Если арендатор не платит арендную плату

Содержание

Арендатор не платит: что делать?

Если арендатор не платит арендную плату

Что делать если арендатор не платит за аренду в 2021 году? Как заставить недобросовестного арендатора заплатить и покинуть помещение? Можно ли взыскать арендные платежи через суд?

Статья будет полезна тем, у кого имеется дополнительная недвижимость и возникли проблемы с её оплатой. В конце статьи Вас ждет приятный бонус! Вы узнаете где в Новосибирске получить профессиональные юридические услуги по взысканию арендных платежей через суд.

Арендатор не платит арендные платежи: Как его выселить если не заключался договор?

На сегодняшний день трудно найти арендодателя, который бы не сталкивался с ситуацией при которой арендатор не платит арендную плату. Более того в некоторых случаях арендатор не освобождает помещение и игнорирует арендодателя.

Причины такого поведения могут быть различны. Хороший вариант, при котором арендатор пытается договориться с арендодателем об отсрочке платежа.

В таких случаях советуем взять с должника расписку или составить письменное соглашение о рассрочке платежа.

Но не редки случаи, когда арендаторы просто на просто “смываются” оставив за собой горы мусора и массу неприятных ощущений. Или что еще хуже если наглый квартиросъемщик не желает покидать съемное жилье.

В ситуациях, когда договор аренды не заключался проживать в квартире съемщик права не имеет. В этом случае выселить бессовестного поселенца не составит труда. Воспользуйтесь следующей инструкцией:

  • Обратитесь в ближайший отдел полиции и попросите сотрудников приехать на адрес квартиры. Совместно с прибывшими правоохранителями предварительно предъявив им документы подтверждающие право собственности на объект недвижимости попросите арендатора немедленно покинуть занимаемое помещение. Если он откажется, то попросите сотрудников полиции разобраться в ситуации.
  • Есть и другой способ – лично вынести вещи съемщика за дверь, а также сменить замки. Однако при обращении арендатором в органы, за подобное поведение можно получить наказание за самоуправство и причинение вреда личному имуществу.

Арендатель не платит: Как выселить арендатора за неуплату по договору?

В том случае, когда договор составлен официально и нарушений со стороны арендодателя нет, выселить с жилплощади нежелательных арендаторов раньше срока можно на основании нарушений договора (см. ст. 687 ГК РФ).

Однако данное разбирательство будет проходить через суд, где собственнику придется отстаивать свою позицию и приводить реальные аргументы. Такими аргументами являются:

  • Систематические нарушения прав и интересов соседей;
  • Использование арендованного помещения не по назначению;
  • Не уплата арендных платежей в течении полу года, а по краткосрочным договорам в течении двух месяцев;
  • Нанесение ущерба имуществу арендодателя

Это основания для одностороннего расторжения договора аренды арендодателем. Если оснований для расторжения договора нет, то вы не вправе в одностороннем порядке его прекращать или изменять (ст. 310 ГК РФ). Тоже самое, когда арендатель не платит всего несколько дней или даже месяц.

Выселение арендатора через суд и взыскание арендных платежей

У Вас стандартная ситуация – Определенный арендатор, неопределенная задолженность по арендной плате и вопрос поставленный известным классиком: ЧТО ДЕЛАТЬ?

Перейдем к решению вопроса о выселении и взыскании денежных средств с арендатора. Первым, что необходимо сделать – это составить и направить арендатору грамотную претензию. Даже если договором не предусмотрен претензионный порядок мы рекомендуем его соблюдать.

Лучше всего предварительно проконсультироваться по этому вопросу с юристом. Кроме того, у юриста вы также сможете заказать составление грамотной претензии к арендатору. От правильности её составления может зависеть многое. Например, если претензия будет составлена юридически грамотно, то вопрос с большой долей вероятности будет разрешен досудебно.

Составленная претензия может быть передана лично в руки арендатору (в этом случае на вашем экземпляре арендатор должен поставить дату принятия, свою подпись и расшифровку). Также претензию можно направить почтой заказным письмом с уведомлением по адресу регистрации адресата.

Плюсы соблюдения претензионного порядка:

  • арендатор узнает о Вашем намерении обратиться в суд для принудительного взыскания долгов;
  • убедившись в серьезности намерений арендатор скорее всего погасит образовавшуюся задолженность.

Судебное взыскание арендных платежей в 2021 году

Взыскать арендную плату через суд – непростая задача. В ситуации, когда арендатор на платит лучше всего обратиться к профессиональному юристу или адвокату, который поможет Вам взыскать долги.

Пошаговая инструкция по судебному взысканию арендных платежей.

  • 1. Составление и подача искового заявления
  • 2. Участие в судебных заседаниях
  • 3. Получение решения суда
  • 4. Получение и предъявление исполнительного листа

Составление иска о взыскании арендных платежей

В ситуации, когда удалось найти точки соприкосновения и договориться об отсрочке или рассрочке арендных платежей все не так уж и плохо. Но бывает, что арендатор совсем не исполняет условия по договору и не идет на компромисс.

В таких случаях единственный вариант – обращение в суд за взысканием арендных платежей. Инициирование судебного разбирательства начинается с подачи искового заявления.

Исковое заявление должно быть составлено юридически грамотным языком и соответствовать требованиям закона.

Согласно ст. 131 ГПК РФ, в иске должна содержаться следующая информация:

  • Наименование судебной инстанции в которую подаётся заявление;
  • ФИО, адрес, телефон и иные контактные данные лица, обращающегося в суд (истца);
  • ФИО, адрес и контактные данные лица, к которому предъявляются требования (ответчика);
  • В чем заключается нарушение или угроза нарушения прав, свобод или законных интересов заявителя;
  • Обстоятельства, на которых основываются требования истца и их четкое обоснование;
  • Цена иска и расчет взыскиваемых денежных сумм;
  • Сведения о соблюдении досудебного (претензионного) порядка разрешения спора;
  • Просьба суда об удовлетворении конкретных требований;
  • Дата, подпись и её расшифровка (истца или его представителя).

К иску о взыскании арендных платежей, должен быть приложен ряд документов (ст. 132 ГПК РФ):

  • Договор аренды и все приложения к нему
  • Доказательства соблюдения досудебного порядка (копия претензионного письма)
  • Квитанция об уплате госпошлины
  • Иные документы, способные подтвердить обоснованность исковых требований
  • Оригинал почтовой квитанции в подтверждение направления копии иска сторонам по делу

Исковое заявление подается в суд по месту нахождения арендованной квартиры. Если цена иска ниже ста тысяч рублей, то иск прередается в мировой суд, если выше, то в районный (городской) суд.

Документ может быть подан как через канцелярию суда, так и направлен почтой в адрес суда.

При поступлении в суд искового заявления судья в течении 5-ти дней принимает решение о возбуждении дела и назначении судебного слушанья.

Судебное слушанье по взысканию арендных платежей

Если выселить нежелательных поселенцев в досудебном порядке не удалось и пришлось обратиться в суд, то к судебному заседанию стоит очень хорошо подготовиться.

Учтите, что рассмотрение дела проходит в течении двух и более месяцев, а возможность подать апелляцию ответчик имеет право в течение месяца. Однако и здесь есть подводные камни. В течении судебного процесса выселить съемщика не получится.

И все же, чем быстрее истец соберет доказательства (жалобы соседей, ведомость платежей с датами, акты правонарушений) и обратится в суд, тем быстрее пойдет судебный процесс.

Перед судебным заседанием ознакомьтесь с судебной практикой по делам о взыскании арендных платежей. Изучите нормы права, которые регулируют спорные правоотношения. Не лишним будет получить консультацию опытного юриста или адвоката. Желательно вообще нанять юриста, которые будет представлять ваши интересы в суде.

В судебном заседании на арендодателя возлагается обязанность доказать факт заключения договора аренды, а также факты его нарушений. Именно Вы должны доказать, что Арендатор не платит арендные платежи.

А ответчик в свою очередь может доказывать факт добросовестного исполнения договорных обязательств. Судья в ходе процесса будет задавать уточняющие вопросы, допрашивать свидетелей и исследовать имеющиеся доказательства. Судебных заседаний по таким делам может быть не мало.

В итоге судья удалится в совещательную комнату по возвращению с которой огласит принятое решение.

Что делать с оставленным в арендованном помещении имуществом?

Не редки ситуации, когда в арендованных помещениях остается имущество. Итак, разберемся что с ним делать? До момента прекращения (расторжения) договора имущество трогать нельзя. Всякие действия будут нарушать права арендатора, а его интересы как мы уже указывали выше охраняются.

С момента прекращения (расторжения) договора аренды право владение и пользования имуществом находящемся в помещении и принадлежащим арендодателю ему возвращается. В том случае если на момент прекращения договора аренды в помещении осталось имущество арендателя, то вы вправе:

  • Удерживать это имущество до исполнения обязанностей по оплате (ст. 359 ГК РФ)
  • Реализовать это имущество в счет погашения долга (ст. 360 ГК РФ)
  • Передать имущество третьим лицам на ответственное хранение

Во всех случаях имущество должно подлежать оценке. Оценку имущества лучше производить в специальных организациях. Важно понимать, что удержанию подлежит имущество, которое оказалось у арендодателя на законных основаниях! Грубым нарушением будет удержание имущества арендатора во время действия договора, до того, как его юридическая сила будет прекращена.

Источник: https://yurist-novosibirsk.ru/arendator-ne-platit

Что делать собственнику, если арендатор не платит за аренду — Право на vc.ru

Если арендатор не платит арендную плату

Екатерина Ряднова

Просрочки арендаторов с арендными платежами — распространенная ситуация, с которой сталкиваются все арендодатели. Сторонам договора редко удается мирно урегулировать такой спор. Что делать собственнику для защиты своих интересов в разных ситуациях?

В первую очередь собственник обязан направить арендатору письменное предупреждение об оплате долга в разумный срок (рекомендуем дать арендатору не менее семи дней на добровольное исполнение обязательств).

Дальнейшие события будут зависеть от поведения и воли сторон. Если арендатор погасит долг, а арендодатель захочет сохранить отношения, то конфликт будет исчерпан.

В противном случае владельцу следует переходить к следующему этапу — расторжению договора аренды, которое может происходить следующими способами.

  1. Расторжение договора по инициативе арендодателя. Такое условие должно заранее согласовываться сторонами в договоре и содержать ссылку на конкретные обстоятельства, при которых владелец имеет право на односторонний отказ (например, разовая задержка оплаты после определенного срока).

    Способ наиболее удобен для арендодателя, поскольку позволяет быстро освободить помещение и передать его в аренду другому лицу.

  2. Расторжение договора по соглашению сторон. В этом случае арендодатель должен заранее направить контрагенту письменное предложение расторгнуть договор.

    Если арендатор откажется или проигнорирует предложение, то собственник по истечении указанного в предложении срока (если он не указан, то после 30 дней), может переходить к третьему способу.

  3. Расторжение договора в судебном порядке. До обращения в суд владелец обязан соблюсти досудебный порядок урегулирования спора (см.выше). В противном случае суд откажет в удовлетворении иска.

    По закону непременным условием расторжения арендного договора в судебном порядке является задержка с оплатой более двух раз подряд. Однако стороны могут установить в договоре и другие основания для расторжения.

Иногда после расторжения договора арендатор отказывается добровольно выезжать из офиса или склада. В таком случае владельцу нужно обратиться в суд с иском об освобождении помещения. Получив решение суда, он сможет освободить помещение с приставами и взыскать с арендатора убытки.

Как и в первом случае, владельцу нужно направить контрагенту письменное предложение добровольно погасить долг и расторгнуть договор (в одностороннем порядке, по соглашению сторон или в суде). Если письмо будет проигнорировано, то для взыскания денег арендодателю нужно будет обращаться в суд.

Тот факт, что арендатор перестал пользоваться помещением до истечения срока договора, не освобождает его от арендной платы. Данное правило сформулировал ВАС РФ и подтверждает устойчивая судебная практика.

Так, владелец склада пытался в суде взыскать долг с арендатора — логистической компании. Она ссылалась на то, что не пользуется арендованными помещениями, так как они технически не пригодны для эксплуатации, а часть площадей занимает другое юрлицо-субарендатор.

Но компания принимала помещение без каких-либо технических замечаний, исправно оплачивала аренду, а о недостатках объекта заявила лишь после 21 месяца после заключения договора. Суд решил, что неиспользование помещения арендатором не имеет правового значения, и удовлетворил требования собственника.

При прекращении договора арендатор обязан вернуть собственнику объект в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. Помещение должно быть свободным от имущества арендатора (зачастую стороны указывают это в договоре; аналогичной позиции придерживаются и суды). Пренебрежение этим правилом со стороны арендаторов нередко помогает владельцам защищать свои интересы.

После расторжения договора арендодатель вправе удерживать оставшееся в помещении имущество должника.

Для применения этого правила оно должно находиться у арендатора на законных основаниях, обеспечиваемое им обязательство должно иметь предпринимательский характер (то есть связано с внесением арендной платы должником, а не с личными, семейными или домашними нуждами), а стороны должны быть зарегистрированы в качестве ИП или коммерческой организации. Захват вещей должника помимо его воли незаконен.

Незаконное удержание имущества или недопущение арендатора в помещение до расторжения договора служат основанием для взыскания ущерба с собственника или уменьшения арендной платы за период, когда помещение не использовалось арендатором. Таким образом, законным считается удержание имущества только после срока истечения аренды. Если в договоре прописывается другое, то это признают недействительным.

К удержанию вещей применяются правила о залоге, поэтому собственник должен соблюсти ряд обязательных условий. Так, он обязан уведомить контрагента об удержании, направив письмо по его юридическому адресу, и составить опись вещей (заранее сообщив о месте и времени ее составления). Если арендатор уклоняется от этого шага, то осмотр и описание имущества производятся без него.

Арендодатель обязан обеспечить сохранность имущества (упаковать его, опечатать помещение, обеспечить охрану), поскольку залогодержатель отвечает за утрату или повреждение залога. В противном случае с владельца могут взыскать убытки. Также владелец должен оценить удержанное имущество.

Его стоимость должна быть сопоставима с долгом (иначе могут взыскать убытки). Соразмерность в каждом случае определяется индивидуально. Однако при долге в 50 тысяч рублей суд не сочтет соразмерным удержание вещей арендатора стоимостью 1 млн рублей.

Данный вывод подтверждается примерами из судебной практики.

Компания по торговле продуктами обратилась в арбитражный суд с иском об истребовании из незаконного владения арендодателя торгового оборудования. Владелец удержал имущество арендатора стоимостью более 5 млн руб., при этом долг истца составлял 800 тысяч рублей. Суд решил, что способ самозащиты арендодателя явно несоразмерен допущенному нарушению.

Если арендатор не хочет возвращать свое имущество и погашать долг, то перед арендодателем встает вопрос продажи вещей.

Процедура пройдет просто, если в договоре прописано условие «требования арендодателя могут погашаться за счет имущества арендатора», с точным перечнем вещей для взыскания во внесудебном порядке.

В противном случае владелец должен обратиться в суд, дождаться положительного решения и продажи имущества с торгов, что займет длительное время.

Для защиты собственники могут использовать обеспечительный платеж. Он обеспечивает своевременную арендную плату, возмещение убытков и оплату неустойки при нарушении договора. Для этого в договоре нужно прописать несколько условий: размер платежа и срок его внесения; обстоятельства, при которых он засчитывается; условия его возврата.

Зачастую в договоре указывается, что аванс может одновременно использоваться как арендный платеж.

Например, стороны договариваются о том, что аванс арендатора за последний месяц аренды собственник может использовать для возмещения своих убытков или неустойки.

Поэтому при возникновении спора арендодатель зачтет сумму аванса для оплаты долга, после чего повторно потребует от арендатора внести аванс за последний месяц.

Собственнику нужно грамотно составлять договор с арендатором, тщательно хранить всю арендную документацию и не допускать недобросовестного поведения или злоупотребления правом со своей стороны.

Источник: https://vc.ru/legal/37502-chto-delat-sobstvenniku-esli-arendator-ne-platit-za-arendu

Арендатор не платит аренду: что делать и куда обращаться собственнику

Если арендатор не платит арендную плату

Найти надежного арендатора, который исправно выплачивал бы арендные взносы, не так просто.

Сложности в экономике, усиление конкуренции, снижение платежеспособности населения и прибыли предпринимателей приводят к росту задержек оплаты арендодателю.

Часто приходится прибегать к принудительному взысканию через суд и, расставаясь с арендодателем, искать новых претендентов. Необходимо знать особенности арендных отношений и действовать строго в соответствии с законодательными нормами.

Последствия просрочки арендной платы

Последнее время ситуации, когда клиент не платит арендные платежи, становятся все чаще.

Стороны арендных отношений, заключая договор аренды, договариваются об условиях сотрудничества с фиксацией сроков и суммы регулярных платежей.

Возмездный характер временной аренды, когда собственник предоставляет, а арендатор оплачивает услугу предоставления арендной площади, устанавливается согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ.

Обязанность регулярно вносить плату за пользование недвижимостью, определена п. 1 ст. 614 ГК РФ. В частности, абз. 2 п.1 той же статьи указывает, что условия аренды, включая сумму, сроки, порядок уплаты, фиксируют в пунктах договора.

При отсутствии своевременных платежей, нарушаются условия договора, и арендодатель вправе требовать при расторжении соглашения вернуть просроченную задолженность по аренде и освободить помещение от вещей арендатора. Если требования игнорируют, собственник обращается в суд с требованием принудительного взыскания долга и выселения в связи с расторжением договора.

В случае отказа внести арендный платеж собственник вправе провести удержание имущества арендатора, если договор расторгнут и подписан приемопередаточный акт о возврате.

Порядок взыскания задолженности

Даже если срок действия договора истек, владелец арендованной недвижимости вправе требовать погашения долга за весь период, пока не будет зафиксирован факт возврата площади арендодателю в том же состоянии с поправкой на естественный износ.

Схема взыскания просрочки:

  1. Стадия досудебного урегулирования – обязательный этап любого взыскания, которое в дальнейшем убедит суд в попытках решить проблему мирно. Арендодатель готовит и направляет в адрес должника письменную претензию, предлагая погасить долг в указанные срока, и предупреждая о намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке согласно подписанных условий.
  2. Если арендатор погасил долг, происходит расторжение договора с составлением акта на возвращаемое имущество арендодателя. Одновременно решается вопрос о хранении вещей должника.
  3. Собственник обращается в суд с иском о взыскании арендной платы. Помимо суммы просроченных платежей следует потребовать уплаты штрафа за отказ от выполнения и компенсации за понесенные убытки, если удастся доказать это документально.
  4. После получения судебного решения взыскать долг, необходимо дождаться, когда оно вступит в силу, после чего направить исполнительный лист приставу.
  5. У судебных приставов широкие полномочия по взысканию долга, вплоть до списания средств со счетов и карт должника и распродажи его имущества.

Если должник не освобождает помещение, предстоит инициировать процедуру принудительного выселения, с привлечением судебных приставов, понятых и сотрудников МВД.

Рассмотрим каждый из этапов подробнее.

Досудебная претензия

Перед обращением в суд следует попробовать мирно договориться с должником, предложив зафиксировать срока погашения долга.

Досудебная претензия направляется арендатору с информацией о сумме задолженности и предложением оплатить долг в течение определенного срока. В текст претензии включают предупреждение о намерении обратиться в суд для принудительного погашения.

При передаче претензии следует оставить себе второй экземпляр с пометкой о вручении (должна стоять подпись, расшифровка и дата получения). Если личная передача невозможна, документ направляют заказным письмом с уведомлением о вручении и описью. Это поможет зафиксировать попытку урегулировать задолженность во внесудебном порядке.

Одностороннее расторжение договора

Обычно в текст договора при составлении вносят пункт о праве на досрочное одностороннее расторжение договора, если арендатор просрочил не менее 2 платежей. Если такого пункта в соглашении не содержится, обращаются в суд с заявлением признать договор расторгнутым на основании:

  • ст. 619 ГК РФ, допускающей расторжение при отсутствии платежей в течение 2 месяцев;
  • ст. 450 ГК РФ, позволяющей прекратить договор в одностороннем порядке в связи со значительным нарушением условий со стороны арендатора.

Если договор краткосрочный, возможет вариант просто подождать, когда действие документа закончится. Расторжение договора не позволяет вернуть деньги сразу, но дает основания инициировать принудительное взыскание через суд.

Подача иска на взыскание задолженности

О грамотного составления иска и подготовки полного перечня доказательной базы зависит результат судебного разбирательства. Суд должен убедиться в законности действий сторон и отсутствии нарушений прав арендатора.

Рекомендуется использовать образец иска при подготовке к судебному процессу. На сайте Арбитражного суда можно найти готовые бланки, которые помогут правильно составить свое исковое заявление.

Следуя положениям ст. 131 ГПК РФ, иск должен содержать следующие реквизиты:

  1. Точное наименование судебного органа.
  2. Информация об истце и ответчике (ФИО, адрес, контакты).
  3. В тексте описывают суть нарушения прав и интересов заявителя с отсылкой к арендному договору (номер, дата подписания).
  4. Отражение обстоятельств, при которых возникли основания для взыскания.
  5. Определение цены иска и схемы ее расчета.
  6. Указание на прохождение предварительной досудебной стадии.
  7. Ссылка на законодательные нормы, предусматривающие взыскание.
  8. Количество экземпляров заявления (согласно числу участников судебного процесса).
  9. Список прилагаемых документов.
  10. Подпись, расшифровка и дата составления.

Согласно ст. 132 ГПК РФ, вместе с иском подают пакет документов, доказывающих правоту истца:

  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;
  • для доверенных лиц – нотариальная доверенность и паспорт;
  • договора, справки, выписки, подтверждающие факт образования задолженности по аренде и наличие прав на получение арендной платы;
  • досудебная претензия с отметкой о вручении арендатору;
  • расчет суммы, взыскиваемой с ответчика.

Точного списка документации не существует, поскольку каждая ситуация индивидуальна. Рекомендуется привлечь к составлению иска опытного юриста для повышения шансов на удовлетворение иска.

Распоряжение имуществом арендатора

Пока договор не расторгнут, собственник помещения не вправе трогать имущество арендатора, однако после прекращения арендных отношений вопрос может быть разрешен по-разному. Если должник выплачивает долг, арендодатель возвращает имущество в полном объеме.

Если долг не выплачен, имущество могут:

  • удержать;
  • продать;
  • передать третьим лицам;
  • признать брошенными.

Прежде, чем решить судьбу имущества должника, следует зафиксировать его объем и провести оценку удержанной собственности.

Право на удержание возникает согласно ст. 359 ГК РФ, подтверждающей полномочия собственника хранить вещи арендатора при неисполнении или просрочке в выполнении договорных обязательств.

На основании ст. 360 ГК РФ, регламентирующей порядок удовлетворения требований за счет удерживаемой вещи, собственник помещения вправе предпринять меры по ликвидации долга через продажу имущества бывшего арендатора.

Если стоимость имущества не покрывает сумму взыскания, понадобится обращаться за помощью к судебным приставам, в чьи обязанности входит исполнение судебных предписаний.

Нужна ли помощь юриста

Взыскание долга предполагает знание судебной процедуры и навыков в составлении юридически значимых документов. Во избежание риска отклонения иска, стоит обратиться за помощью в юридическую службу и воспользоваться услугами юристов, имеющих опыт взыскания задолженности с арендаторов.

При составлении иска в соответствии с требованиями ГПК РФ юрист подскажет, как рассчитать и правильно обосновать сумму взыскания, добавив к основной задолженности неустойку и компенсацию за понесенные убытки.

Помимо помощи с составлением иска и подготовкой к судебному разбирательству, опытный юрист поможет урегулировать вопрос удержания имущества должника без риска для собственника помещения оказаться обвиненным в самоуправстве из-за нарушения процедуры.

Большинство ошибок, связанных с исполнением договорных обязательств арендаторами и арендодателями, возникает из-за ненадлежащего внимания подписываемого арендного договора.

На стадии обсуждения условий аренды собственник в силах включить в текст договора важные пункты, наделяющие полномочиями в случае нарушений сроков оплаты.

Своевременная консультация юриста поможет скорректировать текст с учетом интересов собственника арендуемого помещения.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/chto-delat-esli-arendator-ne-platit-za-arendu-kak-vzyskat-zadolzhennost.html

Арендатор не платит аренду | Адвокат Мугин Александр

Если арендатор не платит арендную плату

Надо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.

Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные.

Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.

Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.

В настоящей статье мы будем исходить из того, что договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.

Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.

Что делать, если арендатор не платит аренду

Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.

Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.

Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.

Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.

Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время.

Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается.

Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.

Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендатору

В результате достигаются сразу две цели.

Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.

Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.

Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.

Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.

Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.

Обратите внимание, что ст.

614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.

Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.  

Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:

–  предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);

– направить письмо арендатору о расторжении договора,  в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;

– обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.

Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.

При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.

Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды.

Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора.

Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.

В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора.

Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату.

О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».

Как застраховать интересы арендодателя

Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.

Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).  

Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.

Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).

Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.

Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.

Как выселить арендатора

В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.

Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.

Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба.

Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж.

Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.

Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу.

Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год.

И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.

Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.

Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123

Возможно вам также будет интересна статья “Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры“.

С наилучшими пожеланиями,

Адвокат Мугин Александр С.

Источник: https://www.advokat-mugin.ru/arendator-ne-platit-arendu/

Порядок действий, когда арендатор вовремя не платит за аренду

Если арендатор не платит арендную плату

Ситуации, когда вопреки оговоренным условиям договора арендатор перестает своевременно платить за аренду, не редкость. Если злого умысла у арендатора нет, то он сам попробует найти компромисс с арендодателем и попросит его о рассрочке или отсрочке платы. Но не слишком добросовестные арендаторы могут и вовсе не выходить на контакт, когда подходит срок очередного платежа.

Порядок действий

В ситуации с задолженностью арендодателю нужно придерживаться законного порядка действий. Он сводится к следующему.

Во-первых, при возникновении просрочки следует арендатору направить письменную претензию. Однако претензионный порядок в случае спора должен предусматриваться договором. Если пункта о нем в арендном соглашении не содержится, то и направлять претензию необязательно. Но все же желательно это сделать. Возможно, арендатор и ответит на нее.

Претензия, сводящаяся к требованию погасить задолженность, может до арендатора доводиться любым способом. В ней же можно указать, что при дальнейшей просрочке арендодатель отказывается от договора. Главное, у арендодателя должна остаться отметка, которая в последствии может стать важным доказательством, что контрагентом претензия получена.

Если конкретное местоположение арендатора неизвестно, претензию нужно отправить на все известные арендодателю потенциальные адреса нахождения контрагента, включая адрес нахождения того имущества, которое взято им в аренду.

Лучше претензию отправлять ценным письмом, содержащим опись вложения и с необходимостью получения отметки о вручении.

При реализации данного условия справедливо можно утверждать, что предварительный претензионный порядок разрешения возникшего спора соблюден, что очень важно, если дело обернется судом.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Если долг после получения претензии арендатор и дальше погашать не спешит, можно переходить ко второму этапу разрешения спора – расторжению соглашения.

Расторжение соглашения

Идеальной ситуацией будет расторжение арендного договора по обоюдному согласию контрагентов. Но если арендатор на связь не выходит, действовать так не получится. Арендодатель в праве в силу закона прекратить исполнение обязательств, если арендатор неоднократно и длительное время за аренду не платит.

Если в отправленной претензии содержалось условие об отказе от продолжения договора, тогда его сила теряется с получением претензии арендатором. Договором может и не предусматриваться возможность арендодателя отказаться от него при длительной просрочке. Тогда он подлежит расторжению судом.

Основанием для расторжения в указанном случае будет существенное нарушение договорных условий арендатором (длительная неоднократная просрочка). Без суда можно обойтись, если арендодатель может подождать, когда срок договора истечет естественным образом, например, когда заключался краткосрочный арендный договор.

Право взыскать неполученную плату за аренду при этом сохраняется, как и возможность за просрочку получить неустойку. Требования его будут удовлетворены или в добровольном (досудебном) порядке, или судом.

Выдвигая иск о взыскании возникшей задолженности, арендатор может приплюсовать к сумме долга размер неустойки, определяемой правилами Гражданского кодекса, либо рассчитать процент (когда пункт об этом есть в арендном договоре) за пользование чужими деньгами. Само заявление дополняется документами, наглядно подтверждающими попытку досудебного разрешения конфликта (переписка с контрагентом, почтовые документы, квитанции, основной арендный договор и пр.).

Когда есть просрочка, у арендатора нет повода для беспокойства. Однако здесь может возникнуть другая проблема – что до решения суда делать с арендуемым объектом и имуществом арендатора в нем. До официального прекращения арендного договора с имуществом арендатора ничего нельзя делать. Это имущество чужое для арендодателя.

И всякие действия с ним, будь то его вынос на какой-нибудь склад для освобождения арендуемого объекта или что-то иное, в итоге могут обернуться уже иском против арендодателя. Даже противостоять попыткам арендатора забрать имущество, не смотря на невнесение вовремя платы арендодателю нельзя.

Лишь с официальным прекращением арендного договора (либо с момента вынесения соответствующего судебного решения, либо после вручения претензии арендатору, содержащей пункт об отказе от договорных обязательств и нереагирования на нее), если арендатор сам имущество не забрал, арендодатель может до исполнения требования погасить задолженность, данное имущество удержать, например, путем смены замка в арендуемом помещении для запрета доступа туда недобросовестного арендатора.

Возмещение убытка

Также официальное прекращение договора дает право арендодателю продать данное имущество и за счет вырученных средств получить возмещение убытка от невнесения арендной платы арендатором. Но продажа тоже подчиняется ряду требований.

В частности, здесь будут применяться правила для заложенного имущества, реализация которого является длительным делом.

Если только стороны сами не оговорили в договоре указанную возможность, определив, что конкретно из имущества возможно продать на случай просрочки.

Имущество может передаваться на хранение иным субъектам, в том числе новому арендатору. Если стоимость имущества не велика, и арендатор никак не выражает намерения забрать его, то имущество можно признать брошенным.

Описанный порядок действий справедлив, когда в аренду передавалась недвижимость. Но арендный договор возможно заключить и в отношении движимых вещей, например, транспортного средства или какой то крупногабаритной бытовой или строительной техники.

Если арендатор допустил длительную просрочку в платежах за движимое арендованное имущество, то арендодатель должен требовать в суде не расторжения договора, а в первую очередь истребования такого имущества из незаконного владения (когда возникла просрочка). Такого рода иск называется виндикационным. Вместе с ним арендатору следует просить суд применить еще и обеспечительные меры (запрет на реализацию этого имущества, удержание и др.).

Если же арендатор движимой вещи исчез и связь с ним отсутствует, выход здесь один – обращение в полицию. Его действия возможно квалифицировать в качестве преступления, что однако не освобождает его от возврата арендодателю долга.

В современном законодательстве существует большое количество тонкостей, знание которых поможет избежать лишних неприятностей, потерь времени, нервов и средств.

Бесплатная онлайн-консультация с каждым годом становится всё более популярным видом услуг в юриспруденции, так как помогает сэкономить время и деньги. Это быстро, удобно и надёжно!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/whitejurist/poriadok-deistvii-kogda-arendator-vovremia-ne-platit-za-arendu-5f5b26ead5e15d30de8b7ae4

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.