Продам долю в доме с землей

Содержание

Купля продажа доли дома в 2019 году. Иструкция

Продам долю в доме с землей

Часто при оформлении прав на недвижимое имущество его делят несколько владельцев, например при покупке дома супругами или наследование.

В жизни случаются ситуации, когда продать нужно только одну долю и в этом нужно разобраться детально – процедура оформления значительно отличается. Она производится исходя из законодательства, которое предполагает учет интересов всех собственников недвижимости.

Чтобы разобраться во всех тонкостях данного процесса, рассмотрим основные нюансы более подробно в статье “Купля продажа доли дома в 2019 году”.

Купля продажа дома

  • Долевая собственность на дом, оформление купли-продажи
  • Как продать часть земельного участка?
  • Правила продажи долевой собственности с июня 2018 по новому закону
  • Продажа доли или части жилого дома
  • Список документов для продажи дома с земельным участком в 2019 году
  • Какие документы нужны для продажи дома и земельного участка 2019
  • Документы при покупке дома с земельным участком в 2019
  • В заключение

Долевая собственность на дом, оформление купли-продажи

Вопросы данного плана регулируют нормативно-законные акты, каковых достаточно много. Они были разработаны для того, чтобы любой собственник, при желании мог реализовать собственную часть имущества в частном владении.

По этой причине эту процедуру нужно изучить детально. Есть разные правовые категории, они значительно отличаются между собой и это нужно понимать. Продажа дома и реализация его части при долевом владении – это разные вещи.

Реализация доли характеризуется, в первую очередь, передачей права в конкретную часть собственности:

  • Если говорить о домовладении, то имеется ввиду недвижимость, которая по тем или иным причинам имеет несколько собственников. Например, если после смерти гражданина его имущество унаследовали несколько детей. Также, общеизвестный факт, что купленная супругами квартира, является совместно нажитым имуществом, и они имеют право владения по долям.

Если наследники или супруги не желают жить вместе? Проблематичность решения этого вопроса состоит в том, что часто долевая собственность выделена только в процентном соотношении, а не в натуральном значении.

Закон дает возможность реализовать часть собственности, но у этой процедуры есть определенные нюансы, например первоочередное право на покупку. Человек обязан уведомить других собственников, состоящих в правообладании, и только после того, как они откажутся ее покупать, можно оформить договор. Если один совладелец захочет приобрести это имущество – отказать ему нельзя.

  • Если рассматривать реализацию части жилого помещения, то данный процесс немного различается с описанной ранее  описана выше. В данной ситуации речь идет не о процентном соотношении, а о недвижимости – если она отделена и пригодна для жизни.

Главное отличие – не нужно получать прочих собственников. Если при продаже долевого владения учитываются интересы совладельцев, то при рассмотрении отчуждения зоны здания, разрешения не нужно и спрашивать о желании купить долю не обязательно.

Прежде чем оформлять сделку на реализацию на имущества, принадлежащего нескольким лицам, следует определиться с тем, что продается: отделенную часть дома или общего имущества. Следует точно наметить план действий.

Особенности оформления договора

Специфичным правовым документом считается купля-продажа. Его составление только отчасти похож на, оформляемый на весь объект. В обоих договорах в обязательном порядке должны присутствовать такие сведения как – объект, стороны и сумма. Заполняется же этот он следующим образом:

  • Вначале указываются стороны, участвующие в сделке с указанием полных имен, и всех реквизитов, включая адрес проживания.
  • Затем вписываются правоустанавливающие документы не только на часть объекта, но и на общую.
  • Если предполагается продать объект с земельным участком, то следует указать его размеры и иметь подтверждение на право владения землей.

Стоит понимать, что при заключении предварительного договора вписанная сумма стоимости доли, которая продается, остается неизменной при составлении основного соглашения.

Как продать часть земельного участка?

Эту сферу правовых отношений регламентирует  ГК РФ (ст.250), ЗК РФ (ст.11.5) и прочие акты. Чтобы владелец  территории земельного участка мог его свободно продать, ее нужно выделить.

Производится специальное межевание и установление прав собственности в законном порядке. Но при этом стоит понимать, что выделение земли и раздел, можно произвести с письменного согласия всех ее владельцев.

В случае, если подобного соглашения достичь не получается, то придется обратиться с исковым заявлением в суд.

Чтобы осуществить сделку купли продажи нужно произвести следующие действия:

  • получить отказ от покупки от других правообладателей в письменной форме;
  • подготовить необходимый пакет документов, таких как: выписка из ЕГРП, правоустанавливающие, кадастровый паспорт, квитанция на оплату пошлины;
  • далее составляется договор, который можно написать самостоятельно или оформить у нотариуса;
  • зарегистрировать заявление в Росреестре и МФЦ.

После этого останется дождаться документа с соответствующими изменениями.

Правила продажи долевой собственности с июня 2018 по новому закону

Согласно новому законодательству часть в жилплощади можно реализовать лишь в том случае, когда норма её метража отвечает определенному законодательством объему. Если говорить о процедуре купли-продажи, то в этих пунктах закон изменений не претерпел.

На сегодняшний момент процесс покупки долевой недвижимости  очень актуален, например, для приобретения вида на жительство. Но законом установлена минимальная площадь в строении или квартире, выставленной на реализацию – от 8 до 15 квадратов на 1 человека. Если она не соответствует этой норме, то только совладельцы могут ее купить.

Продажа доли или части жилого дома

Когда есть потребность в реализации жилья оформленного на долях, нужно строго следовать законам и советам специалистов.

Согласно 250 статьи ГК РФ, предпочтительным праведном в приобретение части недвижимости имеют остальные правообладатели на эту собственность.

Пред совершением сделки их информируют письменно, на это уведомление другие собственники обязаны ответить в течение 30 дней – это обусловлено законом.

Важно! Если установить местожительство остальных собственников выяснить не удается, или они под разными предлогами препятствуют заключению договора и не покупают комнату сами, то предать право собственности можно посредством заключения договора дарения.

Список документов для продажи дома с земельным участком в 2019 году

Пакет документации нужно собрать еще до того, как лица выйдут на сделку. Перечень следующий:

  • заявление на осуществление операции купли-продажи – составляется обеими сторонами;
  • паспорта;
  • бумаги подтверждающий право обладание, который должен быть оформлен в соответствующем порядке;
  • кадастровый паспорт с планом строения и справку из БТИ. В случае если на руках подобных документов нет, то нужно подготовить выписку уз Росреестра – она может заменить сразу несколько справок;
  • квитанция на оплату пошлины;
  • согласие других лиц, владеющих долями, нотариально заверенное;
  • справку, что за объектом нет задолженностей;
  • межевые документы на земельные наделы с обязательным ее выделением;
  • кадастровый паспорт надела;
  • согласие остальных совладельцев;
  • оплата пошлины на покупку земли.

Предварительно обратившись в региональный МФЦ, можно выяснить полный перечень требуемых для операции бумаг. В дополнение обговаривается справки, необходимые приобретателю прав собственности, чтобы удостовериться в законности сделки.

Процедура продажи части недвижимости ничем не отличается от обычной сделке купли-продажи.

Все бумаги сдаются в МФЦ, и по истечении 7 дней покупатель получает на руки право на владение.

Какие документы нужны для продажи дома и земельного участка 2019

Если доля продается с земельным участком, то необходимо учесть поправки, которые вступили в силу с 2019 года – это закон об обязательном межевании земельных наделов.

На первом этапе необходимо заверить соглашение у нотариуса, но только в случае если второй участник соглашения организация – это определяется законодательной базой.

Если собственник сам занимается заключением сделки, то обязательно нужно сверить всю документацию и данные, вписанные не только в правообладающей бумаги, но и в паспортах. Решение о внесение поправок принимает уполномоченный орган.

Если с покупкой части недвижимости, все понятно, то после вступления в силу изменений при совершении сделок с покупкой части земельного надела придется позаботиться о наличии справок и бланков:

  • межевая документация;
  • если земля была подвержена процедуре учета – кадастровый паспорт;
  • если на момент сделки собственность на надел не оформлена, то нужно позаботиться о распорядительной документации, которая может подтвердить законность правообладания – выдается в учреждении местной власти;
  • выписка из Реестра или документацию о праве собственности;
  • справку об отсутствии или присутствии обременения на данный надел.

Как только соглашение купли-продажи подписано, следует провести регистрацию прав, для этого обе стороны подписывают определенное заявление и подают его в  муниципальный орган или в МФЦ.

Письменное соглашение должно включать всю информацию, которая указывается в обязательном порядке и определяет условия сделки.

Кроме этого следует указать причину, по которой гражданин принял решение продать свою долевую недвижимость и сумму, каковую он хочет получить по окончании всего процесса

Документы при покупке дома с земельным участком в 2019

Условия кодекса определяют аспекты квартирного помещения:

  • физическая изоляция жилых комнат от других владений;
  • полное соответствие нормам проживания, которые определяются установленными стандартами и нормам санитарного использования и обязаны им соответствовать;
  • это недвижимое строение не может быть перемещено без ущерба, на другое место;
  • также материальное отсоединение части в строении не может нарушать права прочих лиц, находящихся в совладении.

Обычно изоляция части жилого здания производится в случае разного порядка использования жилплощади, и, если один из правообладателей хочет обустроить отдельный вход на свою половину дома.

Если совершаются значимые юридические действия, требуется оригинал доверенности. Независимо от того, есть строение на земле или нет нужен стандартный набор документов.

Особое внимание уделяется ситуациям, когда на надел есть подтвержденное обременение, к примеру, залог. Необходимо получить бумаги из Росреестра, в ней будет указан данный факт – его следует обозначить в соглашении.

Любые недвижимые объекты имеют свои особенности, поэтому иногда требуется дополнительный набор справок, для продажи жилья и земельного надела.

Определенные трудности могут возникнуть при оформлении соглашения купли-продажи здания в СТН или дачного участка с домом – на эти объекты оформление прав имеют свои особенности.

Важно! Передача преимущественного полномочия приобретения определенной части невозможно.

Чтобы исполнить операцию при приобретении доли недвижимости, следует выполнить следующее:

  • получить отказ других долевых владельцев в письменном виде – это поможет отстоять свои интересы в судебном разбирательстве, если возникнет данная необходимость;
  • направить письменное уведомление каждому совладельцу о предстоящей сделке, при этом в нем должна быть указана точная цена (впоследствии изменить ее будет невозможно). Если это условие будет нарушено, то суд признает сделку недействительной, а права и обязанности покупателей перейдут на претендентов.

Нельзя покупать долю недвижимости, если нет соответствующих бумаг, так как при любом судебном разбирательстве она может быть отчуждена у покупателя и тогда можно потерять время, нервы и деньги.

В данной ситуации лучше проводить сделку через нотариуса или агентство недвижимости.

В заключение

Вступление в силу новых поправок несет за собой некоторые трудности при оформлении документов на продажу долей общей собственности. Например, для Москвы определена минимальная площадь в 10 квадратных метров. Если человек захочет продать или купить меньшее количество жилых метров, то реализовать подобное помещение нельзя.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b03c5e57ddde8be6c50be81/kuplia-prodaja-doli-doma-v-2019-godu-istrukciia-5d4fee59c0dcf200ad2311a5

Как продать долю в доме?

Продам долю в доме с землей

Жилой дом, как и любая другая недвижимость, может иметь несколько владельцев. В таких ситуациях ведется речь об общедолевой собственности.

К продаже доли имущества прибегают в разных случаях: передача жилья в наследство сразу нескольким лицам, развод и раздел совместно нажитого имущества и т.д.

Далее мы разберемся, как продать долю в доме, какие для этого нужны документы и сроки выполнения процедуры.

Продажа доли в жилом домовладении

Жилой дом с несколькими владельцами находится в долевой собственности. В ряде случаев использование жилья осуществляется по специальной договоренности. Обычно в такой ситуации заключается соглашение, в котором указывается размер всех долей.

При желании одного из владельцев продать свое имущество, он должен в первую очередь предложить его выкуп другим собственникам. Данное правило регулируется ст.250 ГК РФ.

Продавец должен уведомить их о запланированной продаже, назвав стоимость и остальные условия сделки. Но если они не хотят приобретать долю, придется искать других покупателей.

Подготовку и рассылку уведомлений рекомендуется поручить нотариусу. На ответ собственникам дается 1 месяц. В течение этого периода они должны решить, будут ли выкупать выставленную на продажу долю.

Если будет принято отрицательное решение, то оно должно быть нотариально заверено, чтобы в дальнейшем можно было доказать существование данного предложения и их отказ.

Но если другие владельцы не дали ответа в установленный срок, то они теряют свое преимущественное право выкупа, а доля недвижимости может быть продана третьим лицам.

Если нет возможностей установить нахождение других собственников, чтобы вручить им уведомления, или они специально не получают извещение, создавая тем самым трудности в продаже, то право долевой собственности может быть передано с помощью договора дарения.

Дарение является неоплачиваемой сделкой, для проведения которой не требуется согласие других владельцев. Но проведение процедуры лучше поручить нотариусу, чтобы избежать возможных судебных исков.

Кроме того, следует помнить, что рыночная стоимость доли в частном доме намного ниже стоимости полного дома с дальнейшим разделением полученных средств.

Именно поэтому самым выгодным вариантом считается соглашение с остальными собственниками на продажу всего недвижимого объекта с последующим разделом выручки.

Уведомление

Продавец обязан отправить другим совладельцам уведомление о намерении продать долю дома и земельного участка. Рекомендуется доверить эту процедуру нотариусу.

Но также его можно самостоятельно составить и разослать заказными письмами с оповещением о получении. Дольщикам дается на ответ один месяц со дня получения письма.

Возможные решения по уведомлению:

  1. Отказ – при незаинтересованности других собственников в покупке.
  2. Согласие.
  3. Отсутствие ответа в течение 30 дней, после чего продавец может продать свою долю другим покупателям.

Уведомление является обязательным условием при продаже недвижимости, находящейся в общедолевой собственности. Если продать долю третьему лицу без предварительного извещения о сделке других дольщиков, то они могут подать иск в суд.

В результате судья может признать сделку незаконной и передать права покупателям истцу. Но подобное заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев с совершения сделки.

Как продать долю в доме с землей

Продажа доли в жилом доме с земельным участком может быть предложена совладельцам или другим людям. Чаще всего к такой сделке прибегают наследники, не желающие делить дом с другими родственниками наследодателя.

Наиболее простым и выгодным вариантом считается предложение выкупа своей доли родне. Но совладельцы не всегда могут прийти к общему решению.

В этом случае есть несколько вариантов продажи:

  • предложить выкуп доли другим дольщикам;
  • дождаться их решения и при отказе найти другого покупателя;
  • продать весь дом (при согласии всех совладельцев);
  • выделить физическую долю и совершить продажу без согласия остальных владельцев.

Продажа доли по согласию собственников

Можно ли продать долю в доме, если она не выделена в натуре? Да, можно. Но для этого понадобиться согласие собственников.

Алгоритм действий в такой ситуации:

  1. Составляется уведомление о выставлении доли на продажу. Его можно составить самостоятельно или поручить нотариусу.
  2. Оформление доли. Продавец должен получить кадастровый паспорт на дом и земельный участок. Сначала подается заявка в Росреестр и БТИ для оценки объектов. После проведения инженерами землеустроительных и жилищных работ продавцу выдаются соответствующие документы. Далее получается выписка из ЕГРН и технический паспорт.
  3. Организационные вопросы, т.е. выписка зарегистрированных лиц, посещение ООП при проживании в доме несовершеннолетних детей, получение справок об отсутствии задолженностей, обременений и арестов в отношении домовладения, изъятие доли из совместно нажитого имущества при согласии супруга и т.д.
  4. Договоренность с покупателем. При получении согласия на покупку от одного из совладельцев, заключается предварительный договор. При этом не надо ждать месяц для получения ответов от остальных дольщиков.
  5. Составляется договор купли-продажи, который обязательно нотариально заверяется. Помимо данного договора, нотариус также должен составить акт приема-передачи имущества.
  6. Регистрация в Росреестре. После подачи соответствующих документов в МФЦ и их рассмотрении получается выписка из ЕГРН. С этих пор новым владельцем доли является покупатель.

Документы

Для проведения подобной операции требуется следующий пакет документации:

  • паспорт;
  • документы, подтверждающие ваши права на дом и земельный участок (договор купли-продажи, свидетельство о дарении или наследовании, договор о приватизации и т.д.);
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровый и технический паспорт;
  • выписка из домовой книги, в которой фиксируется информации о движении жильцов (прописка, снятие с учета);
  • письменное согласие другого супруга, если доля дома является совместно нажитым имуществом;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженностей;
  • копии извещений о вручении уведомлений остальным дольщикам или их отказ в получении;
  • разрешение от соцопеки, если одним из дольщиков является несовершеннолетний ребенок.

Перечень документов может различаться в разных регионах страны.

Сроки

Примерные периоды времени, требующиеся для продажи доли одному из совладельцев после получения его согласия на выкуп:

  1. Сбор документации: если документы в порядке – 7-10 дней, если необходимо установление доли – до 3-х месяцев.
  2. Регистрация сделки – 5-10 дней через МФЦ, 3-8 дня через Росреестр.

При определении доли через суд срок может быть увеличен до 5-и месяцев.

Стоимость

При продаже доли другому собственнику продавца ждет ряд финансовых затрат, связанных с оплатой госпошлины и нотариальных услуг. Также он будет должен выплатить налог на прибыль за жилье, находящееся в собственности меньше 5-и лет.

Возможные затраты:

  • 0,5% от стоимости доли – денежный сбор у нотариуса;
  • 1-5 тыс. руб. – за составление договора купли-продажи;
  • 2-10 тыс. руб. – за техническую и правовую работу нотариуса;
  • 2 тыс. руб. – взнос за регистрацию соглашения;
  • 350 руб. – за переоформление документации на землю.

За получение прибыли продавец также должен выплатить подоходный налог. Он равен 13% от стоимости сделки. Но если продавцом является иностранец с другим гражданством, то НДФЛ составит 30%.

Как продать долю в доме без согласия других собственников

Часто между совладельцами возникают разногласия, которые приводят к отказу приобретать другую долю. Но можно ли продать долю в доме без согласия второго собственника?

В этом случае существует 2 варианта: продажа третьему лицу и выделение доли в натуре.

При первом варианте следует придерживаться такого принципа действий:

  1. Составляются уведомления для других дольщиков и отправляются им по почте заказными письмами.
  2. Выжидается срок получения ответа.
  3. По истечению срока или при получении отказов объявление о продаже выкладывается на соответствующие доски объявлений и в СМИ.
  4. Обсуждаются условия сделки с найденным покупателем.
  5. В банке арендуется ячейка.
  6. Оформляется договор купли-продажи, а затем он нотариально заверяется.
  7. Регистрируется право собственности покупателя.
  8. Продавец осуществляет расчет через банк.
  9. Покупатель получает долю в доме и землю.

Как разделить на доли в натуре

В некоторых домах можно физически отделить часть, т.е. выделить долю в натуре. Это позволит продать принадлежащую вам часть жилья как отдельный объект.

Для продажи такого имущества не требуется согласие остальных владельцев. Кроме того, стоимость доли в натуре выше стоимости части в общедолевой собственности.

Выдел в натуре может быть проведен лишь при наличии технических и правовых возможностей. При этом отделяемая доля должна по признакам подходить под «жилую» недвижимость.

Чаще всего к физическому отделению прибегают при наличии определенного порядка пользования помещениями в доме, установленного всеми собственниками, и при организации индивидуального входа в ту часть, которую планируют выставить на продажу.

Продать отделенную долю в доме в 2021 году можно путем совершения сделки купли-продажи. Для этого следует правильно зарегистрировать свои права на эту часть. Для выделенной доли необходимо получить технический план, по которому затем она будет поставлена на кадастровый учет. После этой процедуры и регистрации прав собственности доля может быть выставлена на продажу.

Договор купли-продажи выделенной в натуре доли похож на обычный договор при подобных сделках. Но все же у него есть свои особенности:

  1. Необходимы кадастровые паспорта на продаваемую часть дома и на весь дом.
  2. В договоре должна быть указана стоимость части домовладения и средняя рыночная цена всего здания.

Выделение доли может быть произведено в различные сроки, в зависимости от обстоятельств:

  • 1-2 месяца – при согласии остальных дольщиков на проведение данной процедуры за денежное возмещение;
  • 2-3 месяца – при выделении доли через суд;
  • 6-7 месяцев – при натуральном выделе доли по исковому заявлению собственника.

Основные нюансы продажи доли дома

«Доля» в жилой недвижимости с юридической стороны не является отдельной комнатой. Под этим понятием подразумевается право на использование и распоряжение участком дома и земли.

Ст.246 ГК РФ регулирует процесс выделения доли и ее продажи. При этом покупатель может быть совершенно незнакомым человеком. Выделенную долю не обязательно продавать остальным владельцам недвижимости. Но оповестить их о такой возможности необходимо.

Основные правила продажи доли:

  1. Для продажи своей доли не требуется согласие остальных собственников.
  2. Нельзя продать дом без земли и территории под домом. Их размер зависит от размера доли.
  3. Первоочередное право выкупа принадлежит другим владельцам имущества. Для этого продавец должен послать уведомление дольщикам. Если кто-то из собственников согласится выкупить продаваемую часть, то совершается сделка купли-продажи.
  4. Если дольщики не дали ответа на уведомление в течение 30 дней, то они теряют свое право выкупа.
  5. Продажа общедолевой собственности должна быть нотариально заверена.

В завершении

Сложно самому разобраться во всех тонкостях реализации доли в доме. Для этого надо знать все жилищные нормы и законодательные базы.

Лучше всего обратиться к специалисту, который сам подготовит и проведет сделку. Так вы сможете избежать множества трудностей и неправильного оформления продажи.

Источник: http://expert-home.net/kak-prodat-dolyu-v-dome/

Как продать долю в доме с землей, продажа части дома, долевая собственность на землю и дом

Продам долю в доме с землей

Дом и земельный участок, на котором он расположен, могут принадлежать как одному собственнику, так и нескольким. Во втором случае форма собственности будет считаться долевой.

Обычно владельцы такого имущества заключают соглашение, в котором определяют долю каждого из них. И если один из собственников захочет продать свою долю дома, то вместе с ним он продаст и долю земли. Иначе сделку заключить не удастся.

При этом нужно учитывать, что остальные владельцы имеют право преимущественного выкупа его доли. Поэтому самый простой способ – продать её кому-то из них. Но если остальные собственники не желают покупать эту долю, можно продать и третьему лицу.

Для совершения сделки в рамках закона нужно учитывать ряд аспектов.

Особенности продажи

Юридически доля не является каким-то физическим объектом. То есть это необязательно отдельная комната. Таковой она становится только, если доля выделена в натуре.

Для этого должны быть технические возможности отделить одно помещение дома от остальных.

В ином случае доля определяет процент владения в общей собственности, а по факту даёт право использовать эту собственность наравне с другими собственниками.

Право на продажу доли закреплено в 254 статье ГК РФ, но с учётом преимущественного права покупки других собственников.

Важные правила продажи доли:

  • Возможность продать её даже без согласия других владельцев общей собственности.
  • В соответствии с размером доли, в неё входит также часть земельного участка, на котором построен дом.
  • Согласно 250 статье ГК, продавец доли вначале должен уведомить остальных собственников. Они могут воспользоваться своим преимущественным правом покупки в течение месяца.
  • Только по истечении этого срока можно искать покупателя на стороне.
  • Сделки с долей в общей собственности нужно обязательно оформлять у нотариуса.

Поскольку доля в таких домах не является конкретным помещением, то и цена её не слишком велика. Однако, если есть возможность выделить долю в натуре, проведя перепланировку дома (согласно статье 252 ГК РФ), то стоимость такого жилья может существенно вырасти.

Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком

Обязательное уведомление всех собственников о продаже доли дома нужно оформлять письменно. Его можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к нотариусу. Можно передать уведомление лично, потребовав расписку о его получении, или отправить заказным письмом по почте.

На ответ даётся 30 дней. Срок отсчитывается от даты на почтовом отправлении.

В качестве ответа может быть:

  • Письменный отказ.
  • Согласие на выкуп.

Если ответа нет вовсе, то через 30 дней это равносильно отказу от покупки. В этом случае закон разрешает продавать долю третьим лицам.

Уведомление должно содержать данные о размере доли и стоимости её продажи.

В случае отказа от выкупа, третьему лицу долю нужно будет продавать по той же цене, иначе придётся повторять процедуру уведомления.

Если не уведомить остальных собственников, то они будут вправе подать исковое заявление о расторжении сделки. На это им даётся 3 месяца с момента, когда они узнали о заключении сделки с третьим лицом.

Способы

Варианты продажи ограничены следующим перечнем:

  • Предложить долю остальным собственникам.
  • Продать третьему лицу в случае их отказа.
  • Продать весь дом и разделить деньги между собственниками в соответствии с размером их долей.
  • Выделить долю в натуре и продать её без учёта мнения остальных владельцев дома.

Конкретно стоит учесть несколько юридических аспектов продажи при наличии согласия собственников и при его отсутствии.

Если другие собственники согласны

Наиболее простой и бесконфликтный вариант продажи доли в доме с землей одному из собственников. Если купить её согласились несколько человек, то продавец вправе выбирать одного из них по своему усмотрению.

Алгоритм действий в таком случае следующий:

  • Уведомление собственников в описанном выше порядке.
  • Выделение доли дома и земли. Для этого нужно провести оценку в БТИ и получить кадастровый паспорт на дом и землю. Далее оформляется техпаспорт дома и выписка из ЕГРН, которую выдают в Росреестре.
  • Выписка жильцов и отсутствие долгов. Из продаваемой части дома нужно выписать всех жильцов. Если среди них есть несовершеннолетние, то сделать это можно только при согласии органов опеки и в случае прописки ребёнка по новому адресу. Если доля недвижимости является совместной собственностью супругов, то нужно получить разрешение второго супруга на её продажу. Также нужно взять все справки об отсутствии задолженностей, арестов и обременений на дом.
  • Договор купли-продажи дома. Если один из совладельцев согласился купить долю, то договор с ним можно оформить, не дожидаясь ответа остальных. Оформлять его нужно у нотариуса. Кроме этого необходимо оформить акт приёма-передачи имущества.

Завершается весь процесс регистрацией прав собственности нового владельца в Росреестре. Обращаться можно напрямую в этот орган или через МФЦ.

Если остальные собственники против

При нежелании других собственников дома выкупить долю, её всё равно можно продать.

Первый вариант – продажа третьему лицу по истечении 30 дней с момента уведомления собственников. Главное, чтобы были документальные доказательства такого уведомления. Тогда остальные собственники не смогут оспорить сделку в суде.

Второй способ – выделение доли в натуре. В частном доме нередко есть такая возможность, так как сама конструкция здания позволяет провести его перепланировку так, чтобы у отдельного помещения появился собственный вход.

Но нужно учесть, что если остальные владельцы дома не согласны на выделение доли в натуре, то придётся обращаться в суд. После положительного решения суда, можно провести процесс выделения и регистрации прав собственности на этот объект. Далее можно оформлять сделку купли-продажи.

Недостаток такого варианта – материальные и временные затраты на перепланировку дома. Достоинство – более высокая стоимость такой доли дома при её продаже.

Как продать долю, если второй собственник несовершеннолетний?

Сложнее продать часть дома в долевой собственности, если собственник не достиг 18 лет. Он не может в полной мере заключать юридические сделки. За детей до 14 лет это делают родители или опекуны. С 14 до 18 лет ребёнок сам имеет право подписывать договор купли-продажи, но родители также должны заверить этот документ собственной подписью (статья 28 ГК РФ).

Для всех сделок с участием несовершеннолетних необходимо согласие органов опеки и попечительства. При этом нужно будет доказать, что взамен за проданную долю ребёнок получит в собственность долю в другом доме или квартире. При этом они должны быть сопоставимы по стоимости и размерам.

Документы, подтверждающие характеристики долей, нужно представить в органы опеки. Также родители должны подать заявление и ждать ответ в течение 14 дней. Если органы опеки не дадут согласие на продажу, то даже суд не сможет оспорить их решение.

Стоимость оформления сделки

Стоимость заключения сделки формируется, исходя из цены услуг нотариуса, госпошлины и налога на прибыль (если доля в доме принадлежит продавцу менее 5 лет).

Наиболее распространённые услуги:

  • Госпошлина у нотариуса – 0,5% от кадастровой стоимости доли.
  • Составление договора – 1-5 тысяч рублей.
  • Другие услуги нотариуса – 2-10 тысяч рублей.
  • Госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре – 2000 рублей на дом и 350 рублей на землю.

Продавец при заключении сделки получает доход, а значит, должен заплатить подоходный налог. Для граждан России он равен 13%, а для иностранцев – 30%.

При выделении доли в натуре нужно будет ещё оплачивать услуги специалиста, который даст оценку возможности перепланировки дома и за составление новых кадастрового и технического паспортов на выделенный объект недвижимости.

Как продать долю в доме с землей – Продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка

Продам долю в доме с землей

22 387 просмотров

Оформление жилого помещения в долевую собственность популярно при покупке имущества в браке, получении жилого дома в наследство, при приватизации.

В результате один объект недвижимости имеет нескольких владельцев. В случае развода или других жизненных ситуаций, один из собственников может решить реализовать свою долю.

Рассмотрим, как проходит продажа части дома и земельного участка в долевой собственности.

Правила продажи

Гражданский кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:

  1. Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
  2. Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает доля в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцам, а в случае их отказа свободно реализован.

Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам. Только в случае их отказа, гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.

Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.

Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей. Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.

Чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.

Правила продажи доли

№ п/пПравила
1Вместе с долей дома продается соответствующая доля земельного участка
2Преимущественное право действует в течение 1 месяца с момента получения уведомления
3Согласие совладельцев на реализацию объекта не требуется
4Договор купли-продажи доли оформляется в письменной нотариальной форме

Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком (образец)

Обязательным условием при продаже доли является направление совладельцам уведомлении в письменном виде. Собственник должен убедиться, что документ вручен адресату.

Для этого можно использовать:

  • телеграмму;
  • заказное письмо с уведомлением;
  • удостоверение факта вручения нотариусом.

Важно! Отсчет срока преимущественного выкупа начинается со дня вручения уведомления.

Закон не устанавливает бланк уведомления. Однако есть требования, без соблюдения которых документ считается недействительным.

Требования к уведомлению:

  • документ называется – уведомление;
  • собственник сообщает о своем желании продать долю;
  • владелец устанавливает цену;
  • продавец предупреждает, что в случае отказа, доля будет продана третьим лицам.

Образец уведомления

Скачать уведомление о продаже доли жилого дома и земельного участка

Выкуп сособственниками

Любой из совладельцев может реализовать право преимущественного выкупа. Если объект разделен на несколько долей, то продавец может направить уведомления всем совладельцам или только одному из них.

В случае выкупа доли, другие совладельцы не имеют права требования перевести сделку на них. Более того, продавец даже не обязан уведомлять их о совершенной сделке.

Совладелец может дать согласие на сделку в течение 30 дней. После окончания срока, право преимущественного выкупа теряется.

Важно! При наличии нескольких совладельцев, продавец вправе самостоятельно выбирать, кому из них продать свою часть имущества.

Продажа с согласия собственников

Совладельцы могут отказаться от выкупа. В такой ситуации необходимо оформить отказ надлежащим образом.

Порядок действий при продаже доли в доме и земле с согласия совладельцев:

  1. Оформление уведомления.
  2. Направление уведомления всем совладельцам.
  3. Подбор покупателя из числа третьих лиц (через 30 дней со дня вручения уведомления).
  4. Подготовка документов.
  5. Оформление договора.
  6. Нотариальное удостоверение.
  7. Регистрация сделки.

Важно! Гражданин должен направить уведомление каждому из совладельцев.

Сособственники могут отказаться от выкупа по умолчанию или предоставив письменный отказ.

Под отказом по умолчанию понимается отсутствие устного или письменного предложения о выкупе доли за сумму, указанную в уведомлении.

Под письменным отказом понимается документ, оформленный в нотариальной форме, содержащий отказ лица от совершения сделки. Формулировка не должна содержать двояких толкований.

Если продавец получил письменный отказ ото всех совладельцев, то он имеет право продать долю третьим лицам до истечения 30 дней.

Расходы

Затраты на оформление сделки преимущественно возлагаются на продавца. Однако стороны могут разделить их в другом поряке.

Основные затраты:

  • оформление контракта купли-продажи – от 3 000 р. до 5 000 р.;
  • госпошлина за нотариальное удостоверение – 0,5% от стоимости объектов;
  • услуги нотариуса – от 2 000 р. до 10 000 р. (в зависимости от региона);
  • госпошлина в Росреестр – 2000 р. (за долю в жилом доме) и 350 р. (за долю в земельном участке).

В случае выделения долей перед сделкой гражданин несет дополнительные расходы. Вопрос может быть урегулирован добровольно (через нотариуса). В таком случае стоимость процедура составит от 10 000 р.

В случае выделения долей в суде заявителю придется оплатить госпошлину за имущественный иск. Она зависит от стоимости доли и составляет от 400 р. до 60 000 р.

Кроме того, продавец должен оплатить налог в размере 13 % от суммы сделки. Закон предусматривает освобождение от сбора:

  • если объект получен в наследство более 3 лет назад;
  • если объект приобретен более 5 лет назад.

Срок исчисляется с момента выделения доли.

Продажа без согласия сособственников

На самом деле, закон не предусматривает необходимость получения согласия. Собственник вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом.

Однако совладельцы могут чинить препятствия в продаже объекта. Рассмотрим, как продать долю в доме с землей без согласия сособственников.

Возможны следующие способы реализации объекта:

  1. Принудительное вручение уведомления.
  2. Выдел доли в натуре.

Принудительное вручение уведомления

Такой вариант подходит, если совладельцы отказываться выкупать долю.  В такой ситуации гражданин имеет право продать имущество через 30 дней со дня вручения уведомления.

Однако совладельцы могут избегать получения (отказываться от получения письма, скрываться от продавца).

В такой ситуации возможны следующие варианты:

  • гражданин направляет уведомление заказным письмом с сообщением о вручении;
  • в случае возврата письма без вручения адресату необходимо обратится к нотариусу.

Нотариус имеет право удостоверить отказ от получения. Для этого он лично направляет письмо или сам посещает место проживания получателя.

При вручении уведомления, нотариус удостоверяет факт вручения. При отказе от получения, удостоверяется факт отказа. Процедура носит платный характер.

Выдел доли в натуре

Закон предусматривает возможность выделить долю в жилом доме в натуре. Под выделением в натуре понимается раздел жилого дома на 2 квартиры.

Такой вариант возможен в следующих случаях:

  • если доля продавца является значительной;
  • если дом позволяет такое выделение;
  • если уполномоченные органы дают соответствующее разрешение.

Вопрос может быть согласован собственниками на добровольной основе. В случае отказа других владельцев, решение принимает суд.

Вне зависимости от мнения сособственников, обязательным условием является одобрение выдела уполномоченными органами. Для принятия решения необходимо привлечь геодезиста, кадастрового инженера, специалиста органа местного самоуправления, сотрудника БТИ.

Процедура выделения является весьма дорогостоящей. Однако в результате, гражданин станет владельцем обособленного жилого помещения. Квартире будет присвоен почтовый адрес.

Продажа доли в жилом доме проходит по цене, как минимум на 20% дешевле, чем в составе дома. Снижение стоимости не распространяется на квартиры в жилом доме. Поэтому часть затрат будут компенсированы за счет повышения цены.

Важно! Основным плюсом является обособленность объекта. Гражданин не должен предоставлять сособственникам право преимущественного выкупа. С момента присвоения адреса, они становятся соседями.

Кроме того, выделение с целью дальнейшей продажи может сподвигнуть совладельцев на выкуп.

Документация

Перечень документов для продажи дома без согласия зависит от выбранного варианта. Если объект продается, как индивидуальный жилой объект, образованный в результате выделения, то требуется общий перечень данных.

В случае отказа совладельцев от получения уведомления необходимо приложить:

  • нотариально удостоверенный отказ от вручения;
  • уведомление о вручении письма.

Затраты

Величина расходов значительно больше:

  • госпошлина в суд – от 400 р. до 60 000 р.;
  • подготовка новой документации – до 50 000 р.

Остальные затраты совпадают с указанными выше.

Информация в статье носит обобщенный характер. Однако каждая ситуация является индивидуальной. Процедура продажи недвижимости, находящейся в долевой собственности, имеет свои сложности.

Чтобы избежать рисков, целесообразно обратиться к квалифицированному юристу. Специалист поможет оформить уведомление и вручить его совладельцам. А также подготовить документы для сделки.

Для получения бесплатной консультации необходимо оставить свои данные и краткое описание проблемы в форме обратной связи.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/prodazha-chasti-doma-i-zemelnogo-uchastka-v-dolevoj-sobstvennosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.