Непосредственный способ управления домом

Содержание

Непосредственное управление домом. Часть 2: что это такое

Непосредственный способ управления домом

Всего существует 3 способа управление многоквартирным домом: непосредственное управление, с помощью управляющей организации, через ТСЖ (кооператив).

Что такое непосредственное управление

Непосредственное управление – один из способов управления небольшими домами (до 30 квартир включительно), при котором все собственники (или большинство) по решению общего собрания заключают договоры на содержание и ремонт общего имущества, а каждый собственник от своего имени заключает договоры на предоставление коммунальных услуг (статья 164 Жилищного кодекса РФ).

Собственники вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с заключенными договорами (ч. 8 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, п. 32 Правил содержания общего имущества №491).

При этом плата за коммунальные услуги включает в себя плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общедомового имущества (ч. 5 ст. 154 Жилищного кодекса РФ), хотя при других способах управления плата за ресурсы, потребляемые при содержании имущества, относится к плате за содержание, а не за коммунальные услуги.

На общем собрании или с помощью доверенности собственники могут наделить кого-то одного действовать от имени собственников в отношениях с третьими лицами – с обслуживающей организаций, Фондом капремонта (региональным оператором) и т.д. Чаще всего это председатель совета дома.

Обслуживающая организация отвечает за соблюдение Правил содержания жилья; организации, предоставляющие коммунальные услуги – за соблюдение Правил предоставления коммунальных услуг, а все вместе – за выполнение обязанностей, прописанных в договорах.

Собственники при непосредственном управлении должны не забывать Правила управления многоквартирными домами, утверждённые постановлением Правительства РФ №416.

В частности, проект перечня услуг и работ по содержанию общего имущества составляется и представляется собственникам для утверждения одним из собственников (пункт 5).

Аварийно-диспетчерское обслуживание включается в договоры по содержанию и ремонту, водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению, отоплению, или собственники заключают договор об аварийно-диспетчерском обслуживании с организацией, осуществляющей такую деятельность (пункт 9). В последнем случае собственники должны передать в АДС комплект технической документации, нужной для обслуживания (пункт 15). Также собственники обеспечивают свободный доступ сотрудников АДС к общедомовому имуществу (пункт 16).

Как выглядит в жизни

Собственники заключают договоры на содержание общего имущества с обслуживающими организациями, которыми нередко выступают те же управляющие организации. Но так бывает не всегда.

На практике часто непосредственное управление заключается в полном отсутствии какой-либо обслуживающей организации: жильцы сами моют подъезды и чистят снег по графику, скидываются по устной договорённости на ремонт того, что сломалось, и собственными силами ремонтируют.

Формально, если большинство собственников не заключили договоры, то муниципалитет должен провести конкурс для отбора управляющей организации, так как способ управления считается нереализованным (подп. 2 п. 3 Порядка проведения открытого конкурса, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75).

Однако в жизни такие «самостоятельные» дома обычно расположены в небольших населенных пунктах, там нет управляющих организаций с лицензией. Поэтому муниципалитет либо не проводит конкурс, либо делает это для галочки, чтобы удовлетворить прокуратуру.

Жителей такой порядок устраивает, ведь не надо платить ежемесячные платежи за невидимые для них услуги и работы.

https://www.youtube.com/watch?v=-vXrnIN36Sk

Знаю примеры домов, где собственники на общем собрании всё же утверждают ежемесячный размер платы, определяют, что будут скидываться председателю совета дома.

Тот нанимает дворника, а также привлекает других специалистов – разово, для выполнения конкретных задач.

Едва ли законодатель рассчитывал на такое воплощение непосредственного управления, поэтому нет готового и точного ответа на вопрос, реально ли взыскать задолженность в таком случае.

Ещё раз акцентирую внимание на том, что правильно содержать общедомовое имущество через заключение договоров о содержании и ремонте (подп. а» п. 16 Правил содержания общего имущества №491), а в реальности может быть что угодно.

Общие собрания собственников при непосредственном управлении

Общие собрания почти ничем не отличаются от собраний при других способах управления. Они проводятся в порядке, предусмотренном статьями 44 – 48 Жилищного кодекса РФ, а решения оформляются по требованиям приказа Минстроя России №44/пр.

При непосредственном управлении инициатор собрания должен передать подлинник протокола с бюллетенями напрямую в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания.

Роль совета дома

Функции совета стандартные, как и при управлении домом управляющей организацией: контроль, обеспечение выполнения решений собраний, подготовка предложений по вопросам, связанным с управлением домом.

Председатель совета дома может вступать в переговоры по условиям договоров, заключаемых собственниками. По доверенности или решению собрания он может также заключить эти договоры от имени собственников на условиях, определённых собранием.

Если председатель выступает по решению собрания, то приобретают права и становятся обязанными все собственники. Если он действует по доверенностям, то приобретают права и становятся обязанными собственники, которые дали доверенности.

В любом случае собственники вправе потребовать у организаций копии договоров (ч. 8 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ).

Он же осуществляет контроль в отношении работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, подписывает акты приемки работ. Таким полномочием тоже стоит наделить на общем собрании или с помощью доверенностей.

В следующей заметке я напишу плюсы и минусы непосредственного управления (субъективно), небольшое сравнение другими способами управления

Предыдущая статья серии: Непосредственное управление домом как способ управления. Часть 1. Ограничение по количеству квартир

Источник: https://GKHNews.ru/4702-neposredstvennoe-upravlenie-domom-chast-2-chto-eto-takoe/

Непосредственное управление домом, УО и РСО: отвечаем на вопросы

Непосредственный способ управления домом

Среди способов управления многоквартирными домами наименее распространённый – непосредственное, когда МКД управляют сами владельцы помещений. Сегодня отвечаем на вопросы, заданные нашими читателями о непосредственной форме управления домом.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники вправе выбрать на общем собрании такой способ как непосредственное управление домом при условии, что количество квартир в нём не превышает тридцати. В таком случае владельцы помещений сами заключают с подрядными компаниями договоры на обслуживание и ремонт общего имущества МКД и предоставление коммунальных услуг.

Поскольку между собственниками и исполнителями нет управляющей организации или ТСЖ/кооператива, у жителей часто возникают вопросы о нюансах исполнения требований законодательства к надлежащему управлению МКД. Например, кто должен вносить обязательную информацию по лицевым счетам потребителей коммунальных услуг в ГИС ЖКХ и нужно ли это делать вообще.

В соответствии с разд. 8 приказа № 74/114/пр, среди информации, подлежащей размещению поставщиками коммунальных ресурсов для предоставления коммунальных услуг в МКД, есть данные о лицевых счетах и их номерах. Поскольку при непосредственном управлении домом исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация, то именно она должна размещать данные о лицевых счетах потребителей.

Если собственники помещений не видят такой информации в ГИС ЖКХ, им необходимо обратиться к поставщику соответствующих коммунальных ресурсов с претензией. В отсутствие ответа – в орган ГЖН, который проведёт проверку РСО и при наличии нарушений потребует от организации их устранить.

Как с 1 июля изменился расчёт платы за ОДН в домах без УО и ТСЖ

Кто отвечает за качество коммунальных услуг внутри дома

Один из наших читателей спросил, кто несёт ответственность за предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества, возмещает ущерб (при его наличии), если до границы балансовой принадлежности показатели качества не нарушены.

Согласно ПП РФ № 354, при непосредственном способе управления исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация. Поэтому ответственность за некачественное оказание услуг несёт именно она.

Исключением может стать ситуация, когда собственники заключили договор с какой-либо подрядной организацией, которая занимается содержанием и ремонтом их общего имущества.

Если ухудшение качества коммунальной услуги случилось из-за действий/бездействия такой организации, то именно она будет нести ответственность за причинённый ущерб.

При этом РСО делает потребителю перерасчёт платы за коммунальную услугу и вправе взыскать убытки с подрядной организации.

Могут ли собственники помещений отказаться от части работ/услуг, прописанных в ПП РФ № 290

Разберём вопрос, вправе ли собственники на ОСС принять решение об отказе от уборки лестничных клеток и придомовой территории, включённых в договор с подрядчиком на содержание и ремонт общего имущества МКД.

В соответствии с пп. «а» п.

2 ПП РФ № 290, в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений, перечень услуг и работ из числа включённых в минимальный перечень, периодичность их оказания и выполнения определяются общим собранием собственников и отражаются в его решении. Таким образом, собственники вправе исключить из перечня услуг/работ уборку мест общего пользования и/или придомовой территории.

Когда РСО не может брать плату за коэффициент, повышающий норматив

Проверяет ли орган ГЖН управляющую организацию, если собственники заключили с ней договор на обслуживание дома

И последнее, о чём поговорим сегодня: проверяет ли работу управляющей организации орган ГЖН, если собственники помещений в МКД при непосредственном управлении заключили с ней по договор обслуживания и ремонта общего имущества.

Если собственники на ОСС выбрали непосредственное управление домом и решили заключить договор обслуживания с управляющей организацией, то орган ГЖН не вправе осуществлять лицензионный контроль в отношении такой УО.

В таких отношениях компания выступает подрядчиком. Если УО по такому договору не выполняет какие-то работы, нарушает его условия, то решить этот вопрос собственники могут только через суд. Отношения с УО по договорам подряда регулируются нормами ГК РФ, а не ЖК РФ.

Почему орган ГЖН может не присвоить дому класс энергоэффективности

На заметку

При непосредственном управлении домом ответственность за надлежащее содержание общего имущества несут сами собственники.

Если исполнителями коммунальных услуг в таких условиях являются поставщики ресурсов, то для ремонта и обслуживания общего имущества, инженерных сетей владельцы квартир должны найти подрядную организацию, отношения с которой будут регулироваться нормами гражданского законодательства.

Собственники на общем собрании сами устанавливают перечень работ и услуг, которые необходимы в доме для надлежащего его содержания, и включают такой перечень в договор с подрядчиком.

В качестве обслуживающей дом организации может выступать и компания, получившая лицензию на управление МКД.

Но по договору подряда такая УО в отношении дома на непосредственном управлении не подлежит лицензионному контролю со стороны надзорных органов.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

– поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх»

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a5864e93dceb7ffefabddd3/neposredstvennoe-upravlenie-domom-uo-i-rso-otvechaem-na-voprosy-5f8594abae6a9712bf7cd174

Непосредственный способ управления МКД – что это такое?

Непосредственный способ управления домом

Плюсы и минусы непосредственного способа управления многоквартирным домом.

Непосредственный способ как способ управления МКД. Общие положения.

Непосредственный способ управления – это один из трех способов управления многоквартирным домом, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ (ч.2 ст.

161 ЖК РФ)Непосредственный способ управления может быть выбран и реализован собственниками МКД с количеством квартир более чем 12, только при условии заключения договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с управляющей организацией.Обоснование:«ст. 161 ЖК РФ п.9.1.

: Непосредственное управление многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, может быть выбрано и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме при заключении такими собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме».(часть 9.1.

введена Федеральным законом от 04.06.2011 №123-ФЗ) Процедура заключения договора с управляющей компанией при непосредственном способе управления не отличается от процедуры заключения договора управления при выборе в качестве способа управления МКД – «управление УК».

Договор оказания услуг по содержанию и ремонт, так же как и договор управления, заключается на основании решения общего собрания собственников и считается заключенным, если такой договор подписали собственники, обладающие более, чем пятьюдесятью процентами .   Обоснование:«ст.164 ЖК РФ п.1.1.

: При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников».(часть 1.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 №123-ФЗ)При непосредственном способе управления, ответсвенность управляющей компании перед собственниками сохраняется в полном объеме. На данные отношения распространяются требования ПП №491.Обоснование:«ст. 161 ЖК РФ п.2.1.: При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставка бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, в также в соответствии с установленными Правительством РФ правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственниками и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах».(часть 2.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 №123-ФЗ)На управляющую компанию, оказывающую услуги собственниками по договору оказания услуг при непосредственном способе управления законом возложена обязанность по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома. Условия, при которых содержание общего имущества в МКД признается надлежащим, определены в нормативно-правовых актах, соответственно при непосредственном способе управления управляющая организация может быть привлечена к ответственности, установленной законом за ненадлежащее содержание общего имущества.Обоснование:«ст.164 ЖК РФ п.1.2.: По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме».При непосредственном способе управления каждый собственник помещений в многоквартирном доме от своего имени заключает договоры на поставку ресурсов: ГВС, ХВС, отопление, водоотведение. Закон не требует заключения данных договоров в письменном виде.Обоснование:«ст.164 ЖК РФ п.2.: Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки твердого газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени».(в ред. Федерального закона от 07.12.2011 №417-ФЗ)Статья 540 Гражданского кодекса РФ: В случае когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети.Если иное не предусмотрено соглашением сторон, такой договор считается заключенным на неопределенный срок.Статья 426 Гражданского кодекса РФ: Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается». Ресурсоснабжающие организации несут ответственность перед собственниками за поставку качественного ресурса к границе многоквартирного дома. При отсутствии согласованной в письменном виде границы, к которой ресурсоснабжающие организации обязаны поставить надлежащего качества ресурс, такая граница определяется по внешней границе МКД или по месту соединения коллективного прибора учета.Обоснование:«п. ПП №491: Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-коммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом».2.     Положительные и отрицательные стороны перехода на непосредственное управление многоквартирным домом.К положительным сторонам относится порядок расчета за коммунальные ресурсы. Прямые отношения собственника с РСО и с УК выгодны как для собственника, так и для управляющей компании.При непосредственном управлении собственник получает возможность предъявлять претензии непосредственно к тем лицам, которые обязаны предоставлять качественную услугу и, что не маловажно, имеют возможность предоставлять качественную услугу. К примеру, при реализации способа управления «управление УК» у собственника на девятом этаже многоквартирного дома отсутствует холодная вода. Установлено, что на вводе в многоквартирный дом не соблюдаются нормативные показатели давления. Непосредственно в РСО собственник обратиться не может, так как договорные отношения отсутствуют. Управляющая компания со своей стороны устранить данную проблему самостоятельно так же возможности не имеет, так как проблема возникла не в ее зоне ответственности. Однако перерасчет за некачественный ресурс собственник будет требовать именно с УК. А вот размер перерасчета будет зависеть от того, насколько быстро отреагирует РСО и устранит проблему. При реализации способе управления, собственник вправе обратиться с той же самой проблемой как непосредственно в РСО, так и в УК, которая в свою очередь совершит те же самые действия, что и при договоре управления: перенаправит жалобу в РСО, составит акт.При реализации способа управления «управление УК», управляющая компания имеет один договор ресурсоснабжения на все находящиеся в обслуживании многоквартирные дома. Задолженность по неоплате каждого из ресурсов по каждому дому аккумулируется в управляющей компании, и в конце концов будет истребована и списана РСО. Так как доходы от иной деятельности в УК обычно отсутствуют или составляют незначительный размер, под взыскание попадут именно те денежные средства, которые будут поступать от населения в счет оплаты работ и услуг по текущему содержанию и ремонту общего имущества.В конечном итоге этой ситуации управляющая компания оказывается либо банкротом, либо на грани банкротства, собственники оказываются перед фактом, что работы по текущему содержанию, не говоря уже о ремонтах, попросту не выполняются.Избежать подобного развития событий можно при реализации непосредственного способа управления многоквартирным домом. Есть, конечно, и свои минусы. Обычно называют такие, как: управляющая компания снимает с себя всякую ответственность и невозможность участия в программах по капитальному ремонту многоквартирных домов.  Что касается ответственности управляющей компании, то выше уже было сказано, что ответственность за текущее содержание и ремонт общего имущества МКД в полном объеме остается за управляющей компанией, в силу закона. Говорить о каком-либо уходе от ответственности из-за того, что изменилось название договора – по меньше мере не корректно. Единственное от чего «уходит» управляющая компания при реализации непосредственного управления, так это от обязанности нести дополнительные расходы на выставление счетов не за свои ресурсы, взыскания не своей дебиторской задолженности и от банкротства.Что касается капительного ремонта и возможности или невозможности участия в программах, об этом речь пойдет ниже.Вывод: При выборе непосредственного способа управления собственники имеют прямые договорные отношения с управляющей компанией, которая ответственна за содержание и ремонт общего имущества и с РСО, которые ответственны за поставку соответствующего ресурса к границе МКД. Собственник, в свою очередь, несет ответственность за своевременную и полную оплату услуг указанных организаций.3.     Взаимодействие РСО и УК при реализации непосредственного способа управленияКак следует из приведенных выше норм, при реализации непосредственного способа управления, собственники МКД заключают договор оказания услуг с управляющей компанией. В силу этого договора и положений ЖК РФ, именно управляющая организация становится лицом, ответственным за надлежащее содержание общего имущества такого дома, в том числе и за содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей.В силу положений Гражданского кодекса РФ стороны вправе установить в договоре любые условия, не запрещенные законом, по своему усмотрению. Договор на содержание и ремонт, по условиям, как правило, идентичен договору управления, за исключением условия об оказании коммунальных услуг. 4.     Условия участия МКД в федеральных и региональных программах капитального ремонтаФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в условиях предоставления финансовой поддержки прямо не указывает на необходимость реализации того или иного способа управления (за исключением ТСЖ).В официальных разъяснениях Фонда указано, что многоквартирный дом, собственники которого избрали непосредствененное управление, может участвовать в программе капитального ремонта, финансируемой с привлечением средств Фонда, при условии наличия договорных отношений с управляющей организацией, выбранной собственниками помещений этого дома.Указанная позиция отражена на официальном сайте Государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.Что касается Региональной программы капитального ремонта, финансирование которой осуществляется без привлечений федеральных бюджетных средств, то определять условия участия многоквартирного дома в данной программе – прерогатива правительства Челябинской области.По нашему мнению, не имеется препятствий правового характера для включения в данную программу МКД, собственники которого избрали непосредственное управление, при условии, если собственниками такого многоквартирного дома:- заключен договор на содержание и ремонт общего имущества МКД с управляющей организацией; 

– принято решение о долевом финансировании капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме в установленном размере. 

Источник: https://tvernews.ru/folk/174647/

Непосредственное управление

Непосредственный способ управления домом

Эффективное управление многоквартирным домом призвано создать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, обеспечить оптимальное содержание общего имущества. Если руководство МКД осуществляется при прямом участии жильцов, им стоит знать, что такое непосредственное управление многоквартирным домом, в чем заключаются его особенности, каковы плюсы и минусы этого варианта.

При непосредственном руководстве МКД собственники квартир заключают договора по обслуживанию и ремонту дома на основании решений общего собрания жильцов. Такой способ управления позволяет им вступать в правоотношения с ресурсоснабжающими компаниями (РСО) – организациями, обеспечивающими поставку газа, воды и электричества.

Непосредственная форма управления многоквартирным домом – это способ, позволяющий собственникам помещений договариваться с подрядчиками о поддержании оптимального состояния дома.

Если речь идет о юридической стороне вопроса, каждый жилец помещения от своего имени заключает договор на поставку ресурсов.

Организация, которая содержат и проводит ремонт в доме, обеспечивает водоотведение, отопление, электро- и газоснабжение, ответственна перед собственниками помещений в МКД за выполнение своих функций. Эти положения установлены Правительством РФ, выражены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и содержатся в заключаемых договорах.

Минимальное количество квартир

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан.

Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.

В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.

Если в доме насчитывается более 12 квартир, осуществление некоторых процедур усложняется. Для одобрения решения нужно собрать более 50% всех владельцев жилья. Только тогда их волеизъявление можно считать легитимным.

Читатели юридических порталов часто интересуются, сколько квартир должно быть в доме для непосредственного управления. Этот нюанс регулирует ст. 161 ЖК РФ. Чтобы жители МКД могли воспользоваться обслуживанием напрямую, в здании должно быть не меньше 13 квартир, но и не больше 30.

Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника. Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства.

Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир. Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании. Еще труднее достигнуть согласия.

Преимущества и недостатки непосредственного управления

Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.

Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:

  • Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
  • Прозрачные расчеты.
  • Задолженность граждан не касается остальных жителей.
  • Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
  • Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.

Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.

Минусы непосредственного обслуживания:

  • Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
  • Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
  • Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
  • Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при ании.

Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.

Как перейти на непосредственное управление МКД

При переходе к новому виду обслуживания нужно соблюдать процедуру. Её можно разделить на три этапа:

  1. Формирование инициативной группы.
  2. Проведение общего собрания собственников (ОСС) жилья. На нем обсуждаются вопросы относительно формы управления, проводится обязательное ание, избирается председатель совета дома.
  3. Выбор организаций, который будут обслуживать МКД. В течение года нужно заключить прямые договоры с монополистами, подрядчиком.

Если выбранный способ руководства не реализован жильцами в течение года, городские власти обязаны искать дому управляющую компанию.

Инициативная группа

Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.

Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.

Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.

Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.

Собрание собственников

Чтобы форма обслуживания дома была утверждена, нужно зафиксировать волю собственников. Для этого организовывается собрание жильцов или заполнение анкет с перечнем вопросов. Кворум для мероприятия – не менее половины собственников МКД.

Основные пункты, обсуждаемые на ОСС:

  1. Подтверждение общего согласия на переход к непосредственному управлению.
  2. Выбор кандидатуры официального представителя.
  3. Формирование представительского органа.
  4. Заключение договоров на обслуживание.

Данная стадия является основной при переходе на новый вид управления домом.

Интересы владельцев квартир в доме в отношениях с третьими лицами может представлять один из собственников помещения в МКД. Изменения в прошлом году также закрепили, что выполнять эту функцию способно лицо, уполномоченное письменной доверенностью по одобрению большинства жильцов.

Выбор обслуживающих фирм

Чтобы непосредственное управление начало действовать, в соответствии со ст. 164 ЖК РФ, нужно заключить соглашение с компаниями-подрядчиками, которые переймут обязанности, направленные на содержание и ремонт недвижимого имущества. Это – важнейший этап при переходе на новую форму руководства.

Если обслуживающая организация многоквартирного дома не найдена, способ управления не актуален.

Для успешного оформления соглашения нужно подготовить:

  • протокол, содержащий желание жильцов перейти на непосредственное руководство МКД;
  • протокол, в котором указаны данные лица, ответственного за переговоры с обслуживающими фирмами;
  • технический паспорт дома;
  • заявление на имя руководителя организации с просьбой о заключении прямого договора;
  • заверенные нотариусом доверенности.

На общем собрании жильцы обсуждают, как выбрать обслуживающую организацию.

Нюансы непосредственного управления МКД

Важный этап при осуществлении непосредственного обслуживания жильцами дома – заключение договоров с РСО. Об этом говорится в постановлении Правительства РФ № 354. В нормативно-правовом акте закреплено, как и в каком количестве поставляются коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними достигнуто соглашение от лица владельцев при непосредственном управлении МКД.

За перебои в электро-, газо- и водоснабжении ответственность несут именно подрядчики или субподрядчики, с которыми заключен договор.

Для непосредственного управления характерны особые взаимоотношения между жильцами и РСО. Договор заключает каждый собственник от своего имени, большинство лиц как единая сторона или владелец квартиры, уполномоченный на представительство.

Непосредственное обслуживание позволяет забыть о проблемах с расчетными центрами и УК. Привлекая подрядные организации и обеспечив реальную деятельность совета дома, управление будет максимально эффективным. При этом более рационально используются средства на содержание недвижимости.

Если в МКД 100 и больше квартир, прямое управление многоквартирным домом не допустимо. Количество жильцов в доме пропорционально поступающим от них требованиям относительно обслуживания МКД.

Возникает огромное количество дополнительных задач, решение которых достаточно трудно контролировать. Вероятность достигнуть соглашения со всеми жильцами слишком мала.

В подобных условиях целесообразнее создавать ТСЖ.

ЖК РФ Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Одним из способов может стать непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, в случае если количество квартир в МКД составляет не более чем тридцать!

1.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

2.

Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

3.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Источник: https://zhkhnews.ru/neposredstvennoe-upravlenie/

Непосредственное управление домом, управляющие и ресурсоснабжающие организации: отвечаем на вопросы

Непосредственный способ управления домом

Среди способов управления многоквартирными домами наименее распространённый – непосредственное, когда МКД управляют сами владельцы помещений. Сегодня отвечаем на вопросы, заданные нашими читателями о непосредственной форме управления домом.

Кто вносит в ГИС ЖКХ информацию по лицевым счетам потребителей коммунальной услуги

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники вправе выбрать на общем собрании такой способ как непосредственное управление домом при условии, что количество квартир в нём не превышает тридцати. В таком случае владельцы помещений сами заключают с подрядными компаниями договоры на обслуживание и ремонт общего имущества МКД и предоставление коммунальных услуг.

Поскольку между собственниками и исполнителями нет управляющей организации или ТСЖ/кооператива, у жителей часто возникают вопросы о нюансах исполнения требований законодательства к надлежащему управлению МКД. Например, кто должен вносить обязательную информацию по лицевым счетам потребителей коммунальных услуг в ГИС ЖКХ и нужно ли это делать вообще.

В соответствии с разд. 8 приказа № 74/114/пр, среди информации, подлежащей размещению поставщиками коммунальных ресурсов для предоставления коммунальных услуг в МКД, есть данные о лицевых счетах и их номерах. Поскольку при непосредственном управлении домом исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация, то именно она должна размещать данные о лицевых счетах потребителей.

Если собственники помещений не видят такой информации в ГИС ЖКХ, им необходимо обратиться к поставщику соответствующих коммунальных ресурсов с претензией. В отсутствие ответа – в орган ГЖН, который проведёт проверку РСО и при наличии нарушений потребует от организации их устранить.Как с 1 июля изменился расчёт платы за ОДН в домах без УО и ТСЖ

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.