Как не платить аренду за помещение

Содержание

Что делать, если арендатор не платит и не освобождает помещение

Как не платить аренду за помещение

07.11.2020

  Часто происходит, что помещение снимают недобросовестные арендаторы, перестают платить должным образом, а арендуемую территорию не освобождают. Тогда необходимо принимать меры, их малое количество и все требуют времени.

 Действияприотсутствииплатежейзааренду.

  Если плата за аренду задерживается от двух месяцев, тогда необходимо принимать меры, обращаться в суд, к адвокату по арендным спорам. Если оплата отсутствует в течение одного месяца, можно обсудить всю договорённость мирным путём.

  Меры, необходимые при долговременном сроке отсутствия оплаты (оплата задолженности, прекращение действия аренды) достигаются с помощью:

  • Разговор арендодателя с арендатором;
  • Претензии или уведомления с требованием оплатить аренду до времён наступления судебного процесса;
  • Прекращение работы коммунальных услуг на арендуемой территории;
  • Лишение арендатора доступа на арендуемую площадь;
  • Заявление в суд об изъятии прав на аренду данного помещения.

Не так просто отключить водоснабжение, электричество, выгнать арендатора – действовать нужно, опираясь на закон.

Если Вам нужна помощь квалифицированного юриста, тогда позвоните нам для получения первичной консультации: 

 +7 (343) 383-59-64

Отключениеэксплуатационныхуслугустановленозаконом?

  Отключение водоснабжения, канализации – эффективный метод для принятия решение об уплате долга.

Юристы по договорам аренды утверждают: для таких смелых действий необходимо прописывать право на отключение коммуникации в договоре, арендатор должен быть предупреждён об отключении коммуникации при случае задолженности. При неправильных, неправомерных действиях при арендных спорах, арендодатель может остаться обвиняемым.

Например: арендодатель не получил оплату аренды за 3 месяца и без предупреждения отключил на арендуемом участке коммуникационные услуги.

Территория использовалась как торговая точка, там находилось включённое торговое оборудование, холодильные, морозильные камеры.

Из-за этого арендатор получил большое количество испорченного товара, он вправе потребовать от арендодателя возмещения ущерба, тем более, если ущерб больше задолженности.

  Получить точный ответ о наличии права отключения коммуникации можно от юриста по договорам аренды. Но в суде по спорам по аренде помещений может устанавливаться другое решение.

Еслиарендаторнеоплачиваетзадолженность, неосвобождаетпомещениеразрешаетсялишениедоступакарендуемомуучастку?

  По статье 328 Гражданского Кодекса РФ арендодатель вправе ограничить доступ к помещению, если арендатор не выполняет прописанные в договоре условия, однако, нужно учитывать, что в судебном процессе часто не защищают права арендодателя.

  Например: арендатор задерживает оплату 5 месяцев, в помещении занимается предоставлением косметических услуг. Может ли арендодатель лишить доступа к помещению?

 Ответить на заданный вопрос может дать юрист по вопросам аренды, если учтёт некоторые факторы:

– Договор прописывает право арендодателя о лишении доступа к помещению за не оплату?

– Арендатор бы предупреждён о лишении доступа к арендуемой площади за неуплату?

– Лишение доступа арендатора к помещению равноценно невыполнению требований договора?

  При положительном ответе на все вопросы даже суд окажет поддержку арендодателю.

  При прописывании в договоре условий лишения доступа в арендуемую площадь, отключение эксплуатационных услуг суд также не будет действовать против арендодателя. При отсутствии таких пунктов в договоре суд может вынести решение в пользу арендатора.

  Действияприотсутствииплатыдажепослеприменениявсевозможныхмер

  Если никакие действия не влияют на вашего арендатора, то необходимо заявлять в суд.

  Выгнать арендатора законно можно только через судебный процесс, другие действия будут считаться неправомерными.

  Подачу заявления в суд надёжнее поручить юристу по вопросам аренды.

  Обращение в суд – последняя мера, даже при решении суда поддержать арендодателя, арендуемая площадь будет освобождена и уплачена не менее чем через 4 – 5 месяцев (месяц на подготовку к суду, 3 – 4 месяца – на судебный процесс). Нет гарантии, что арендатор не является банкротом и в состоянии выплатить задолженность.

Если Вам нужна помощь квалифицированного юриста, тогда позвоните нам для получения первичной консультации: 

 +7 (343) 383-59-64

Завершение

 Арендодателю необходимо рассматривать вероятность неуплаты нужной суммы арендатором, прописывая в договоре случаи задолженности, свои полномочия, а именно:

  Прописать свои права при неуплате, например, от двух месяцев (прекращение работы коммуникации и лишение доступа в арендуемую площадь), обговорить, как арендатор будет предупреждать об отключении эксплуатационных услуг или о лишении доступа на арендуемую территорию.

  Зафиксировать право на оборудование, инвентарь, мебель, находящуюся на арендуемой площади в случае запрета пользования арендуемого участка по причине задолженности.

  Самый проверенный способ – поручить составление договора юристу по договору аренды, а при обращении в суд – обратиться к юристу по расторжению договора аренды. Так вероятность долгого судебного разбирательства сократится.

Источник: https://xn----7sbecq4azafj.xn--p1ai/news/arendator-ne-platit-i-ne-osvobozhdaet-pomeshchenie-chto-delat/

Как законно не платить за аренду во время эпидемии

Как не платить аренду за помещение

Законы

В конце любого договора есть пункт про форс-мажор. Если вы всё время просматривали его по диагонали, думая, что с вами ничего такого не произойдёт, возможно, стоит перечитать этот раздел внимательно. Один из вариантов форс-мажора — эпидемия, и такое условие наверняка есть в вашем договоре аренды. Мы проконсультировались с юристом, как арендаторам не потерять деньги во время пандемии.

Что можно считать форс-мажором

Форс-мажор — это обстоятельства непреодолимой силы, то, что никто не мог предвидеть или предотвратить. Форс-мажор не зависит ни от чьей воли. Но самое главное — из-за форс-мажора вы не можете выполнить свои обязательства. Если поставка товара сорвалась из-за наводнения, это форс-мажор.

Есть два критерия, по которым можно определить, является ли ситуация форс-мажором:

  1. Чрезвычайность — это то, что выходит за пределы обыденного, не относится к риску и никак не может быть учтено, когда заключают договор.
  2. Непреодолимость — означает, что выполнить обязательства в аналогичных условиях не смог бы никто.

В законах нет перечня явлений и событий, которые можно считать форс-мажором, но есть судебная практика. К форс-мажорам относятся:

  • землетрясения;
  • наводнения;
  • войны;
  • крупные забастовки;
  • эпидемии.

Скорее всего, это понятие так и расшифровано в вашем договоре. Во время эпидемии коронавируса вы сможете воспользоваться этим пунктом.

Форс-мажор обычно один из последних пунктов в договоре. Он освобождает вас от ответственности, если выполнить договор помешали обстоятельства непреодолимой силы

Форс-мажор обычно один из последних пунктов в договоре. Он освобождает вас от ответственности, если выполнить договор помешали обстоятельства непреодолимой силы

Карантин из-за коронавируса — это самый суровый сценарий того, что может произойти. Во время карантина государство запрещает любую деятельность, связанную с массовым скоплением людей. Ещё государство может потребовать, чтобы никто не покидал свои дома. Если у вас кафе, ресторан или магазин, вы не сможете работать во время карантина.

Если не выполнить обязательства по договору аренды, придётся отвечать. Но ответственность не грозит, если доказать, что вам помешала непреодолимая сила. Это касается любых договоров, в том числе договоров аренды. Если невозможно пользоваться арендованным помещением и арендатор в этом не виноват, можно попробовать отказаться платить аренду.

При этом нельзя ссылаться на то, что (п. 3 ст. 401 ГК РФ):

  • вас подвели контрагенты;
  • на рынке не было нужных товаров;
  • у вас не было денег.

О договорах аренды в ст. 606 и 611 ГК РФ

Сергей Коваль, адвокат:

Если введут карантин, арендатору нужно направить арендодателю уведомление о том, что он не выполнит обязанность по внесению арендной платы за период, на который введён запрет, потому что не может пользоваться помещением по причине непреодолимой силы, которой является такой-то запретительный акт госоргана.

Важный момент — обстоятельства непреодолимой силы обязательно должны возникнуть после заключения договора. Поэтому если вы заключите договор аренды уже во время действия карантина, то вы вряд ли сможете утверждать, что отказ от оплаты возможен из-за форс-мажора.

Второй из неблагоприятных сценариев — рекомендательные меры. В Москве Роспотребнадзор уже приказал сотрудникам кафе и ресторанов дезинфицировать дверные ручки каждый час и носить маски. Если вирус продолжит распространяться, власти могут ограничить количество посетителей общепита, работу в определённые часы или просто порекомендовать не ходить туда, где многолюдно.

В этом случае эпидемия коронавируса вряд ли станет форс-мажором, поскольку нет важного признака — чрезвычайности. Но и при таких обстоятельствах можно просить арендодателя о скидке. Закон разрешает арендатору просить скидку, если в договоре были указаны условия, которые стали заметно хуже.

Об уменьшении арендной платы в п. 4 ст. 614 ГК РФ

Если к вам раньше приходили триста человек в день, а из-за рекомендации избегать общественные места стали приходить пятьдесят, выручка упадёт в разы. Но в договоре аренды не сказано, сколько человек в день должно к вам заходить, то есть ухудшилось условие, которого нет в договоре. В этом случае всё равно можно сослаться на п. 4 ст. 614 ГК РФ и просить снижения арендной платы.

Если хотите скидку, направьте владельцу помещения уведомление о снижении арендной платы сразу после того, как появятся рекомендации, которые повлияют на ваш бизнес. Помните, что закон не обязывает собственника снижать цену. Это всегда вопрос договорённостей. Если договориться не удалось, можно попробовать сбить цену через суд.

Сергей Коваль, адвокат:

Лучше подать уведомление, чем ничего не делать. П. 4 ст. 614 Гражданского кодекса — это единственная норма, которая позволяет начать переговоры с арендодателем о снижении цены, хотя строго формально речь там действительно о другом. Но ни на какие другие нормы сослаться, к сожалению, нельзя.

При наличии такого уведомления вам будет легче в суде. У вас хотя бы будет последовательная правовая позиция, и уведомление будет являться доказательством по делу.

Естественно, судебная практика по такому вопросу отсутствует.

Вместе с тем, есть разумные основания полагать, что суд при споре может учесть экстраординарность ситуации и её массовый характер и применит расширительное толкование нормы.

  1. В любом договоре есть пункт про форс-мажор. Эпидемии относятся к форс-мажорам.
  2. Если в России введут строгий карантин, есть шанс избежать ответственности за неуплату аренды. Важно сразу после объявления карантина направить арендодателю уведомление.
  3. Если власти лишь порекомендуют избегать массовых скоплений людей, это нельзя считать форс-мажором, даже если ваша выручка упадёт в разы. Но в этом случае можно направить владельцу помещения уведомление о снижении платы за аренду. Если договориться не удалось, можно попробовать снизить цену через суд.

Автору помогал адвокат Сергей Коваль.

Статья основана на позиции конкретного юриста, которая может не совпадать с мнением его коллег.

Опубликовали 5 марта 2020 года

Источник: https://zhiza.evotor.ru/kak-zakonno-ne-platit-za-arendu-vo-vremya-epidemii/

Когда арендатор может не платить арендную плату

Как не платить аренду за помещение

Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств.

Утверждён Президиумом Верховного Суда

Российской Федерации 26 июня 2015 года


ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

ВЕРХОВНОГО СУДА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 2 (2015)


Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств.


Работники общества установили перекрытие на дверях, ведущих из помещения общества в помещения фирмы.


В результате данных действий на протяжении нескольких месяцев фирма была лишена возможности использовать принадлежащие ей на праве собственности помещения, в том числе в виде сдачи их в аренду.

Ссылаясь на эти обстоятельства, фирма обратилась в суд с иском к обществу о взыскании упущенной выгоды, которую составляла неполученная истцом в указанный период арендная плата.


Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и суда округа, в удовлетворении исковых требований отказано.


Суды исходили из того, что у фирмы не могло возникнуть убытков в форме упущенной выгоды, поскольку при наличии арендных отношений фирмы с её арендаторами последние не освобождаются от внесения арендной платы в любом случае, если договор аренды является действующим и не расторгнут сторонами. Если фирма не получила плату по договорам аренды, возникшие в связи с этим убытки не являются следствием противоправных действий общества.


Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты, дело направила на новое рассмотрение по следующим основаниям.


В силу п. 2 ст. 15 ГК РФ к упущенной выгоде относятся все доходы, которые получила бы потерпевшая сторона, если бы обязательство было исполнено.


В рассматриваемом случае к упущенной выгоде относятся такие доходы, какие получил бы арендодатель при обычном ведении своей хозяйственной деятельности, если бы отсутствовало учинённое ответчиком препятствие.


Судами установлено, что противоправное поведение ответчика привело к невозможности использования истцом помещений для извлечения прибыли, в том числе путём сдачи в аренду.

В результате действий ответчика истец был вынужден приостановить свою хозяйственную деятельность, утратив возможность получить доход от использования принадлежащего ему имущества, который он получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права и законные интересы не были нарушены.

Вывод судов о том, что такие убытки должны компенсироваться за счёт арендной платы, противоречит нормам закона и принципам гражданского права.


Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с её назначением.


Системное толкование указанных норм со ст.

614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.


Следовательно, довод общества о наличии арендных отношений между фирмой и третьими лицами не может являться основанием для освобождения ответчика от ответственности.


Поскольку проверка факта наличия упущенной выгоды и обоснованности её размера возможны только при повторном исследовании имеющихся доказательств, дело подлежит направлению на новое рассмотрение.


Определение № 302-ЭС14-735

См. полностью Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2015) “,”author”:””,”date_published”:null,”lead_image_url”:null,”dek”:null,”next_page_url”:null,”url”:”http://lebedevlaw.blogspot.com/2017/08/blog-post_16.html”,”domain”:”lebedevlaw.blogspot.com”,”excerpt”:””,”word_count”:551,”direction”:”ltr”,”total_pages”:1,”rendered_pages”:1}

Источник: http://lebedevlaw.blogspot.com/2017/08/blog-post_16.html

Что делать если арендатор не платит? (за офис, производственное помещение)

Как не платить аренду за помещение

Арендодатель всегда несет риски не выплаты арендатором арендной платы и такая ситуация не редкость, но вот у многих возникает вопрос, как же решить данную проблему с арендатором безболезненно, эффективно и в кратчайшие сроки, а это не всегда получается. В данной статье я хочу вам рассказать о том, как же взыскать с арендатора долг по аренде, какие документы подготовить и каков будет ваш алгоритм действий. 

Здесь следует в первую очередь действовать согласно договору аренды, если вы арендодатель, то должны знать ваш договор практически на изучить или по крайней мере его основные условия, так как действовать вам придется только в рамках договора.

Прежде чем взыскать долг по договору аренды, предполагается претензионный порядок урегулирования спора между арендатором и арендодателем.

Несомненно, обращаться в суд скорее всего придется, но вот претензионный (досудебный) порядок необходимо соблюдать и в договоре должен быть предусмотрен срок в течении которого арендодатель может направить претензию арендатору с требованием о погашении образовавшегося долга по аренде.

Если претензионный порядок не будет соблюден, то судебный процесс просто не состоится, ведь претензионный порядок предполагает досудебное разрешение спора, ведь суды и без этого загружены, а если еще каждый не разобравшись начнет подавать друг на друга в суд, то нагрузка станет просто невероятной. К тому же как показывает практика, любой спор можно решить до суда, просто составив соглашение и придя к компромиссному решению.

Как направить претензию арендатору мы рассмотрим немного позже.

Но если процесс с подачей претензии уже пройден и вы не пришли с арендатором ни к какому компромиссному решению, то здесь следует подготовить исковое заявление в суд и уже в судебном порядке взыскать сумму долга по аренде и параллельно расторгнуть договор аренды с арендатором. Подавать в суд придется, тем более если кроме долга по аренде у вас больше ничего нет, никакое имущество арендатора вы не удерживаете, или его просто нет.

Подготовьте и подайте в суд исковое заявление и обязательно приложите к нему ваш экземпляр претензии, расчеты неустойки в связи с долгом, а так же рассчитайте проценты за пользование чужими денежными средствами. Так же к исковому заявлению вам следует приложить договор аренды, счета на оплату аренды которые вы выставляли арендатору, ваша переписка с арендатором.  

Если сумма долга по аренде менее 100000 рублей для ИП или менее 300000 для юридического лица, то такие дела обычно рассматриваются за 2,5 – 3 месяца в порядке упрощенного производства, как только вы получили исполнительный лист, вы можете передать его для взыскания в службу судебных приставов и если все будет хорошо и у должника будет имущество или деньги на счетах, то все пройдет гладко и деньги вы получите.

Теперь перейдем к формальностям без которых решить проблему будет сложнее и при соблюдении которых ваши шансы на успех значительно возрастают.

Как подготовить и направить претензию арендатору?

Давайте начнет с понятия претензии.

Претензия это один из способов добровольного урегулирования спора (досудебного), которое направляется заинтересованным лицом в адрес контрагента, с целью мирного урегулирования спора между сторонами и может рассматриваться как один из способов защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Претензия излагается в письменной форме и носит форму официального документа имеющего юридическую силу, который содержит в себе четко сформулированные требования по причине которых между сторонами возникли или могут возникнуть разногласия и споры, помимо требования в претензии указываются обстоятельства на который сторона, чьи права нарушены основывает свои требования, а так же доказательства подтверждающие данные требования. Так же если требования носят материальный характер, прикладываются расчеты сумм к примеру долга.

Обязательные аспекты претензии:

  • Претензия должна быть четко в письменной форме и обязательно в 2-х экземплярах;
  • Четко сформулированное требование, которое дает понимание, какого результата вы хотите добиться от противоположной стороны;
  • Укажите все обстоятельства на которых вы основываете ваши требования;
  • Приложите доказательства на которых вы основываете ваши требования;
  • Желательно указать на статьи закона и нормативно правовые акты, которые вторая сторона нарушает;
  • Рассчитайте материальную составляющую ваших требований и приложите их к претензии;
  • Укажите какие документы приложены к претензии и приложите эти документы.

В претензии важность краткость, четкость ваших требований, что бы сторона получившая претензию понимала, что вы от нее хотите. Оптимальный объем претензии 1 страница формата А4. Дайте срок на выполнение требований, 10 или 20 дней с момента получения претензии.

Как вручить арендатору претензию?

Есть 2 способа вручения претензии арендатору:

  1. Передать ее лично в руки под роспись;
  2. Направить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Первый вариант наиболее приемлем, так как быстрый и вы точно будете знать, что арендатор получил вашу претензию.

В такой ситуации вам нужно прийти к арендатору и вручить претензию его представителю, как мы с вами говорили выше претензия должна быть составлена в 2-х экземплярах, оба экземпляра вы передаете представителю, на вашем экземпляре представитель ставит печать или подпись, а так же дату принятия претензии и отдает экземпляр с отметками вам и теперь у вас есть четкое доказательство, что вы направили претензию арендатору и досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Если у вас нет возможности передать претензию лично в руки арендодателю, то ее придется направлять заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Опись нужна для того, что бы у вас было доказательство того, что вы направили действительно претензию, а не что то другое, а уведомление о вручении вы получите на почте немного позже, оно является доказательством того, что адресат получил вашу претензию.

Почтой претензию нужно направить на все известные юридические адреса арендатора, включая адрес где арендатор у вас арендовал помещение.

Вот такими способами вы можете вручить претензию.

Если ответа на претензию не поступило в отведенный вами или установленный в договоре срок, то обращаемся в суд с заявлением о взыскании задолженности по арендной плате и о расторжении договора аренды.

Как расторгнуть с арендатором договор аренды и «выселить» его?

Конечно арендатор не будет в добровольном порядке освобождать помещение и это факт, крайне редко арендаторы добровольно съезжают, поэтому у вас есть выбор, вы можете начать давить на арендатора всеми возможными способами, или направить ему претензию и подать в суд.

Некоторые арендодатели начинают действовать достаточно жестко, к примеру ограничивают доступ арендатора к коммуникациям, электроэнергии, воде и прочим удобствам.

Если арендатор не робкого десятка, то такие действия могут породить ряд проблем в том числе с законом, так как жесткие действия арендодателя могут причинить ущерб имуществу арендатора, а так же такие действия могут быть квалифицированы по статье 330 УК РФ как самоуправство, поэтому прежде чем прибегнуть к жестким мерам всегда нужно все взвесить и обдумать, лучше выбрать законный и цивилизованный путь решения проблемы.

Но цивилизованный путь когда вы направляете претензию, а потом выдвигаетесь в суд, занимает не мало времени, так как с момента подачи в су и получения решения проходит не редко месяцы, а в отдельных случаях доходит и до года. Но рано или поздно вы получите решение суда и уже сможете обратиться в службу судебных приставов, а они уже в свою очередь займутся взыскание долга и тем самым к привлечению должника к ответственности.

Если есть имущество арендатора и так же долг по аренде?

Конечно ситуация когда арендатор оставляет какое либо имущество, тем более дорогостоящее, большая редкость, но если такое случилось, то нужно четко понимать, что пока договор аренды не расторгнут, вы ничего с имуществом должника поделать не сможете и тем более если у вас нет решения суда.

Если у вас есть решение суда и договор аренды расторгнут, то вы можете легко ограничить доступ арендатора в арендуемое им ранее помещение, тем более если там есть имущество арендатора. Далее вы можете поступить одним из следующих способов:

  • Вы можете реализовать имущество должника;
  • Вы можете удержать имущество должника;
  • Передать его на хранение третьим лицам;
  • Расценить вещи как брошенные.

Вы можете удерживать имущество арендатора, на основании статьи 359 ГК РФ, ведь данная статья дает вам такое право, в случае если арендатор не исполняет в срок обязательства по своевременной оплате арендной платы и удерживать вещи арендатора вы можете до тех пор, пока долг не будет погашен. Но здесь нужно понимать, что если истечет срок договора аренды у вас могут возникнуть проблемы с удержанием, так как законных оснований у вас не будет, потому как договор аренды прекратит свое действие, а все вещи арендатора находились у вас именно на основании данного договора.

Продать имущество арендатора вы так же можете на основании статьи 360 ГК РФ, но скажу сразу, что это не всегда просто, так как это может быть дорогое оборудование или оборудование которое просто очень сложно реализовать.

К тому же это дело не пяти минут, ведь обращение взыскания на имущество должника в большинстве случаев возможно только по решению суда, так как без решения суда обращение взыскания возможно только на основании соглашения сторон, которого скорее всего не будет.

Так что здесь все равно нужно будет обращаться в суд, так как если нет соглашения о том, что арендодатель может без суда реализовать имущество арендатора и погасить долг по аренде, то без суда не обойтись, а это время, к тому же арендатор будет затягивать судебный процесс.

Как видите все сводится к тому, что проблему с арендатором можно решить в большинстве случаев только через суд, но есть приличные арендаторы, которые получив претензию стараются урегулировать спор на берегу.

Если у вас остались вопросы, то задайте их нашему юристу на сайте и получите консультацию, в которой наш юрист ответит на все вопросы и поможет решить вашу проблему. 

Источник: https://yurist174.ru/grazhdanskoe-pravo/dolgi/chto-delat-esli-arendator-ne-platit-za-ofis-proizvodstvennoe-pomeshchenie

Не можете платить аренду, пока клиенты сидят по домам — вот что можно сделать по закону

Как не платить аренду за помещение
Фото с сайта realt.onliner.by

Многие компании перешли на удаленную работу, поэтому в офисах стало пусто.

Люди стараются меньше бывать в местах скопления народа — в торговых центрах стало намного меньше покупателей. Арендаторы напряжены и хотят снижения платы за помещения.

Но имеют ли они на это право? Разобрались вместе с юристами компании REVERA Александром Антоновым и Дмитрием Зикрацким. 

Присоединяйтесь 20 марта в 17:00 к прямому эфиру! «Рабочая группа»: острый разговор о бизнесе в коронакризисе

— За последние дни поступило несколько запросов от крупных торговых центров по поводу арендных платежей в период глобальной пандемии коронавируса COVID-19. Ситуация на белорусском рынке аренды усугубляется еще и ростом курсов евро и доллара США по отношению к белорусскому рублю — традиционно арендная ставка привязана к евро/доллару.

Александр Антонов Ведущий юрист практики строительства и недвижимости юридической компании REVERAДмитрий Зикрацкий Старший юрист практики корпоративного и антимонопольного права юридической компании REVERA

Очевидно, что для бизнеса эффективность использования арендованных площадей (в первую очередь торговых) стала ниже. Желание снизить арендную плату вполне понятно. Но все ли риски и последствия пандемии должны перекладываться на арендаторов?

Фото с сайта unsplash.com

Что говорит закон? По белорусскому Гражданскому кодексу, вопросы уплаты и изменений арендной платы можно регулировать соглашением сторон. Это значит, что арендаторы и арендодатели имеют возможность договориться самостоятельно.  

Вариант 1: если все прописано в договоре. В договорах могут быть предусмотрены специальные основания для освобождения арендатора от арендной платы или для снижения ее размеров.

Например, могут приниматься в расчет такие показатели, как снижение числа посетителей в торговом центре или снижение размера выручки.

Если такая договоренность зафиксирована, то нет препятствий для того, чтобы реализовать эти положения.  

Фото с сайта skyrace.club

Вариант 2: если придется договариваться. Практика привязки размера арендной платы к каким-то показателям, вроде количества посетителей или процента от выручки, еще не распространена повсеместно.

Если в договоре аренды нет специальных положений, то арендатор может использовать следующие аргументы, чтобы обосновать свою позицию по снижению арендной платы:

1. Договор аренды носит взаимный характер (ст. 577, 582, 585 ГК). Если арендатор не может пользоваться помещением из-за каких-то независящих от него обстоятельств, это может быть причиной для отмены арендной платы. Если арендодатель не предоставляет чего-либо, имеющего соразмерную ценность для арендатора, он теряет право на получение арендной платы.

Получается, что только в ситуации гипотетического запрета на посещение торговых центров арендатор вправе потребовать освобождения от арендной платы.

Сейчас же ситуация другая — посещаемость торговых центров и офисов снижается, но это не запрещено. Арендатор может требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 585 ГК).

В этом случае одним из условий пользования можно назвать генерацию арендодателем потока посетителей. Например, путем проведения маркетинговых мероприятий. В условиях глобальной пандемии такие мероприятия проводиться не будут. 

Важно! Такой подход ранее не был предметом рассмотрения в судах. Насколько он будет воспринят судебной практикой, пока неизвестно.

Фото с сайта unsplash.com 2. По закону существует специальное основание для изменения и расторжения договоров — существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Если стороны не нашли согласия в вопросе приведения договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут или изменен судом при наличии одновременно следующих условий:

  • В момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет
  • Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые нельзя преодолеть после их возникновения, если быть добросовестным и осмотрительным, как этого требуют условия гражданского оборота
  • Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора
  • Из договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона

Важно! Все вышеуказанные обстоятельства должна доказать сторона, заинтересованная в изменении или расторжении договора (т.е. арендатор).

Фото с сайта unsplash.com

Вместо выводов. Ситуация является новой для рынка аренды и нет оснований говорить о какой-то сложившейся практике. Тем не менее полагаем, что ситуация может разрешаться не в суде, а путем переговоров. Насколько арендодатели будут готовы пойти на уступки в переговорах — во многом будет показателем степени зрелости белорусского рынка коммерческой аренды.

Пока переговоры только на начальной стадии. Но отдельные ТЦ уже высказали свою позицию публично. Например, представитель ТЦ Тринити (Гродно) отметил, что «большинство торговых центров будут готовы нести расходы вместе с арендаторами, если для этого будут реальные причины — существенное уменьшение трафика в ТЦ». 

Первый шаг, на который могут пойти арендаторы — направить в адрес арендодателя предложение о пересмотре условий договора аренды. Предложениями могут быть: снижение размера арендной платы, переход на новую формулу расчета арендной платы, перенос сроков уплаты арендной платы и т.д.

Источник: https://probusiness.io/law/6890-ne-mozhete-platit-arendu-poka-klienty-sidyat-po-domam-vot-chto-mozhno-sdelat-po-zakonu.html

Что делать если арендатор не платит и не освобождает помещение?

Как не платить аренду за помещение

Ведение любого бизнеса всегда было связано с определенными рисками. Сдача недвижимого имущества в аренду – одна из его разновидностей.

Занимаясь этим видом деятельности, предприниматели часто сталкивается с проблемой неплатежей и самовольного пользования помещениями. Объяснений причин для подобных действий у нанимателей множество.

Как правильно действовать собственнику или арендодателю в ситуации, когда арендатор не платит и не освобождает помещение? Как арендодателю отстоять свои права и не нарушить чужие?

Варианты возможных действий

В ситуации, когда длительное время не поступает арендная плата, и необходимо произвести выселение из нежилого помещения недобросовестного арендатора, может быть несколько вариантов действий. Они зависят от:

  • наличия заключенного договора аренды;
  • условий и срока действия на момент возникновения претензий.

Если нет договора аренды, то это влечёт за собой определенные последствия и необходимость определенных процессуальных действий. Что делать, когда договор был заключен надлежащим образом?

Договор действующий

Статьей 614 ГК РФ арендатору вменяется в обязанность оплата за аренду в сроки и в том виде, как установлено в договоре аренды. Эти нормы дают право арендодателю требовать погашения задолженности по оплате, если она образовалась. Причины ее возникновения значения не имеют, кроме предусмотренной соглашением (например, форс-мажор). Обязательно устанавливается срок для погашения долга.

Для избрания правильного пути истребования задолженности необходимо помнить об установленной договором периодичности внесения платежей: ежемесячно, раз в несколько месяцев, раз в год и другие. Сдающая помещение сторона может предлагать досрочное расторжение договора при двукратном нарушении сроков.

Таким образом, если наниматель два раза пропустил установленные договором сроки оплаты, у наймодателя есть право, в соответствии со статьей 619 ГК РФ, требовать его расторжения.

Договор с истёкшим сроком

Если истек срок договора аренды, а наниматель не освобождает помещение и не вносит арендную плату можно попробовать разрешить спор без суда.

Для этого необходимо направить претензию арендатору с напоминанием о необходимости освободить помещение в связи с окончанием действия контракта и указать срок, в течение которого это должно быть исполнено.

Также нужно добавить, что арендодатель оставляет за собой право подать иск в суд о взыскании всей прибыли, полученной за время незаконного пользования его имуществом, его упущенной выгоды и различных штрафов.

Иногда наниматели мотивируют своё нежелание освободить нежилое помещение настойчивым предложением о продлении срока аренда и реструктуризацией задолженности. При этом имеется полное право арендодателя отказаться от подобных предложений.

Последовательность принуждения к освобождению помещения

Как же выселить арендатора нежилого помещения? Чтобы не совершить самоуправства и самому не попасть на встречный иск недобросовестного партнера, необходимо соблюсти процессуальные процедуры. Есть несколько вариантов развития ситуации.

Например, контрагент просто сбежал: забрал свое имущество, освободил помещение без сдачи его по акту приема-передачи, арендный договор не расторгнул и не заплатил по нему.

В таком случае следует направлять по всем известным его адресам претензию о расторжении контракта, оплате задолженности и упущенной выгоды. Пока действует договор со сбежавшим арендатором, сдавать помещение новым не получится.

Обращаться в суд можно с обычным заявлением о взыскании задолженности.

В остальных случаях выселение из нежилого помещения недобросовестного арендатора проводится в следующем порядке.

Предъявление претензии

Как показывает судебная практика, соблюдение этого пункта является весомым аргументом при последующем расторжении аренды.

Перед тем, как выгнать арендатора из занимаемого нежилого помещения, первым делом внимательно изучается договор аренды.

Далее, ему надо отправить претензию с требованием оплатить возникшую задолженность. Обязательно в ней установить срок для выполнения требования, чтобы избежать в дальнейшем разночтений.

Направлять претензию надо таким образом, чтобы было письменное подтверждение получения ее адресатом. Это может быть:

  • вручение лично нанимателю или уполномоченному им лицу под роспись в получении на экземпляре наймодателя;
  • направление по почте заказным письмом с уведомлением по всем известным адресам.

Расторжение договора

Типовым договором аренды предусматривается порядок его расторжения. Чаще всего таким условием является неоднократное нарушение арендатором сроков оплаты аренды. Поэтому будет резонно включить в претензию предупреждения о расторжении договора. Он будет считаться расторгнутым с даты извещения получателя.

Гораздо сложнее будет законно выселить арендатора из нежилого помещения, если в договоре отсутствует такой пункт.

Статьёй 450 ГК РФ устанавливаются основания к одностороннему прекращению договора аренды. Один из пунктов предусматривает такую возможность. Но оформление его расторжения придется делать через суд либо ждать пока наступит дата его окончания. Каждому придется решать самостоятельно, что обойдется дешевле и займет меньше времени.

Обращение в суд

Самый идеальный и безболезненный способ расторжения договора – по соглашению сторон. Подписывается соглашение и акт приема-передачи имущества. Потом производится взыскание задолженности по аренде.

Выселение арендатора из нежилого помещения в судебном разбирательстве можно произвести даже в ускоренном порядке при сумме долга меньше 300 тысяч рублей (100 тысяч рублей для ИП). Тогда решение суда может быть уже и через 3-4 месяца. В остальных случаях – в обычном порядке.

В исковое заявление о выселении нанимателя, кроме требования взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, можно включать пункт об истребовании имущества из чужого пользования.

При наличии подтверждающих документов возможно обращение за уплатой упущенной выгоды.

К исковому заявлению обязательно прилагаются копии договора, платежных документов, переписка с контрагентом и иные подтверждения. До вступления решения суда он считается не расторгнутым.

Исполнение решения суда

Основанием для выселения из нежилого помещения недобросовестного нанимателя может быть только решение суда. Самостоятельно изымать или удерживать имущество арендатора не стоит, так как это может быть квалифицировано как самоуправство и вызвать встречный иск.

Исполнительный лист предъявляется судебным приставам, которые помогут провести выселение должника из занятого самовольно помещения в принудительном порядке.

Другой вариант: есть опасение, что контрагент может скрыться без оплаты задолженности по арендной плате и у него имеется какое-то имущество. Тогда стоит подать заявление в суд о вынесении обеспечительных мер.

Решение суда сдать судебным приставам.

И уже они будут арестовывать имущество должника, определять ответственного хранителя и, если арендная плата не будет внесена, будут заботиться о выселении арендатора из нежилого помещения.

Как видно, выселить недобросовестного нанимателя можно, но это может занять достаточно много времени. А в случае его неплатежеспособности можно понести убытки.

Для снижения рисков арендодателя, при определении условий договора аренды, необходимо включать пункты о возможности его одностороннего расторжения и действиях при неоднократном нарушении сроков арендной платы.

Источник: https://metr.guru/vyselenie/arendator-ne-platit-i-ne-osvobojdaet-pomeshenie

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.