Обмен долями в квартирах между родственниками

Содержание

Обмен долями между родственниками 2021: способы, образцы и налоги

Обмен долями в квартирах между родственниками

Несмотря на популярное заблуждение о некоторых льготах, в действительности обмен долями между родственниками выполняется по стандартной процедуре.

Как и при совершении других сделок с недвижимостью требуется государственная регистрация объектов. Определенные обязанности по уплате налогов появляются у лица, получившего прибыль в ходе обмена.

Представленные ниже сведения помогут совершать подобные операции быстро, без ошибок и ненужных затрат.

Способы обмена

Общие данные трех юридически правильных вариантов обмена родственников долями приведены в таблице. По каждому пункту имеются определенные правила, установленные нормами действующего законодательства. При детальном изучении практических вопросов следует не нарушать права других собственников, а также не забывать о выполнении обязательств перед государством в области налогообложения.

Существенная экономия денежных средств при дарении – весомый аргумент в пользу дарения. Другим преимуществом является отсутствие требования о получении согласия других жильцов.

Однако следует учитывать, что налог не уплачивают только близкие родственники: супруги, дети, родители, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры. Но эти льготы не действуют при аналогичном оформлении собственности, например, между дядей и племянником.

Общие параметры других вариантов равнозначны. Важные детали приведены в следующих разделах.

Список документов

Оформление обмена долей родственниками завершается изменением записей в базе данных Росреестра. Для совершения этой процедуры через Многофункциональный центр подают следующие документы:

  • договор между сторонами с подробным описанием сути сделки, технических параметров перераспределяемых долей, адресами объектов недвижимости;
  • гражданские паспорта и другие документы для идентификации личностей;
  • брачные свидетельства, другие подтверждения родственных отношений;
  • справка из ЕГРН, содержащая сведения о долевом распределении, отсутствии обременений;
  • согласие органов опеки на проведение сделки для защиты прав недееспособных или несовершеннолетних граждан (родственников, других собственников);
  • паспорт объекта недвижимости с техническими данными;
  • кассовые документы, подтверждающие оплату государственной пошлины по действующим тарифам.

Кроме согласия супруга понадобится отказ других долевых собственников от приобретения соответствующих частей – при купле-продаже и мене. После изменения записей с обменом долями родственниками в государственной единой базе данных новые владельцы обращаются в управляющую компанию и товарищество собственников жилья для корректировки счетов.

При выборе любого способа родственного обмена следует оперировать только с равнозначными по форме собственностями объектами недвижимости. Заблаговременно приватизируют жилье. Не получится выполнить сделку, например, если одна из квартир занята одной из сторон по договору социального найма.

Преимущественное право собственников

Чтобы исключить опротестование сделки с недвижимостью в судебных инстанциях, нужна квалифицированная предварительная подготовка.

При мене и купле-продаже у других собственников получают согласие в письменном виде на проведение сделки, которое заверяют в нотариальной конторе по стандартной процедуре.

В обращении к ним приводят подробные условия продажи (обмена родственников долями). На получение ответа законом предусмотрен месяц. Если его нет, можно привлекать сторонних покупателей.

Скачать бланк уведомления можно здесь.

При дарении соблюдать преимущественное право не нужно – можно сразу оформлять договор.

К сведению! Права несовершеннолетних защищают органы опеки и попечительства. Без их согласия нельзя уменьшать долю ребенка, распоряжаться средствами материнского капитала. Соответствующее разрешение необходимо получить для завершения сделки с внесением новых записей в базу данных Росреестра.

Купля продажа

Два комплекта документов данной категории составляют и подписывают в трех экземплярах на каждый объект недвижимости, заверяют в нотариальной конторе. Два – покупателю и продавцу. Третий передают в Росреестр. Основные пункты обмена родственников долями – как в стандартном договоре купли продажи. Необходимы корректные описания:

  • сторон;
  • объекта недвижимости вместе со стоимостными и техническими параметрами;
  • процедуры сделки;
  • штрафных санкций и форс мажорных обстоятельств.

Скачать образец ДКП можно по этой ссылке.

Мена

Образец документа представлен ниже. С его помощью проверяют текст в процессе оформления обмена родственников долями. Для выполнения стандартной процедуры достаточно одного экземпляра, который подают в Росреестр.

С помощью этого договора можно пояснить особый порядок действий, когда оба объекта не являются приватизированными. В этом случае надо подготовить для последующей передачи в местную администрацию муниципальных органов власти следующие документы:

  • гражданские паспорта сторон;
  • имеющиеся договора социального найма с официальными разрешениями на право занимать определенную жилплощадь (ордерами);
  • справки о действительном составе семей;
  • согласие других родственников (собственников) на соответствующий обмен долями;
  • стандартные согласия органов опеки (для несовершеннолетних и недееспособных членов семей, зарегистрированных собственников);
  • письменные подтверждения отсутствия задолженности по коммунальным услугам.

Этот способ удобен тем, что администрация никак не проверяет равноценность объектов обмена родственников долями. Ответственные сотрудники уточняют правильность заполнения и состав поданных документов, не обращают внимание на финансовую составляющую сделки.

Действительные расчеты можно выполнить без оповещения государственных органов. Факт оплаты подтверждают распиской.

Для безопасных операций с безналичными переводами и бумажными купюрами следует пользоваться банковскими услугами – условным счетом и депозитарной ячейкой соответственно.

Законный отказ муниципальных органов власти допустим в следующих случаях:

  • здание (часть помещений) непригодно для проживания по действующим строительным нормам;
  • в период совершения сделки запланирован (выполняется) капитальный ремонт или снос дома;
  • объект недвижимости зарегистрирован по категории «служебный», поэтому не может быть передан в частную собственность;
  • один из участников обмена долями страдает опасным заболеванием, санитарные нормы запрещают (ограничивают) контакты с окружающими.

Загрузить договор мены можно по этой ссылке.

Дарственная

Нотариально оформляют два документа. В этом случае отсутствует база для налогообложения и соответствующие обязательства перед государством. Расчеты выполняют в процессе обмена долями по удобной для родственников схеме. Регистрацию завершают по стандартной методике регистрацией в Росреестре.

Скачать дарственную можно здесь.

Нотариус, ЕГРН, налоговая инспекция

При выборе любого из вариантов передачу долевой собственности оформляют через нотариальную контору. Дополнительное удостоверение подлинности документов и подтверждение дееспособности участников предотвратит лишние проблемы в ходе рассмотрения правомочности сделки в суде.

После подписания заверенного соглашения начинают регистрацию новых прав самостоятельно (через региональный МФЦ), либо поручают выполнение процедуры нотариусу. Росреестр не выполнит процедуру регистрации, если обнаружены ошибки при оформлении обмена родственников долями.

Отказ будет получен при наличии запретов и обременений. Для удостоверения в отсутствии ограничивающих факторов можно по типовому запросу получить развернутую справку.

Только после создания новой записи в базе данных ЕГРН операция с недвижимостью считается полностью завершенной.

Налог на полученный в ходе сделки доход выплачивают, если родственники желают обменять доли в квартирах даже с незначительной разницей в стоимости.

Эта обязанность отсутствует, если объект недвижимости является собственностью менее трех (пяти) лет с оформлением прав на владение до (после) 01.01.2016 г. соответственно. Заполненную декларацию в стандартном виде подают не позднее 30 апр.

следующей весны после года завершения данной операции. Оплату налогов можно сделать до 15 июля включительно.

К сведению! При подаче документов для государственной регистрации в ЕРГН выполняется проверка по отсутствию задолженностей по уплате налогов. Отмеченные выше обязательства следует исполнить до истечения предельных сроков, чтобы не задерживать полное завершение сделки.

Можно ли обменяться при вступлении в наследство

Законом не запрещены подобные операции. Однако непосредственное их выполнение допустимо только после вступления в права наследования с прохождением типовой процедуры нотариального оформления.

Далее придется подождать еще 6 месяцев, чтобы получить возможность распоряжаться объектом недвижимости без ограничений.

Этот стандартный срок необходим для удостоверения в отсутствии других претендентов на получение наследства.

На что еще обратить внимание

Особенно внимательно следует проверять обмен с долями квартир несовершеннолетних. Такие ситуации контролируют органы опеки и попечительства – для проведения обмена нужно получить их согласие. Проверяется равноценность передаваемой и получаемой части недвижимости для соблюдения интересов ребенка в полном размере.

Все перечисленные выше способы применяют на практике. Общие правила не дают особых преимуществ, если обмен долями выполняют родственники. Как и другие физические лица они обязаны выплачивать налог с полученной прибыли.

Вам также может быть интересна пошаговая инструкция продажи доли в квартире.

Ставьте лайки и репосты, добавляйте личные комментарии.

При необходимости – обращайтесь к дежурному юристу для получения квалифицированной консультации.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/obmen-dolyami-mezhdu-rodstvennikami.html

Как родственникам совершить обмен квартирными долями: варианты, налогообложение в 2020 году

Обмен долями в квартирах между родственниками

Между лицами, состоящими в родстве, обмен квартирными долями (долями другого жилья) происходит по стандартному алгоритму. Расхожее мнение о существовании каких-то льгот в подобном случае не имеет под собой оснований.

Так же, как при иных операциях с жильем, необходима регистрация объектов в Росреестре. Если в ходе сделки кто-то из участников получает прибыль, то у него возникают налоговые обязательства. Ниже собрана информация, которая поможет правильно и быстро совершать такие сделки.

Три варианта родственного обмена долями

Это обмен в результате купли-продажи, мены или дарения. Параметры вариантов представлены в таблице. Все виды сделок соответствуют законодательным нормам. При этом не нарушаются права сособственников и должны выполняться возникающие налоговые обязательства перед государством.

Это супруги, а также кровные родственники — дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, братья и сестры. Но если свои доли в квартире подарили друг другу племянница и тетя, налогообложение остается в силе. Дополнительным плюсом дарения будет то, что не надо получать согласия совладельцев квартиры.

Условия остальных видов сделок (купли-продажи и мены) одинаковы.

Документы, необходимые для обмена долей

Операция по родственному обмену долями недвижимого имущества оформляется записями в Росреестре. Данную процедуру можно совершить в многофункциональном центре. Туда требуется предъявить следующий набор справок и удостоверений:

  • паспорта (или заменяющие их документы);
  • документы о наличии родственной связи (свидетельство о браке, о рождении, несколько свидетельств о браке и рождении — если речь идет о родственниках через поколение);
  • справка из ЕГРН, где указана информация о распределении долей, наличии/отсутствии обременений;
  • техпаспорт жилья;
  • договор (дарения, купли-продажи, мены), где детально рассмотрены условия сделки, указаны технические характеристики долей, адреса квартир;
  • документ, подтверждающий согласие опеки на совершение операции, если одна из сторон — несовершеннолетний или же недееспособный гражданин (инвалид);
  • квитанции об оплате госпошлины.

При проведении сделки по типу мены или купли-продажи потребуется получить согласие супруга, а также отказ владельцев остальных долей жилья от покупки обмениваемой доли. После совершения обмена долей и внесения в базу Росреестра корректирующих записей обменявшиеся должны обратиться в управляющую компанию и ТСЖ, чтобы там изменили лицевые счета с учетом новых днных.

Внимание!

Обязательное условие родственной сделки (независимо от ее варианта) — одинаковая форма собственности жилья. Если одна сторона имеет долю в квартире по договору соцнайма, обменяться не получится. Поэтому предварительно квартиру приватизируют — переводят в частную собственность.

Получение согласия совладельцев

Любая сделка нуждается в тщательной подготовке, чтобы предотвратить возможность признания ее недействительной. Не исключение и родственный обмен долями. Если выбран вид купли-продажи или мены, закон предусматривает необходимость письменного согласия на совершение сделки, данного владельцами остальных долей квартиры. Документ должен быть заверен нотариусом.

Форма письменного согласия содержит детальные условия продажи (или мены) долей. Ответа сособственников, согласно букве закона, следует ждать в течение одного месяца. По истечении данного срока можно совершать сделку. Естественно, сделку совершают и при получении письменного согласия от других собственников квартиры.

Внимание!

При дарении между родственниками закон разрешает не обращаться к сособственникам за согласием — можно сразу совершать сделку.

Не надо забывать о роли органов опеки: если одной из сторон сделки является несовершеннолетний, то эти инстанции обязательно проявят бдительность. Без их согласия не получится воспользоваться материнским капиталом или поменять долю ребенка на меньшую.

Родственный обмен в форме купли-продажи

Купля-продажа квартирных долей между родственниками оформляется стандартным документом для этого случая (договором купли-продажи недвижимости). Особо тщательно нужно проработать следующие пункты:

  • описание родственных сторон;
  • характеристику объекта недвижимости (квартиры), включая технические показатели и стоимость доли;
  • порядок совершения сделки;
  • обстоятельства непреодолимой силы и порядок наложения штрафов при нарушении условий.

Родственный обмен в форме мены

Заключается договор мены. Оформляется данный документ в одном экземпляре (нотариально заверенном), который идет на регистрацию в Росреестр. Если стороны хотят иметь договор на руках, можно сделать копии.

При условии, что у обеих сторон жилье не приватизировано, в договоре мены нужно отразить необходимый в этом случае порядок действий. Требуется собрать пакет документов для подачи в местный муниципалитет. Данный пакет включает:

  • паспорта сторон сделки;
  • два договора соцнайма с ордерами;
  • письменное согласие сособственников жилья на предстоящий обмен;
  • справки, где указан состав семьи;
  • документ, подтверждающий согласие попечительских органов, если собственник — ребенок или недееспособное лицо;
  • документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате услуг ЖКХ.

Данный способ имеет то преимущество, что местные власти не станут проверять, равна ли стоимость долей в недвижимости, которые предстоит обменять.

Служащие в администрации не контролируют финансовую сторону сделки, а лишь смотрят на состав документов и правильность их заполнения. Реальные расчеты по деньгам обычно проводят без участия государственных служащих, по расписке.

Лучше перечислять деньги в безналичной форме или прибегнуть к услугам банковской ячейки — так повышается безопасность финансовой стороны сделки.

Однако нужно учитывать, что местная администрация способна отказать в совершении родственного обмена, если одна из квартир:

  • зарегистрирована как служебное жилье;
  • является непригодной для проживания;
  • расположена в доме под снос или в здании, где в текущий момент идет капитальный ремонт.

Родственный обмен в форме дарения

Самый распространенный вариант обменяться долями жилья между лицами, состоящими в родстве. Ведь не возникает необходимости платить налог с дохода и спрашивать согласия на предстоящий обмен других собственников квартир, участвующих в обмене. Заключается договор дарения (дарственная) в двух экземплярах. Оба нужно заверить у нотариуса.

Документы новые владельцы долей отправляют в Росреестр для внесения корректировок в регистрационные записи.

Три важных пункта обмена: Росреестр, нотариус, налоги

Независимо от того, в какой форме родственники произвели обмен долями в принадлежащей недвижимости, все документы по сделке оформляются нотариально. Нотариус заверяет подлинность договоров своей подписью и печатью.

Следующим шагом будет регистрация новых документов в ЕГРН. Делают ее сами владельцы долей (в МФЦ) или нотариус. Регистрация сданных документов не автоматический процесс.

Сначала будет проверена правильность проведения обмена, наличие обременений, судебных запретов, задолженностей в части налогов по недвижимости.

Если все в порядке, оформляются новые записи в базе Росреестра — сделка по недвижимому имуществу может считаться законченной.

Необходимость заплатить налог при родственном обмене долями возникает, если эти доли имеют разную стоимость. Это требование закона остается в силе даже при незначительной разнице в цене.

Что может освободить от уплаты подоходного налога? Срок владения недвижимостью более 3 лет (если собственность оформлена до 1 января 2016 года) или более 5 лет (если — после вышеуказанной даты).

Декларацию по НДФЛ надо подать в налоговую не позже 30 апреля следующего после заключения сделки года. Платить деньги нужно в срок до 15 июля (включительно).

Обмен долями и вступление в наследство

Согласно законодательству, разрешается наследовать жилье и совершать обмен долями. Первым этапом необходимо вступить в наследство, затем по истечении полугода, получив право распоряжаться квартирой, произвести родственный обмен.

Другие важные аспекты

В случае, если сособственниками жилья являются несовершеннолетние, нужно очень тщательно готовить сделку по родственному обмену.

Все, что касается прав несовершеннолетних, курируется органами опеки. Там необходимо будет получить документ, подтверждающий их согласие на обмен.

Попечительские органы контролируют равноценность обмениваемых долей имущества, чтобы интересы ребенка ни в коем случае не ущемлялись.

В современной юридической практике встречаются все вышеописанные варианты родственного обмена долями в жилье. Такой обмен проводится по стандартным правилам, никакие льготные режимы для лиц, состоящих в родстве, не предусмотрены. Если в результате сделки образовалась прибыль у той или иной стороны, возникает необходимость уплатить подоходный налог.

Источник: https://vsenaslednikam.ru/kak-rodstvennikam-sovershit-obmen-kvartirnymi-dolyami-varianty-nalogooblozhenie-v-2020-godu.html

Договор мены между близкими родственниками: меняемся долями в квартирах

Обмен долями в квартирах между родственниками

Являясь собственником квартиры, гражданин имеет право обменять ее на другое жилье. Заключить договор мены может также лицо, использующее жилплощадь по договору социального найма.

Наличие родственных связей между участниками сделки не влияет на этапы заключения договора. Однако родственники могут сэкономить на оплате пошлины. Например, если обмен произошел с получением прибыли, гражданин не будет оплачивать налог. Об особенностях обмена долями в квартирах между родственниками мы поговорим ниже.

Родственный обмен квартирами: что это

В отличие от обычных сделок с обменом недвижимости, такие договора заключаются между родственниками. Например, сын меняется квартирой с отцом или дедушка с внуком. Степень родства при этом значения не имеет.

В Жилищном и Гражданском кодексах РФ не прописаны условия заключения договоров мены между родственниками. Поэтому обмен проводится по общим правилам. Конкретный порядок действий зависит от статуса недвижимости:

  1. Приватизированное жилье обменивается без получения дополнительных разрешений. Исключение – владельцем недвижимости является несовершеннолетний. Тогда для заключения сделки потребуется согласие органа опеки.
  2. Обмен муниципальных объектов требует согласия наймодателя. Разрешение оформляется в письменной форме.

Как происходит обмен долями в квартирах

Сделка проводится на основании договора мены. Обмен доли требует такой же подготовки недвижимости, какая проводится при заключении договора купли-продажи. Собственник обязан уведомить других дольщиков о планируемых действиях. Об этом указано в пункте 5 статьи 250 Гражданского кодекса РФ.

По закону дольщики обладают правом преимущественного выкупа общей недвижимости. Договор мены можно представить в качестве двух сделок купли-продажи. Сначала гражданин продает свою недвижимость, а затем – приобретает новую. Поэтому уведомление сособственников является обязательным условием заключения договора мены.

Необходимо сделать следующее:

  1. Известить сособственников о планируемом отчуждении доли в письменной форме. В уведомлении указывается оценочная стоимость имущества и прочие условия его передачи другому лицу.
  2. Выждать 30 дней. Именно столько времени дается дольщикам на раздумья. Каждый из них может либо выкупить долю, либо отказаться от предложения. Здесь возможен и пассивный отказ – достаточно не предпринимать никаких действий на протяжении отведенного срока.
  3. Обменять имущество, заключив соответствующий договор.

Важно! Ключевым условием мены является одновременное получение доли в другой квартире. И если сособственник не может совершить подобный обмен, то и перебить планируемую сделку ему не удастся. Тем не менее, закон требует от владельцев долей оповещать прочих дольщиков о планируемом обмене.

Особенности оповещения других дольщиков

Гражданин, планирующий обмен недвижимости, должен направить сособственникам официальные извещения. Закон не предъявляет требований к форме и особенностям передачи таких документов, но лучше всего отправить заказное письмо каждому из дольщиков.

В результате у отправителя будут следующие доказательства совершенных действий:

  • уведомление о вручении, если письмо было передано адресату;
  • письмо с отметкой о не востребованности.

Перечисленные выше документы пригодятся при регистрации договора мены.

Вместо рассылки уведомлений, гражданин может предложить сособственникам составить нотариальный отказ от отчуждаемой доли. Для этого каждый из дольщиков приглашается к нотариусу, где оформляется отказное заявление.

Стоимость одного такого документа составляет до 2000 рублей. Каждый из дольщиков составляет отдельный отказ. Услуги нотариуса оплачивает лицо, решившее обменять свою часть общего имущества.

Несмотря на дополнительные издержки, нотариальный отказ позволит исключить возможные проблемы в дальнейшем.

Нужно ли посещать нотариуса

Стандартный договор мены не подлежит нотариальному удостоверению. Если же речь идет об отчуждении доли общего имущества, то участие нотариуса в сделке обязательно. Это указано в пункте 1 статьи 42 ФЗ №218.

Если обмен неравнозначен

Как правило, обмен предполагает доплату одной из сторон. В договоре мены прописываются следующие моменты:

  • размер доплаты;
  • порядок передачи средств.

Доплата приравнивается к получению прибыли, а потому облагается 13% налогом. Гражданин освобождается от налогообложения в двух случаях:

  • обмененная доля находилась в собственности более 5 лет;
  • недвижимость была унаследована более 3 лет назад.

При равной стоимости имущества, сделка не предполагает взаиморасчетов. Соответственно, налог не платится.

Заключая договор мены, стороны понесут следующие расходы:

  1. Оплата услуг нотариуса за регистрацию договора. Размер нотариального тарифа зависит от стоимости отчуждаемого имущества и закреплен в статье 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате. Родственникам придется заплатить 3000 рублей + 0,2% от стоимости доли.
  2. Госпошлина за внесение данных в единый реестр. Размер взноса регламентирован статьей 333.33 НК РФ и составляет 2000 рублей.

Какие документы следует подготовить

Чтобы зарегистрировать договор мены, потребуются следующие бумаги:

  1. Удостоверение личности каждого из участников.
  2. Правоустанавливающие документы на отчуждаемые объекты.
  3. Бумаги, подтверждающие, что сособственники отказались от выкупа долей.

Важно! Если доля была приобретена в браке, то она является объектом супружеской собственности. Для заключения юридически значимых сделок с таким имуществом потребуется письменное согласие супруга.

Выше перечислены базовые документы, необходимые для регистрации договора мены. Нотариус имеет право потребовать дополнительные бумаги, которые требуются для удостоверения контракта. Это может быть справка о лицах, прописанных в квартире, чеки об оплате коммунальных услуг и т. д.

Этапы оформления договора мены

Бланк договора предоставляется нотариусом. Специалист занимается подготовкой документа и следит за тем, чтобы он был заполнен правильно. Изначально составляется проект договора. Изучив его, участники сделки могут внести свои коррективы.

Сделка мены предполагает следующие этапы:

  1. Участники сделки посещают нотариальную контору.
  2. Каждый собственник подает специалисту пакет документов. Нотариус проверяет бумаги.
  3. Проверяется дееспособность каждого из участников. Нотариус обязан объяснить сторонам последствия подписания договора, убедиться в том, что сделка заключается добровольно.
  4. Если сделка предполагает доплату одной из сторон, то происходит передача денег. Нотариус обязан проконтролировать данный процесс.
  5. Участники сделки подписывают договор.
  6. Нотариус подает документы в Росреестр для последующей регистрации.
  7. Стороны получают выписки из ЕГРН, подтверждающие право собственности на полученный объект недвижимости. С этого момента граждане становятся полноценными собственниками имущества. Нотариальные сделки регистрируются в течение 1-3 дней.

Образец договора мены долей в квартирах между близкими родственниками представлен ниже.

Обмен доли несовершеннолетних

Несовершеннолетние граждане не могут свободно распоряжаться недвижимым имуществом. Для обмена доли потребуется разрешение от органа опеки.

Эта организация следит за тем, чтобы права детей не нарушались.

Чтобы получить разрешение, родителям придется доказать, что условия проживания несовершеннолетнего не будут ухудшены, а новое жилье будет равно по площади предыдущему или превосходить его.

Степень вовлеченности несовершеннолетнего в процесс зависит от его возраста:

  1. Если ребенку не исполнилось 14 лет, то вместо него в сделках принимают участие родители, опекуны или усыновители.
  2. Начиная с 14 лет, несовершеннолетние могут самостоятельно подписывать договора, но для этого потребуется согласие родителя, опекуна или усыновителя.

Обмен муниципальных квартир

Возможность обмена жильем, предоставленным по договору соцнайма, указана в статье 72 ЖК РФ. При заключении договора мены нужно учитывать несколько нюансов:

  1. Допускается только безвозмездный обмен. То есть, возможность доплаты одной из сторон не предусмотрена.
  2. Желая обменять жилье, нанимателю нужно запросить разрешение от наймодателя. Оно выдается в письменном виде.
  3. Члены семьи каждого из нанимателей (проживающие совместно с ними) должны дать согласие на заключение сделки.

Важно! Если кто-то из членов семьи выступает против переезда, возможен принудительный обмен. Вопрос решается в суде.

Наймодатель имеет право отклонить запрос нанимателя. Основания для отказа перечислены в статье 73 Жилищного кодекса РФ. Речь идет о следующих аспектах:

  1. Одно из обмениваемых помещений находится в аварийном состоянии или признано непригодным для проживания.
  2. Планируется проведение капитального ремонта в жилом доме с перепланировкой жилых помещений.
  3. Было принято решение о сносе или переоборудовании дома.
  4. Одному из нанимателей предъявлен иск о принудительном выселении.

Обмен муниципальными квартирами встречается довольно редко. По таким объектам отсутствует единая база данных, что затрудняет поиск равнозначного варианта по расположению, площади и условиям проживания. К тому же, количество неприватизированных квартир уменьшается с каждым годом.

Обмен унаследованными долями

При отсутствии завещания, наследники имеют право составить соглашение, самостоятельно распределив унаследованное имущество. Например, наследственная масса включает в себя три объекта: дачу, машину и квартиру.

Наследников двое, и каждому из них по закону полагается половина каждого из объектов.

Чтобы избежать долевой собственности, преемники заключают соглашение и распределяют наследство следующим образом: одному из них достается квартира, а второму – дача и машина.

Важно! Если доли оказываются неравноценными, преемники могут договориться о материальной компенсации. Для определения суммы используются результаты оценки наследуемого имущества.

Соглашение подшивается к наследственному делу. На основании данного документа нотариус впоследствии будет формировать свидетельства.

Если наследодатель составил завещание, то распределить имущество по соглашению не представляется возможным. Каждый преемник получает то имущество, которое указано в тексте распоряжения. Унаследовав объекты, граждане могут переоформить права собственности по своему усмотрению.

Чем можно заменить договор мены

Желая обменяться долями, родственники могут заключить два договора дарения. Наличие близкого родства освобождает участников сделки от оплаты налога на прибыль. Речь идет о детях и родителях, бабушках/дедушках и внуках, братьях и сестрах. Дальние родственники должны будут при получении дара заплатить 13% от кадастровой стоимости объекта.

Источник: https://runasledstvo.ru/kak-blizkim-rodstvennikam-obmenyatsya-dolyami-v-kvartirax/

Обмен долями в квартирах между родственниками, договор мены долей квартиры между близкими родственниками (образец)

Обмен долями в квартирах между родственниками

» Жилищные споры » Обмен долями в квартирах между родственниками

4 494 просмотров

Обмен (мена) долями в квартирах регулируется ст.567 ГК РФ. Исходя из нее, такая процедура относится к договорам купли-продажи со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Единственное отличие – вместо заключения двух договоров купли-продажи (двух долей) и, соответственно, оплаты каждого из них, заключается один договор мены.

Более того, в большинстве случаев он не предполагает нотариального заверения, что значительно упрощает и удешевляет процедуру.

Сам факт того, что обмен производится между родственниками не играет никакой роли. С тем же успехом в документе могут фигурировать и абсолютно посторонние лица. Льготная система (в плане налогообложения) применяется только в случае дарения близким родственникам той самой доли, но не мены. Таким образом, если требуется избежать оплаты налогов, то проще заключить 2 договора дарения.

Инструкция по обмену долям в квартирах между родственниками

Если же нужно непременно заключить именно договор мены (например, если нет доверия между сторонами соглашения), то сделать это можно только при условии согласия всех участников сделки.

И в данном случае разговор идет не только о владельцах долей, но и о совладельцах других долей в квартире.

Они должны отказаться от своего преимущественного права на выкуп доли, ведь данный договор в этом ключе рассматривается именно как купля-продажа.

Пример: При продаже любой доли в квартире, владелец сначала должен предложить ее купить остальным собственникам и только потом, если последние отказались или не смогли приобрести недвижимости, продавать ее третьему лицу. И не важно, родственником будет это лицо или нет. Договор мены тут не исключение и для того, чтобы реализовать возможность поменяться долями, нужно убедиться, что все стороны (включая совладельцев) согласны именно на такой вариант и не будут претендовать на эту же долю исходя из преимущественного права.

В случае с договором дарения, о котором говорилось выше, преимущественное право не используется и потому долю можно свободно передать безвозмездно другому лицу (в том числе и родственнику).

Однако в нашем случае получается, что заключаться будет сразу 2 договора дарения, что может быть расценено остальными собственниками жилья как фиктивная сделка.

В результате она может быть с легкостью оспорена в суде.

  1. Составить предложение о покупке/обмене доли в квартире на тех же условиях, на которых владелец предполагает поменяться с родственником.
  2. Отправить такие предложения всем совладельцам. Лучше под роспись, заказным письмом или любым другим образом, который можно будет потом, в случае чего, подтвердить в суде.
  3. Подождать 10 дней (или больше) с момента получения предложения всеми собственниками (п.2, ст.250 ГК РФ). Если никто из них не захотел приобрести долю, можно продолжать процедуру.

Ситуация с меной доли в квартире очень спорная и требует крайне внимательного подхода. По правилам, продавец обязан выставить потенциальным покупателям-совладельцам те же условия, что и родственнику, с которым он планирует меняться долями. Но, как правило, обмен предполагает именно получение конкретной недвижимости в другом районе города или даже регионе страны.

С одной стороны, это вполне законно. С другой, совладельцы могут подать в суд требование признать сделку незаконной из-за того, что условия невыполнимы. Рекомендуется заручиться помощью опытного юриста.

Как вариант, в предложении можно указывать несколько вариантов приобретения доли: непосредственно обмен на конкретную недвижимости или солидную сумму, за которую эту недвижимость можно было бы приобрести с хорошим запасом.

  1. Составить договор мены между родственниками.
  2. Зарегистрировать договор и переоформить права собственности.

Примерный перечень документов для заключения договора мены:

  • Паспорта сторон сделки.
  • Заявление о перерегистрации права собственности (подается в Росреестр на последнем этапе).
  • Выписка из ЕГРН о наличии права собственности на долю, которую предполагается менять (нужна от каждой стороны). Как вариант может быть и другой документ, например, свидетельство о регистрации права собственности.
  • Непосредственно договор обмена помещений.

Потенциально может потребоваться согласие супруга или супруги на обмен доли или любые другие документы, в зависимости от ситуации. Тут тоже не помешает помощь и совет опытного юриста.

В обычной ситуации, если не требуется помощь нотариуса и дополнительные документы, единственным видом расходов станет госпошлина за перерегистрацию права собственности в размере 2000 рублей на 1 человека. Так как в обмене участвует как минимум 2 стороны, они должны заплатить 4000 рублей.

Сроки

В связи с тем, что обычный договор мены не зависит от внешних факторов, единственным реальным сроком, на который можно ориентироваться, станет сам факт переоформления документов на долю в Росреестре. Эта процедура может занимать от 3 дней и до 1 месяца. Чаще всего 1-2 недели. Все остальное – индивидуально и напрямую зависит от владельцев.

Пример: Стороны могут за несколько часов договориться об обмене, после чего сразу же направить предложения о покупке доли совладельцам.

Если те сразу отказались, то можно двигаться дальше. Если нет, придется ждать 10 дней.

После этого достаточно за несколько часов (а то и минут) составить и подписать договор мены и подать на его основании заявление о перерегистрации права собственности.

Договор обмена обычно не требует нотариального заверения, однако не исключает его. Таким образом, если это необходимо, любая из сторон может настоять на том, чтобы документ был заверен по всем правилам.

В такой ситуации настаивающая сторона должна понимать, что скорее всего все затраты на оплату услуг нотариуса лягут именно на нее.

Если договор равноценный, то достаточно просто указать, что обменивается одна доля на другую. Если же доли не равные (не столько по размеру, сколько по цене, ведь 1/10 доля в квартире в Москве может стоить значительно дороже чем половина квартира в поселке в другом регионе), то нужно обязательно предусмотреть пункт о компенсации разницы. (в образце ниже такой момент есть).

Кроме этого, договор обязан включать в себя следующие элементы:

  • Полные паспортные данные всех сторон.
  • Исчерпывающая информация о доле, вплоть до этажности, площади (жилой/нежилой) и так далее.
  • Информация о правоустанавливающих документах, на основании которых стороны владеют долями и получили их в собственность (например, договор купли-продажи и выписка из ЕГРН).
  • Данные о наличии/отсутствии лиц, которые на момент заключения сделки обмена имеют право на проживание в указанных долях. Например, кто-то временно зарегистрирован или снимает долю в аренду. Кроме того, не лишним будет оговорить (и указать в договоре) правила дальнейшего проживания или выселения таких лиц.
  • Наличие или отсутствие обременений.

Примерный образец договор обмена долей:

Скачать образец договора обмены долями в квартирах между родственниками

Обмен долями с несовершеннолетним ребенком между родственниками

Главное отличие договора мены, в котором будет участвовать несовершеннолетний ребенок (как и любое недееспособное лицо) – обязательная необходимость нотариального заверения.

То есть, если в предыдущем случае достаточно было просто подписать договор и на его основании внести изменения в право собственности, а нотариус был «по желанию», то тут уже он нужен обязательно.

Кроме того, к списку документов придется добавить разрешение от органов опеки. В остальном документы ничем не отличаются.

Договор мены долей квартиры с несовершеннолетним (образец)

Скачать образец договора обмены долями в квартире с несовершеннолетним ребенком

Налоги

Договор мены приравнивается к договору купли-продажи и потому платить налог нужно будет на общих основаниях: 13% от суммы продажи. И не важно, что фактически денег человек не увидел.

С точки зрения закона, такая операция равна той, при которой человек продает свою долю в квартире и на вырученные средства покупает другую долю.

Единственный вариант не платить налоги: выждать определенный срок.

  • 5 лет для большинства случаев.
  • 3 года для долей, полученных в качестве наследства, дарения или приватизации.

Вопросы обмена долей в квартирах между родственниками или другими лицами очень сложный с точки зрения законодательства и возможных проблем с совладельцами. Наши опытные юристы на бесплатной консультации прояснят наиболее часто возникающие вопросы. Они же могут выступать и в качестве представителей, контролируя все этап сделки с момента переговоров и до окончания регистрации в Росреестре.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/obmen-dolyami-v-kvartirah-mezhdu-rodstvennikami/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.