с использованием материнского капитала в расчетах за приобретаемую часть недвижимости. Сделки между родственниками не запрещены ГК РФ.

Однако, при использовании средств маткапитала ограничение касается лиц, состоящих в близком родстве (дети, муж), то есть владелец сертификата не может выкупить долю у мужа либо ребенка, являющихся долевыми собственниками. Это позволяет исключить риск незаконного обналичивания средств.

Так же одним из требований ПФ при покупке доли является то, что в итоге сделки вся квартира переходит в собственность владельца сертификата на маткапитал и семьи. Хотя встречаются случаи, когда ПФ разрешает покупку доли, выделенной в натуре, и предствляющей изолированную комнату.

Помимо предварительного оповещения остальных собственников владелец доли должен подготовить к подписанию пакет документации, включающий личные бумаги и документы на предмет сделки:

  1. Личный документ продавца, удостоверяющий личность (паспорт).
  2. Правоустанавливающие бумаги на долю (свидетельство).
  3. Техпаспорт, кадастровые документы на долевую квартиру.
  4. Выписку лицевого счета.
  5. Справка обо всех зарегистрированных на указанной площади жильцах.
  6. Если доля приобреталась в период брака в качестве совместной собственности, оформляют согласие законной второй половины.
  7. Отказ от выкупа оформляют у нотариуса. Если в числе собственников указаны недееспособные или несовершеннолетние, письменный отказ подписывают их законные представители.

Чтобы подписание договора было признано законным, а новый хозяин смог перерегистрировать право на имущество, необходимо соблюсти существенные условия сделки купли-продажи.

Основные положения

 

Существуют определенные требования к оформлению купчей, нарушение которых ведет к риску признания сделки ничтожной. Прежде всего, речь идет о том, как правильно составить договор и включить в него обязательные реквизиты.

Сторонами сделки могут являться как обычные граждане — физлица, так и организации.

Структура текста договора должна позволять идентифицировать:

  • стороны сделки;
  • отчуждаемый объект;
  • его состояние;
  • порядок расчетов и передачи имущества;
  • цену;
  • сроки исполнения обязательств.

Действие договора начинается с момента подписания, а выполнению подлежат все заявленные в договоре обязательства на оговоренных условиях. Документ считается действительным, если под ним стоят подписи сторон, а структура соответствует предъявляемым юридическим требованиям к договору.

Основные реквизиты

Для составления документа самостоятельно можно воспользоваться готовыми типовыми бланками, заполнив их нужной информацией и внеся свои особые условия в договор (при необходимости).

Договор будет признан юридически значимым документом, если его положения не будут противоречить действующему законодательству, а процедура подписания проведена по доброй воле обеих сторон.

К важным реквизитам документа относят следующие параметры:

  • Время и место заключения договора.
  • Данные о покупателе и продавце (полностью ФИО, информация о рождении, гражданстве, половой принадлежности, сведения из паспорта, адрес регистрации, реквизиты банка для перечисления).
  • Предмет сделки требует четкого указания доли, детального описания отчуждаемой части и всей квартиры в целом. Предмет должен содержать следующее описание: размер доли, точный адрес местоположения квартиры, этаж.
  • Цена сделки отображает ту сумму, за которую покупатель согласился принять, а продавец может передать долю в собственность. После письменного оповещения остальных содольщиков о продаже, изменить цену сделки невозможно без нового согласования.
  • Параметры проведения расчетов, условия и сроки оплаты.
  • Сведения о документах, подтверждающих законность отчуждения (правоустанавливающие бумаги, свидетельства, а также документы, подтверждающие наличие/отсутствие претензий третьей стороны на указанную часть квартиры).
  • Информация с описанием выявленных недостатков, дефектов, общего состояния квартиры.
  • Сведения о гражданах, являющихся жильцами объекта, сохраняющими право проживания после отчуждения доли.
  • Права, обязанности.
  • Ответственность сторон с описанием возможных последствий при несоблюдении или нарушении пунктов договора.
  • Разрешение спорных ситуаций.
  • Установление ответственных за оплату расходов по заключению сделки.
  • В тексте договора указывают, в каком количестве были подписаны экземпляры и у кого они будут находиться после подписания.

Помимо договора для дальнейшей регистрации права на нового дольщика потребуется подписание приемопередаточного акта, исключающего дальнейшие претензии к состоянию и самому объекту. Расписка в получении средств станет документальным подтверждением исполнения условий покупки доли, если порядок расчетов предусматривает наличные средства.

Рекомендации к составлению

Особое внимание при подготовке текста договора уделяют правильному отражению информации о предмете сделки в виде описания объективных показателей, позволяющих провести идентификацию объекта, определить его физически. Размер собственности указывается в виде дроби (продавцу может принадлежать определенное число долей из общего количества изначально определенных долей).

В обязательном порядке в договоре указывают, имеются ли ограничения в праве – оформление объекта в залог, арендные отношения, наличие сервитута, иных возможных претензий от третьих лиц.

Процедура заключения договора купли-продажи доли в квартире

Начиная с июля 2016 года, произошли некоторые изменения в процедуре оформления сделок с недвижимостью. Если ранее допускалось подписание самостоятельно составленного договора, то позже появилась необходимость в обязательном заверении документа у нотариуса.

Нотариально заверять требуется любые сделки, связанные с отчуждением долей в общедолевой собственности, включая продажу долей всеми владельцами единого объекта, или продажу каждой доли по отдельности. Данное требование не распространяется на сделки по отчуждению собственности, входящей в имущественное право ПИФ или при покупке с целью включения в ПИФ.

Обязательное участие нотариуса требуется при оформлении купчей, если одной из сторон сделки является несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Нотариус обязан проверить на законность и удостоверить законность сделок по возмездному отчуждению, а также при передаче имущества в дар или обмене.

Процесс заверения договора происходит в следующем порядке:

  1. Проверяются личные документы сторон, проводится на соответствие лиц, указанных в документах фактически присутствующим.
  2. Устанавливается дееспособность и способность принимать самостоятельные решения.
  3. Проверяют законность прав продавца на отчуждаемое имущество.
  4. Текст договора зачитывается перед всеми участниками сделки вслух.
  5. При наличии вопросов, каждый из пунктов должен быть разъяснен любой из сторон.
  6. После подписания нотариус ставит штамп заверения документа и далее передается на перерегистрацию права.

Процедура, как зарегистрировать правильно возмездный переход права на долю, мало отличается от любой другой возмездной сделки с недвижимостью, требуя предварительного оповещения остальных владельцев и предложения права выкупа.

Таким образом, переоформить долю на нового собственника за короткий срок не удастся, в связи с необходимостью ожидания истечения 30-дневного срока, в течение которого другие дольщики вправе произвести выкуп.

Этот момент необходимо учитывать при намерении продать долю третьей стороне.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire/

Договор купли-продажи доли в квартире 2021: образец и предварительный договор

Договор купли продажи долей квартиры

В сделке заинтересованы лица, получившие долю по наследству, договору дарения, в результате раздела имущества. Она становится популярной в Москве – это способ получить прописку в столице. Договор купли-продажи доли в квартире отличен от иных ДКП недвижимости.

Что такое собственность в долях, и как ее продавать?

Долевая собственность – недвижимость, принадлежащая одновременно нескольким собственникам. По статистике, под характеристику подходит 50 – 80 % жилья в РФ: не только коммунальные квартиры, но и новостройки. Причины – разделение частей квартиры между родственниками, развод супругов.

Собственник вправе распоряжаться, владеть, пользоваться своей долей. Проживание, продажа – его возможности. Сложность в том, что доли порой не выделяются натурально, как «одна комната», а существуют лишь в бумагах – ¼, ½ доли квартиры. Но продажа доступна для всех. Стоимость целых долей («комната», «две комнаты») выше.

От полной продажи отчуждение доли имеет два коренных отличия:

  1. ДКП должен быть составлен и заверен только нотариальной контрой.
  2. Первым покупку доли предлагают совладельцам недвижимости. Если они отказываются от приобретения, их согласие на сделку не требуется.

По другим аспектам продажа доли и квартиры целиком практически не отличимы.

Интересно! Если долю не продают, а дарят, то в этом случае уведомление совладельцев жилья не требуется. Это существенно сокращает продолжительность сделки.

Порядок и правила составления соглашения

Последние нововведения предписывают заключать ДКП о продаже имущества в долевой собственности в нотариальной конторе.

Условие позволяет защитить интересы не только покупателя и продавца, но и совладельцев имущества. Стороны, собрав требующиеся бумаги, вместе посещают нотариуса.

Специалист объясняет их права и обязанности, информирует, какая документация обязательна для составления документа.

Если все в порядке, нужные бумаги собраны, предварительный договор составляется сразу же. Это стандартный бланк, в который вносится личная информация о сторонах, характеристика недвижимости. По просьбе сторон договор может быть дополнен условиями, изменен, но только в рамках закона.

После составления документа продавец и покупатель внимательно проверяют его. К этому нужно отнестись ответственно: из-за малейшей ошибки бумагу не примут в Росреестре, а всю процедуру придется повторить заново. Если договор составлен верно, нотариус заверяет его. Оригиналы документа выдаются покупателю и продавцу. Обязательно нужна заверенная нотариально копия для Росреестра.

Дополнительно нужен акт приема-передачи долевой собственности продавца. Документ подтверждает, что покупатель полностью рассчитался с продавцом. Допустима расписка, составленная от руки. Но чтобы избежать проволочек и ошибок, лучше обратиться к акту.

Что должно быть в договоре

соглашения стандартно для документации, сопровождающей сделки с недвижимостью.

Образец договора купли-продажи таков:

  1. Реквизиты покупателя и продавца: ФИО, гражданство, дата и место рождения, паспортные данные (серия, номер, кем и когда был выдан документ, код подразделения).
  2. Описание предмета сделки. Обязательно должно быть указано, что это доля недвижимого объекта – ½, 1/3, ¼. Указывается полный адрес: населенный пункт, улица, номер дома и квартиры, этаж. Прописывается общая площадь жилья и площадь выделенной доли. Если последняя «идеальная», в договоре указывается, чему она соответствует – одна, две комнаты.
  3. Стоимость предмета сделки в рублях. Условия, сроки передачи денег от покупателей.
  4. Подтверждение, что доля принадлежит продавцу. Им станет ссылка на выписку из ЕГРН (если объект приобретен позже 2016 года): номер, дата записи о регистрации. Второй вариант – свидетельство о праве собственности (доля куплена, получена ранее 2016 года): серия, номер, дата выдачи документа.
  5. Гарантии продавца, что предмет сделки не заложен, не продан, не находится под арестом, не проходит предметом долга.
  6. Условия проведения расчетов: перевод необходимой суммы на расчетный счет, помещение в банковскую сейф-ячейку и др.
  7. Снятие с регистрационного учета продавца: срок, в течение которого он обязуется выписаться из квартиры.
  8. Подтверждение, что у продавца нет долгов по коммунальным услугам, оплате содержания своей доли жилья.
  9. Продавец свидетельствует, что его полностью устраивают условия сделки, он заключает договор добровольно, без принуждения.
  10. Обе стороны подтверждают, что являются дееспособными гражданами, не страдают от патологий, не позволяющих осознать суть принимаемых ими решений.
  11. Условие, что документ вступает в силу одновременно с его регистрацией в Росреестре.
  12. Распределение расходов по составлению, заверению документа, ведению сделки: ложатся полностью на продавца или покупателя, распределяются 50/50.
  13. Подписи сторон с расшифровкой, дата составления договора.

Бумага составляется в 3 экземплярах, равнозначных по юридической силе. Первый вариант остается продавцу, второй – покупателю, третий передается в отделение Росреестра, где регистрируется сделка.

Этапы сделки

Чтобы продать долю, необходимо ее выделить. Если между совладельцами нет разногласий, то составляется соглашение о разделении долей.

Если ситуация спорная, части недвижимости между собственниками разделяет суд. В таком случае «идеальную долю» (отдельную комнату) получить удается не всегда – из-за претензий на нее совладельцев.

После выделения долей сделка купли-продажи проходит поэтапно.

Из видео вы узнаете о нюансах оформления купли-продажи недвижимости:

Оповещение владельцев других долей в квартире

По ст. 250 ГК РФ они обладают преимущественным правом на ее приобретение. Оповещение письменное, с ценой и условиями сделки.

Далее возможны три варианта развития событий:

  1. Все совладельцы отказались. Долю можно предложить стороннему покупателю.
  2. В течение месяца собственники соседних долей не выразили ни согласия, ни отказа. Положение дел позволяет искать стороннего покупателя.
  3. Второй собственник решил приобрести долю по указанной стоимости. С ним заключается соответствующее соглашение.

Чтобы совладельцы не чинили препятствий сделке, на руках у покупателя должно быть письменное доказательство отправки им уведомлений. Самый простой способ – направление заказных писем с сообщением о доставке. Можно выбрать уведомление через нотариуса, что выйдет дороже.

Составление договора, заверение документа

На втором этапе покупатель и продавец составляют и подписывают договор. Он заверяется у нотариуса, иначе сделка будет признана недействительной.

К составлению благоразумно перейти, если:

  1. Совладельцы жилья письменно отказались от возможности приобретения или в течение месяца не отвечали на уведомление.
  2. Есть письменное подтверждение, что предупреждения о продаже были высланы совладельцам.
  3. Собраны необходимые документы.
  4. Найден покупатель.

Договор – стандартный бланк, заполняется или от руки, или в текстовом редакторе. Важно, чтобы в документе не было неточностей, ошибок и исправлений.

Регистрация в Росреестре

Соглашения о продаже-приобретении недостаточно для перехода права собственности. Его оформляют в Росреестре. Подача пакета документов в учреждение возможна тремя способами:

  • личное обращение, пересылка бумаг заказным письмом, через официальный интернет-портал;
  • обращение в МФЦ;
  • подача через нотариуса.

Последний способ не стоит игнорировать – с февраля 2019 года он бесплатен. Но госпошлина за саму регистрацию сделки в Росреестре снимается в любом случае.

Интересно! Свидетельства о праве собственности не выдаются с 2016 года. Их заменяют выписки из ЕГРН.

Пакет документов

Для составления договора потребуется следующее:

  1. Гражданские паспорта сторон.
  2. Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
  3. Документация, подтверждающая получение продавцом доли – договор дарения, купли-продажи.
  4. Справка о лицах, прописанных (в том числе и временно отсутствующих) в пределах отчуждаемой доли.
  5. Квитанции, подтверждающие оплату продавцом содержания жилья, коммунальных услуг.
  6. Кадастровый паспорт объекта сделки с перечислением характеристик.
  7. Технический план, свидетельствующий об отсутствии незаконных перепланировок.
  8. Если сделка заключается доверенным лицом с какой-либо стороны, дополнительно потребуется его гражданский паспорт и нотариально подтвержденная доверенность.
  9. Письменные доказательства отказа совладельцев недвижимости от покупки доли: расписки, уведомления о рассылке писем.

Список необходимых документов, чтобы избежать задержек, предварительно узнают у нотариуса.

Важно! Выписка из ЕГРН доступна онлайн на сайте Росреестра. Также ее можно получить в ближайшем МФЦ или местном отделении организации. ДКП, договор дарения можно восстановить в случае их утери или порчи. Технический план и кадастровый паспорт недвижимости оформляются в БТИ или том же Росреестре.

Для регистрации сделки в местном отделении Росреестра необходимы:

  1. Заявление.
  2. Гражданские паспорта отдельных сторон.
  3. Заверенный нотариусом договор между покупателем и продавцом и акт приема-передачи.
  4. Бумаги, подтверждающие отказ совладельцев жилья от сделки: их расписки или уведомления о доставке писем-предложений.

Это стандартный набор. По указанию сотрудников Росреестра, могут потребоваться дополнительные бумаги: согласие на сделку от супруга (супруги) продавца, разрешение от органов попечительства и опеки, одобрение сделки банком (если продавец выплачивает ипотеку).

Что учесть при оформлении?

Нужно обратить внимание на следующие нюансы:

  1. В каждом регионе установлен минимальный размер доли недвижимости, которой может обладать один человек. В столице это 10 м2. Отсюда в квартирах 30 – 60 м2 допустима продажа доли не менее 1/4. В домах 60 – 120 м2 – не менее 1/10, в жилых помещениях от 132 м2 – не менее 1/15.
  2. Если одна доля в общей квартире оформлена на несовершеннолетнего, для сделки обязательно получить одобрение его родителей и разрешение от органа опеки. Без последнего продажа незаконна. Если продавец отчуждает долю ребенка, разрешение от органов опеки тоже необходимо. Он обязан предоставить несовершеннолетнему взамен аналогичные условия.
  3. Если доля в квартире куплена в ипотеку, необходимо разрешение на сделку от банка. Дальнейший ход событий зависит от решения кредитной организации. Она может одобрить сделку, если продавец практически выплатил долг. Другой вариант – переоформление кредитного договора на нового владельца.
  4. Если продавец находится в браке, требуется разрешение от мужа, жены на сделку, но лишь в случае, если доля – имущество, нажитое супругами совместно. Согласие оформляется письменно, заверяется нотариусом.

Самое оптимальное решение – продажа доли другому совладельцу. Не требуется ждать 30 дней, сделка заключается сразу после получения согласия.

Важно! Если долю решили приобрести два совладельца сразу, ситуация осложняется. Ее исход зависит от продавца: отчуждение доли первому откликнувшемуся, разделение своей доли между претендентами, выбор покупателя по своему желанию.

Стоимость и сроки

Обязательное оформление сделки у нотариуса не бесплатно. Стороны предварительно оговаривают, на кого лягут эти расходы. Чаще всего их делят пополам.

Траты следующие:

  1. Почтовые расходы (рассылка уведомлений совладельцам) или же уведомление нотариусом: 500 – 2000 руб.
  2. Госпошлина на составление документа. Это 0,5 % от величины сделки, но не менее 300 руб.
  3. Составление договора. Варьируется от 2000 до 6000 рублей.
  4. Регистрация продажи доли в Росреестре: 2000 руб. Если документы были поданы дистанционно, через интернет-портал, – скидка 30 %. (плата составит 1400 руб.).

Самое экономичное сопровождение сделки выходит в 5000 – 6000 руб.

Поиск покупателей имеет индивидуальную продолжительность. Иногда для этого достаточно считанных дней. В других случаях требуются месяцы и даже годы. «Идеальные доли» продаются быстрее.

Составление документа, подтверждающего куплю-продажу, у опытного специалиста займет пару часов. Регистрация сделки в Росреестре – 3 дня, через МФЦ – 5 дней.

Необходимость нотариуса

Без услуг нотариуса не обойтись. Специалист составляет и впоследствии заверяет соглашение между участниками сделки (требование по ФЗ №218, п. 1, ст. 42). В Росреестр для регистрации купли-продажи принимается только заверенный у нотариуса договор.

Подобное правило действует для случаев:

  1. Покупатель – второй собственник жилья, родственник продавца, сторонний человек, найденный риелтором или по объявлению.
  2. Продавец – любой собственник. До сделки мог купить долю, получить ее в дар или по наследству, в ходе приватизации имущества.

Правила одинаковы для всех – соглашение заверяется в нотариальной конторе.

Образец договора купли-продажи доли

Реквизиты документа стандартны: данные продающего и покупающего, адрес недвижимого объекта, его площадь, цена доли. Нотариус может не принять документ, составленный иным автором, поэтому целесообразно поручить создание договора ему. Перед составлением документа обязательна проверка прав собственности покупателя, отсутствия арестов и других ограничений на распоряжение имуществом.

Основа – стандартный образец. Необходимые разделы можно не печатать, а заполнить от руки разборчивым почерком. Все записи производит нотариус: участники сделки на документе ставят только подписи (и расшифровки).

Скачать образец договора купли-продажи купли квартиры

Договор о продаже доли составляется, заверяется у нотариуса. Необходимо получить согласие от совладельцев жилья. Они же будут обладать правом преимущественной покупки.

Источник: https://vashdom.guru/pokupka/oformlenie-dogovora-kupli-prodazhi-doli/

Как продать долю в квартире

Договор купли продажи долей квартиры

Этот материал обновлен 03.02.2021

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов.

    Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп.

 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Договор купли-продажи доли в квартире: образец 2021

Договор купли продажи долей квартиры

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Договор купли-продажи доли в квартире имеет некоторые особенности, которые необходимо учитывать при совершении сделки.

Если жилье находится в долевой собственности нескольких владельцев, это не может ни каким образом ущемлять прав остальных собственников по распоряжению своими частями недвижимости.

Законодательство дает возможность отчуждать и приобретать доли жилых помещений, когда соблюдаются устанавливаемые им условия.

Возможность преимущественного выкупа доли другими собственниками

У владельца есть право на реализацию только той части жилого имущества, которое ему принадлежит. Но при этом остальные совладельцы вправе её выкупить первыми.

Вначале потребуется направить письменное уведомление остальным претендентам. В нем изложить предложение о выкупе принадлежащей доли по конкретно установленной цене и условиях сделки. Ответ должен поступить в срок не более одного месяца. Если он не был направлен, то собственник может в законном порядке реализовать недвижимость по цене, не ниже той, что была указана в уведомлении.

Право преимущественной покупки не дает возможность остальным дольщикам запрещать продажу части квартиры, а лишь её приобретение в первоочередном порядке.

Если такое право было нарушено и доля в жилом помещении была выставлена на продажу до окончания месячного срока, то оно может быть восстановлено в судебном порядке. Суд может передать правомочия и обязанности покупателя, выкупившего эту часть квартиры незаконно, на владельцев, чьи интересы не были соблюдены.

Как выделить долю в квартире в натуре

Сделать это можно из общего имущества только тогда, когда такая процедура не наносит ущерба совместному владению. На практике возникают сложности, ведь в жилье сложно разделить места, предназначенные для общего пользования, включая кухонные помещения, коридор, санузел и т.д.

Конечно, теоретически это допустимо, если сделать отдельный вход в жилое пространство для каждого собственника его части. При этом проще выплатить денежную компенсацию дольщику, стремящемуся к отделению, другими участниками процесса. Владелец, продавший свою часть квартиры теряет правомочия на общее использование объекта.

В ситуации, когда сособственники не могут найти взаимопонимание и прийти к консенсусу, дело может разрешаться в районном суде по месту жительства. Соответствующее заявление должно содержать сведения о:

  1. Реквизитах паспортов сторон спора;
  2. Прошении о выделении доли в натуре;
  3. Основаниях выставления требований;
  4. Данных о результатах досудебных разбирательств;
  5. Документах, прикладываемых к иску.

Судом может быть отказано в выделе части жилого помещения по разным причинам. Наиболее распространенной из них является неделимость площади. В процессе судья может назначить особый порядок использования объекта. Например, предоставить каждому владельцу по комнате в квартире для проживания. Но недвижимое имущество, в этом случае, остается в юридическом статусе общей собственности.

Как правильно составить договор купли-продажи доли жилого помещения

Процедура реализации любого недвижимого объекта предполагает подготовку соответствующего договора. Только в этом случае сделка считается законной и имеет юридическую силу.

Нужно помнить о том, что сделка с другими заинтересованными лицами возможна только в случае, когда имеется отказ остальных дольщиков жилья на её совершение, даже если их место нахождения не известно. Извещение о готовящейся операции должно быть направлено по последнему известному адресу пребывания таких субъектов.

Договор имеет стандартную форму и подписывается всеми участниками процесса. Его не нужно нотариально удостоверять. Он сдается с необходимыми документами в территориальное подразделение Росреестра для регистрации перехода правомочий на часть жилья от одного лица к другому. Договор должен включать сведения о:

  • Паспортных данных участвующих сторон;
  • Конкретное описание реализуемой доли и самого объекта;
  • Стоимость продаваемого имущества;
  • Перечень жильцов квартиры.

Образец договора купли-продажи доли в квартире

При составлении документа необходимо учитывать его обязательные условия:

  1. Совместное решение продавца и покупателя о продаже части жилого помещения с указанием данных их паспортов, места и даты его формирования.
  2. Наиболее подробное описание продаваемого объекта с указанием технических и кадастровых характеристик, а также точного места расположения.
  3. Цена доли и порядок её выплаты.
  4. Ссылка на документ – основание возникновения права собственности на имущество.
  5. Гарантии продавца об отсутствии ареста, обременений и залоговых обязательств на долю.
  6. Условия расчета между участниками сделки.
  7. Информация о лицах, зарегистрированных на жилой площади, и их обязательствах по выписке из неё.
  8. Данные об уведомлении других дольщиков о продаже части помещений.
  9. Обязанности владельца имущества передать объект в надлежащем виде, без задолженностей по коммунальным платежам и в пригодном для проживания состоянии.
  10. Обязательства продавца о том, что он не будет отчуждать объект, передавать третьим лицам и допускать ухудшения его состояния.
  11. Договорные обязательства приобретают с момента подписания соглашения.
  12. Правомочия и обязанности сторон.
  13. Переход прав необходимо зарегистрировать в Росреестр.

Неотъемлемой частью договора является акт приема-передачи доли с подписями участников сделки.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Процедура регистрации

Завершающей стадией сделки считается внесение данных о передаче прав в ЕГРП. Для проведения процедуры необходимо уплатить государственную пошлину в установленном законом размере, а также подать заявление с требуемой документацией:

  • Удостоверения личности участников;
  • Договор о продаже в количестве экземпляров для каждой из сторон и для регистрирующей службы;
  • Акт о передаче объекта;
  • Заявление о регистрации перехода правомочий собственника;
  • Документы, удостоверяющие отказ иных совладельцев от приобретения части квартиры, и свидетельствующие о направлении уведомлений с предложением о покупке имущества.

Надо отметить, что реализация имущественной части жилья возможна лишь после получения отказа всех совладельцев такой недвижимости от её приобретения.

Если же станет известно, что совладелец преднамеренно уклоняется от вручения адресуемого ему извещения, то необходимо направить предложение о покупке почтовым отправлением с уведомлением о вручении.

Это станет свидетельством о факте получения письма.

Помимо этого, такие действия послужат правомерности позиции продавца и соблюдении им требований действующего законодательства. Кстати, сама сделка, проводимая в целях реализации части жилого помещения, не принесет особой выгоды, так как продажа части имущества происходит по невысокой цене, чем целый объект.

Покупатель же приобретает различные преимущества, связанные с оформлением некоторых видов льгот социальной направленности, прописки по адресу расположения квартиры, а также поиске места постоянной работы. Но такая сделка должна быть правильно оформлена и зарегистрирована в соответствующей службе.

Источник: https://law03.ru/finance/article/dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.