Продажа квартиры через риэлтора пошаговая инструкция

Содержание

Продажа через риэлтора: порядок действия, риски, что надо знать

Продажа квартиры через риэлтора пошаговая инструкция

Как продать квартиру через риэлтора, как происходит процесс продажи, какие риски сопровождают работу продавца с посредником, что надо знать, порядок действий и стоит ли все сделать самому, разберем подробно в статье.

Практика риэлторской деятельности показывает, что собственники гораздо охотнее продают жилье не прибегая к помощи посредников, т.к. считается, что риски на сделке минимальны. Особенно уверенности придает оформление купли-продажи через банк покупателя.

Однако, не у всех есть свободное время заниматься реализацией недвижимости и собственники вынужден нанимать риелтора, который представляет интересы заказчика на сделке. Предлагаю разобраться, как происходит продажа квартиры через риэлтора.

Продажа квартиры через риэлтора: порядок действий, риски

Порядок действий собственника:

  1. Поиск хорошего риэлтора (добросовестного, пунктуального, профессионального и т.д.), чаще всего по рекомендации;
  2. Встреча с посредником на квартире, показ объекта и предоставление полной информации о квартире, причинах продажи, плюсах и минусах жилья, примерных сроках реализации и озвучивание желаемой цены;
  3. Изучение и заключение договора на посреднические услуги;
  4. Предоставление копий документов на жилье посреднику для изучения;
  5. Приемка отчетов от риелтора о ходе подготовки документов и результатов рекламы;
  6. Получение аванса или задатка за квартиру под контролем специалиста по недвижимости;
  7. Проверка правильности составления договора купли-продажи и выход на сделку;
  8. Посещение отделения Росреестра или МФЦ, сдача документов на регистрацию;
  9. Получение второй части денежных средств за продаваемую квартиру;
  10. Оплата комиссии агенту по недвижимости.

Т.к. купля-продажа квартиры осуществляется через риэлтора будьте готовы оплатить специалисту комиссию, размер которой оговорен в договоре на оказание услуг.

Что надо знать о договоре:

  • Обязательно прописывайте реквизиты сторон и контактные данные, чтобы вы в любой момент могли найти не только агента, но и гендиректора агентства недвижимости;
  • Прежде чем ставить подпись в договоре, дайте прочитать его текст нескольким знакомым людям или юристу;
  • Обязательно ограничьте сроки выполнения договора, прописав конечную дату, после которой договор считается расторгнутым;
  • В пункте о досрочном расторжении в связи с тем, что вы сами нашли покупателя (или он вас), не прописывайте штрафы и пени (это незаконно), но оставьте возможность агенту получить компенсацию за фактически доказанные расходы;
  • Четко пропишете обязанности сторон, особенно исполнителя. Например, если он подает рекламу, то в какие площадки, какими еще способами собирает покупателей;
  • В договоре указывайте сроки и содержание отчетности за совершенные действия посредником по продаже жилья. Например, какие источники использовал для поиска покупателей, что конкретно и в цифрах сделал.

Порядок действий риелтора:

  1. Знакомство с собственником и изучение продаваемой квартиры и документов на нее;
  2. Анализ рынка аналогичных квартир (количество, находящихся в продаже в данном районе, стоимость, состояние, спрос и т.д);
  3. Предложение и подписание эксклюзивного договора на продажу квартиры;
  4. Получение копий документов на жилплощадь;
  5. Оценивание преимуществ и недостатков реализуемой жилплощади (квартира, подъезд, дом, соседи, двор, район, инфраструктура и т.д);
  6. Сбор информации для формирования пакета документов;
  7. Формирование пакета документов (обычно документы готовятся перед сделкой, после внесения аванса за квартиру, однако, агент загодя готовит недостающие документы, например, для покупателя-ипотечника);
  8. Реклама при продаже через риэлтора осуществляется по договоренности за счет продавца, так же посредник использует собственные ресурсы, базу агентства, занимая прозвоном покупателей.

Риски при оформлении продажи квартиры через риэлтора:

Некомпетентность посредника, которая может стать причиной либо затягивания сроков выхода на сделку, либо приостановки сделки при регистрации в Росреестре;

Высокая стоимость услуг, к примеру, за реализацию жилья в Москве через риэлтора продавец может потерять от 2 – 6 % от стоимости продаваемого жилья. Например, от суммы в 8 млн рублей, придется отдать от 160 тысяч рублей до 480 тысяч рублей;
Посредник может попытаться понизить стоимость вашей квартиры для ускорения процесса продажи и не сказать вам об этом,

Продать квартиру через риэлтора: что надо знать

Прежде всего некоторые приемы работы релторов, которые ускоряют продажу вашей квартиры. Нет, это не гуру маркетинга, как вы могли подумать, а банальное снижение оговоренной в договоре цены. Если вы думаете, что вам не предложат через месяц ее снизить, то ошибаетесь. Маклер заинтересован в получении комиссии, но не через полгода, а как можно скорее.

Механизм прост, он выставляет второе объявление о реализации вашей квартиры, но по сниженной цене. Приходящие на просмотр покупатели в один голос заявляют, что хотят купить, но сумма вовсе ни та, что вы ожидали!

Расходы на рекламу станут вашими, как если бы вы продавали жилье не через риэлтора, а сами. Часто в эксклюзивном договоре прописывается фиксированная сумма. При этом важно помнить, что она невозвратная и если квартиру не удастся продать — финансы вам не вернут.

Помимо рекламы есть дополнительные расходы, которые вы понесете в процессе оформления сделки: нотариус, составление ДКП у юриста, аренда банковской ячейки и т.д). Сразу зафиксируйте эти суммы до подписания договора и укажите их в нем.

Вы узнали, как правильно продать квартиру через риэлтора, на что обратить внимание, какие действия предпринять и что ожидать от посредника и никто не запрещает сделать это самому.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/kak-prodat-kvartiru-cherez-rieltora.html

Как продать квартиру с риэлтором – блоги риэлторов | ЦИАН

Продажа квартиры через риэлтора пошаговая инструкция

Итак, Вы решили продавать квартиру. Что может сделать для Вас риэлтор? И нужен ли он Вам вообще?

           Разумеется, все что сделал один человек – может сделать и другой человек. Каждый из нас может ремонтировать автомобили, играть в футбол или преподавать высшую математику.

Вопрос только в том сколько времени, сил, денег и прочих ресурсов нужно затратить на решение каждой из этих задач.

Поскольку я лично продаю квартиры и эта тема мне ближе других – далее я и постараюсь подробно описать как продать квартиру с риэлтором.

           Давайте для начала сформулируем что именно риэлтор сделает для Вас. Основная ценность риэлтора для Вас состоит в том, что он продаст квартиру дороже, чем это сделаете Вы. Не вдаваясь в излишние для этой статьи подробности , отмечу только,что хороший риэлтор должен:

– провести правильную рекламную кампанию Вашей квартиры

– собрать правильных покупателей

– организовать правильные показы Вашей квартиры

– выбрать покупателя, предлагающего наилучшие для Вас условия

– провести сделку с минимумом рисков для Вас

           Далее хотел бы подчеркнуть принципиально важный момент. В Ваших интересах работать только с одним риэлтором на основании эксклюзивного договора. К сожалению, на этот счет существует множество заблуждений, которые тиражируются людьми, слабо разбирающимися в том, как устроен рынок недвижимости.

Казалось бы, почему бы не разрешить приводить покупателей на Вашу квартиру всем подряд? Чем больше покупателей – тем лучше? На деле же такой способ действий ведет продавца недвижимости в ловушку, описанную в моей статье под названием «Как не продать».

Именно в Ваших интересах выбрать одного риэлтора, заключить с ним эксклюзивный договор с тем, чтобы продать Вашу квартиру максимально выгодно.

Если Вы заключаете с риэлтором эксклюзивный договор на продажу Вашей квартиры – Ваши интересы совпадают, Вы хотите продать свою квартиру, а Ваш риэлтор (с которым Вы подписываете эксклюзивный договор) берется помочь Вам в этом. Без подписанного договора у риэлтора нет особой мотивации заниматься продажей именно Вашей квартиры, а не квартир других собственников, с которыми у него заключен договор.

           Как не ошибиться в выборе риэлтора? По какому критерию выбрать риэлтора? Давайте рассмотрим этот вопрос более подробно.

           Прежде всего давайте разберем типичные ошибки, которые совершают собственники в этом вопросе.

           Первая типичная ошибка: выбрать того риэлтора, который запросит минимальные комиссионные за свою работу. Этот подход, доведенный до абсурда, звучит примерно так: «Возьмите комиссионные с покупателя». К своему удивлению я часто вижу на своем сайте посетителей, попавших с поиковых запросов типа «нужен ли риэлтор продавцу если риэлтор есть у покупателя?».

Нужен ли Вам адвокат, если есть прокурор,который тоже вроде бы знает законы? Решайте сами, но с адвокатом как-то спокойнее, прокурор Ваши интересы защищать точно не будет. То же самое и с риэлторами.

Интересы продавцов и покупателей диаметрально противоположны: продавец хочет продать дороже, а покупатель – купить дешевле; продавцы обычно не хотят выписываться до последней возможности, а покупатели предпочитают покупать квартиры, в которых никто не прописан; продавцы хотят съезжать с квартиры в течение месяца или двух, а покупатели хотят, чтобы на следующий день после регистрации прав на квартиру она уже была свободна. Подводя итог, можно сделать очень простой вывод: не надейтесь, что риэлтор противоположной стороны будет работать в Ваших интересах! Бесплатный сыр бывает только в мышеловке!

           Допустим, мы сделали следующий логический шаг и признали, что риэлтор не будет работать бесплатно (в Ваших интересах, по крайней мере!).

Следующая ошибка, которую часто делают собственники при продаже квартиры – примерно такая. Пусть собственник хочет за квартиру 10 млн.руб.

Собственник считает, что назечем платить слишком большую комиссию риэлтору – например, тому хватит 100 тыс.руб. (по мнению собственника). Итого цена квартиры составляет 10,1 млн.руб.

           Единственная проблема заключается в том, что у собственника, как правило, нет покупателя на его квартиру, и удастся ли продать квартиру за 10 млн.руб. – это большой вопрос. В этом случае рассуждения о том, что собственник получит на руки 10 млн.руб., а 100 тыс.руб.

составит комиссия риэлтора – это не более чем фантазии, галлюцинации. Работа риэлтора как раз в том и состоит, чтобы продать квартиру максимально дорого.

Интерес же собственника, очевидно, состоит не в том, чтобы заплатить поменьше комиссионных риэлтору, а в том, чтобы выручить как можно больше денег за продаваемую квартиру; именно в этом и состоит работа хорошего риэлтора.

           Итак, выбирать риэлтора по принципу «кто запросит меньше комиссионных» – это путь в тупик. Желающие более подробно разобраться в проблеме могут поискать картинки на тему «Всегда найдется тот, кто сделает дешевле».

           Другой типичной ошибкой при выборе риэлтора является выбор по принципу «кто пообещает больше денег за мою квартиру».

Некоторые продавцы пытаются даже торговаться с риэлторами, пытаясь набить цену на свою квартиру! Нужно понимать, что сам риэлтор не будет покупать квартиру, он лишь может привести достаточное количество покупателей, которые и будут торговаться за квартиру.

Более того, хотя риэлтор и может дать некоторую субъективную оценку квартиры, но в результате оценивать квартиру будет покупатель! И задача риэлтора состоит в том, чтобы найти наиболее заинтересованного покупателя (а лучше много заинтересованных покупателей), которые предложат наилучшую цену!

           Иногда встречается и другая крайность – когда риэлтор определяет «объективную рыночную цену» квартиры и пытается продать квартиру по этой цене. Несомненно, рыночная цена квартиры существует и может быть определена достаточно точно (плюс-минус пара сотен тысяч рублей).

Однако смысл работы риэлтора состоит не в том, чтобы получить некую «объективную» или «справедливую» цену квартиры. Смысл работы риэлтора состоит в том, чтобы продать квартиру максимально дорого. Может ли покупатель заплатить больше «справедливой» цены квартиры? Да, может, но для этого у покупателя должна быть мотивация.

И основная задача риэлтора – найти именно таких мотивированных покупателей.

           И здесь мы подходим к ответу на ключевой вопрос: а как же выбрать риэлтора, который будет заниматься продажей квартиры?

           Критерий выбора риэлтора должен быть очень простым: риэлтор должен предъявить Вам маркетинговый план продвижения Вашей квартиры, который привлечет наибольшее число заинтересованных покупателей. Чем больше потенциальных покупателей посмотрит Вашу квартиру – тем более высокую цену Вы получите. (Подробнее о маркетинговом плане продвижения квартиры читайте в моем блоге.)

Источник: статья на персональном сайте

Источник: https://www.cian.ru/blogs-kak-prodat-kvartiru-s-rieltorom-278314/

Преимущества купли-продажи квартир через агентство

Продажа квартиры через риэлтора пошаговая инструкция

By Олег Last updated Янв 10, 2020

Для каждого человека покупка квартиры – серьезное событие. Тем более, если жилье приобретается в мегаполисе с развитой инфраструктурой. Поэтому важно максимально обезопасить себя от рисков.

Купля-продажа квартиры через агентство – самый простой и безопасный вариант. Организация берет на себя поиск покупателя/квартиры и занимается сопровождением сделки. Конечно, можно обойтись и своими силами. Но потребуются базовые знания в области права.

Иначе не удастся избежать ошибок.

Как происходит покупка квартиры

Порядок действий покупателя:

  1. Проверка юридической «чистоты» жилья. Предстоит изучить правоустанавливающие документы, технические характеристики помещения, состояние оплаты коммунальных платежей, проверить данные о прописанных в квартире лицах.
  2. Предварительный договор купли-продажи. Документ позволяет зафиксировать намерения сторон о купле-продаже квартиры на будущее время (например, через 1 месяц). При необходимости можно заключать основной договор сразу.
  3. Оформление договора купли-продажи. Документ содержит описание объекта, права и обязанности сторон, порядок расчета за квартиру и реквизиты участников сделки.
  4. Расчеты по договору. Способы оплаты: наличные деньги, денежный перевод, аккредитив, через сейфовую ячейку.
  5. Регистрация права собственности. Пакет документов подается в Росреестр или МФЦ. Право собственности на квартиру возникает с момента внесения записи в государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
  6. Оплата налога. Если собственник владеет жильем менее 5 лет, а его стоимость превышает 1 млн. руб., то с суммы превышения продавец должен заплатить 13% налога. Освобождение от уплаты НДФЛ допускается в случае продажи единственного жилья.

Выбор агентства недвижимости

При выборе агентства нужно учитывать:

  1. Время нахождения на рынке.
  2. Количество сотрудников в компании.
  3. Наличие официального сайта.
  4. Стоимость оказываемых услуг.
  5. Наличие офиса и его местоположение.
  6. Членство в объединении, типа «Российской гильдии риэлторов».
  7. Наличие наград.
  8. Отзывы клиентов.

Порядок покупки квартиры через агентство

Купля-продажа квартиры через агентство позволяет избежать волокиты. Клиенту нужно лишь выбрать квартиру. Агентство проверит законность прав собственников, дееспособность продавца, факт выписки жильцов и отсутствие обременений. Также компания поможет составить договор купли-продажи.

Следующий шаг – расчеты по сделке. Они могут быть совершены в наличной форме. Однако потребуется расписка от продавца о получении денег. Наиболее надежным способом считается банковская ячейка. Финальная часть сделки – регистрация права собственности.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Купля-продажа квартиры через агентство на вторичном рынке имеет свои особенности. Агент должен проверить:

  • работу инженерных коммуникаций;
  • отсутствие незаконных перепланировок;
  • возможные юридические проблемы (фальшивые документы, отсутствие согласия на сделку от второго супруга, наличие малолетних жильцов).

Порядок покупки квартиры через агентство предполагает максимальную защиту интересов клиента. Однако гарантировать 100% надежность сделки никто не может. Риэлторы – тоже люди. Они не могут предугадать все возможные риски.

Оформление договора купли-продажи квартиры через агентство

Обращение в агентство недвижимости значительно упростит процесс покупки жилья. Однако важно изучить положения договора, который заключается с компанией. Он должен содержать:

  1. Перечень услуг, их объем.
  2. Права и обязанности сторон.
  3. Размер вознаграждения агентства.
  4. Срок действия соглашения (например, 1 год).
  5. Отчет риэлтора о выполненной работе по требованию клиента.
  6. Возможность для расторжения договоренности.

Единого образца договора не существует. У каждого агентства свой шаблон. Иногда компании отображают в договоре незаконные условия. Например, они запрещают покупателю общаться с продавцом или пользоваться услугами другого агентства. За нарушение условий договора предусматривается штраф.

Стоимость услуг агентства недвижимости

Купля-продажа квартиры через агентство подразумевает дополнительные затраты. Единого тарифа не существует. Размер вознаграждения зависит от разных факторов (гибкость агентства, желание обойти конкурентов, платежеспособность клиентов).

В среднем стоимость услуг составляет 3%–4% от суммы сделки. В Москве размер вознаграждения достигает 150–400 тыс. руб. В других регионах страны от 30 до 100 тыс. руб. Их приходится оплачивать нанимателю.

Иногда агентства недвижимости устанавливают фиксированные цены. Например, стоимость обычной сделки по типовой квартире в крупной компании составит 150–200 тыс. руб. Предприятие поменьше запросит 100–150 тыс. руб. Частный риэлтор – 70–80 тыс. руб. В стоимость услуг компании входит:

  • полный комплекс агентских услуг («под ключ»);
  • поиск новой или предоставление продаваемой квартиры;
  • проверка юридической чистоты сделки;
  • просмотры / показы, переговоры;
  • составление договора купли-продажи;
  • сопровождение сделки;
  • организация взаиморасчетов;
  • регистрация жилья в Росреестре.

Купля-продажа квартиры через агентство – допускает возможность для клиента не платить за весь пакет услуг, а выбрать какую-нибудь его часть.

На каких сайтах искать квартиру для покупки

Интернет значительно облегчает поиск объектов недвижимости и позволяет обходиться без привлечения третьих лиц. Также пользователи могут получить нужную информацию об объекте недвижимости. Доступные источники информации:

  1. Базы данных по недвижимости. Доступ к ним бесплатный. Например, сайты покупки квартир в СПб или ином городе России – ru, sevgorod. ru, cian. ru, emls. ru.
  2. Росреестр. Здесь можно получить нужную информацию о жилых помещениях и их собственниках;
  3. МФЦ. Здесь граждане могут самостоятельно оформить сделку и подать документы на регистрацию.
  4. Тематические сайты. Здесь пользователи могут найти подробные инструкции по купле-продаже квартиры.

Можно ли расторгнуть договор с агентством

Соглашение с агентством недвижимости подпадает под действие ФЗ «О защите прав потребителей». Следовательно, клиент может в любое время расторгнуть договор. Причины для подобных действий:

  • нарушены оговоренные в договоре сроки;
  • недвижимость приобретена самостоятельно;
  • клиент передумал совершать покупку.

Однако придется письменно уведомить о своем решении другую сторону. Желательно подавать извещение в двух экземплярах, чтобы один остался у клиента с отметкой о дате принятия.

Плюсы и минусы покупки квартиры через агентство

Преимущества покупки квартиры через агентство:

  1. Экономия времени.
  2. Покупаемое жилье подвергается тщательной проверке.
  3. Быстрая оценка объекта недвижимости.
  4. Агентство недвижимости подберет оптимальный вариант для любой категории клиентов (пенсионеры, студенты, молодые семейные пары).

Недостатки работы с агентством:

  1. Дополнительные издержки (комиссия за услуги).
  2. Риск нарваться на организацию, которая небрежно относится к своим обязанностям.

купля-продажа квартирыплюсы и минусыстоимость услугчерез агентство

Prev Post

Как получить визу жены в Великобританию

Next Post

Вступление в СРО строителей по-новому

Источник: https://vawilon.ru/preimushhestva-kupli-prodazhi-kvartir-cherez-agentstvo/

Пошаговая инструкция при покупке квартиры через риэлтора

Продажа квартиры через риэлтора пошаговая инструкция

Покупка квартиры — важное решение, требующее вложения серьезных сумм. Посреднической деятельностью по продажам жилых помещений занимается множество агентств по недвижимости.

При такой загруженности на рынке недвижимости, трудно понять, какой организации доверить столь ответственное дело – выбор жилья.

Риэлторская компания должна соответствовать нескольким критериям: обладать хорошей репутацией, иметь квалифицированных работников, выставлять приемлемую цену по оказанию услуг.

Добропорядочные риэлторы делают процедуру покупки жилья максимально прозрачной, однако осторожность никогда не бывает излишней. В целях безопасности, необходимо тщательно изучить содержание предполагаемого договора с агентством по недвижимости, чтобы точно обозначить обязательства организации, а также свои права и обязанности.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?

При выборе агентства необходимо использовать следующий алгоритм действий:

  • Ознакомиться с регистрационными документами организации. Удостовериться, что она имеет соответствующие сертификаты, аттестаты, а также зарегистрирована в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
  • Узнать в налоговых структурах или в арбитражном суде, нет ли компрометирующих сведений об организации, а также убедиться в отсутствии заведенного дела о банкротстве.
  • проверить риэлтора на наличие трудового договора с организацией, в которой он работает.
  • Тщательно ознакомиться с договором, составляемым с организацией.
  • Выяснить, производит ли организация проверку продаваемых квартир на предмет прав собственников и подлинности документов. Как правило, в штате серьезных организаций числится юрист, который отвечает за эти вопросы.

Узнать о надежности посреднической организации можно самостоятельно либо с помощью нотариусов и юристов.

Услуги риэлтора

Заключая договор с риэлторской организацией, покупатель должен быть уверен в том, что весь процесс покупки квартиры проводится под контролем опытного риэлтора. При этом риэлтор обязывается:

  • Проводить анализ рынка жилья, чтобы выяснить наличие квартир, которые подойдут покупателю по требуемым параметрам и материальным средствам;
  • при ограниченности финансовых средств подбирать наилучшие способы кредитования;
  • выбирать подходящее время для показа квартиры;
  • вести переговоры с продавцом о цене и других особенностях продажи недвижимости;
  • производить сверку документов владельца квартиры для выяснения возможных рисков;
  • вести подготовительную работу по сбору бумаг для проведения сделки, составлять договора купли-продажи;
  • участвовать в процессе взаиморасчета сторон (наличный расчет, пользование банковской ячейкой);
  • контролировать соблюдение прав покупателя при оформлении бумаг у нотариуса;
  • договариваться о выписке всех жильцов из покупаемой квартиры с последующей проверкой;
  • производить все необходимые действия и оформление документов по государственной регистрации права собственности.

Необходимо узнать, зарегистрирована ли риэлторская организация в программе страхования профессиональной ответственности, чтобы в случае ошибки риэлтора покупатель имел право на компенсацию.

Договор с агентством недвижимости на оказание услуг

Каждая риэлторская компания имеет свой образец по составлению договора, поэтому стоит обратить особое внимание на содержание этого соглашения. Покупатель должен просмотреть все пункты договора.

В договоре обязательно присутствуют следующие пункты :

  • список услуг, производимых организацией для клиента, и их объем (рекламные, юридические, консультационные услуги и прочие);
  • соответствие прав и обязанностей сторон по договору. Условия, выдвигаемые клиенту, должны быть приемлемыми;
  • размеры вознаграждений за услуги;
  • сроки действия соглашения (не менее одного года);
  • пункт, по которому клиент в любое время может узнать информацию о выполненной риэлтором работе и сроки составления подробного отчета;
  • пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время аннулировать соглашение, оплатив за все оказанные услуги.

Обязательно ознакомитьесь с содержанием текста, оформленного мелким шрифтом. По обыкновению, там содержатся пункты, связанные с обязательствами риэлторской организации.

Бывают случаи, когда компании неправомерно вводят в договор следующие пункты:

  1. Право на получение суммы, образованной при разнице цен по фактической продаже жилья и той, что закреплена в договоре. Это та скрытая комиссия или остаток денежных средств, которые риэлторы всегда намереваются прикарманить, кроме остальных сумм, выплаченных покупателем.
  2. Положение о запрете общения покупателя с непосредственным продавцом или его доверенными лицами.
  3. Запрет на сотрудничество с другими организациями. При несоблюдении данного требования по отношению к клиенту могут применяться штрафные санкции.

Покупатель вправе удалять такие пункты договора. Поправки, вводимые в документ, оформляются письменно в виде приложения к договору.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Любое риэлторское агентство назначает свои тарифы на оказываемые услуги.

Небольшие конторы устанавливают среднюю стоимость услуг, определенные рынком. Некоторые намеренно снижают расценки, чтобы привлечь больше клиентов.

Большие компании же, наоборот, выдвигают высокие тарифы, мотивируя это репутацией, большим опытом работы и огромной базой данных.

Работу риэлтора всегда оплачивает пользователь услуг. На величину тарифов воздействуют разные обстоятельства:

  1. факторы правового и бытового характера при проведении сделки;
  2. фактическая продолжительность договора;
  3. цена продаваемой квартиры.

Обычно цены формируются двумя способами:

  • Установление определенной денежной суммы. Например, от 30000 до 100000 тысяч рублей (вне зависимости от цены жилья)
  • Вычисляется по процентам от стоимости жилья. Как правило, цена составляет от 2% до 5% от цены квартиры.

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

На пункты договора с риэлторскими организациями, независимо от условий и перечня предоставляемых услуг, действуют гарантии Федерального закона «О защите прав потребителей».

Согласно статье 32 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1, пользователь услуг вправе расторгнуть договор в любой момент. При этом он оплачивает только реально полученные услуги (если агентство их может документально подтвердить).

Мотивировать отказ от договора можно:

При аннулировании договора в агентство недвижимости посылается письменное извещение в двух экземплярах.

Риэлторская организация при получении данного извещения обязана завизировать один из экземпляров отметкой о принятии.

Извещение можно отослать почтой или заказным письмом с уведомлением. Документ должен содержать письменное намерение аннулирования и дату отказа от услуг. Если риэлторская организация потребует какую-либо компенсацию по факту расторжения договора, то имейте в виду – это незаконно.

Если риэлтор уже получал аванс, то он должен возвратить ту часть денежных средств, за которые не были по факту произведены услуги.

Если по истечению 10 дней со дня подачи покупателем извещения организация не выполнит своих обязательств по расторжению договора и не вернет часть средств, то клиент вправе оформить иск в суд (статья 31 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Покупатель имеет право на компенсацию при обстоятельствах несвоевременного возврата вознаграждения за услуги величиной от 3% за каждый день просрочки (пункт 5 статьи 28 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/cherez-rieltora.html

Как риэлтору продать квартиру: пошаговая инструкция

Продажа квартиры через риэлтора пошаговая инструкция

Как продавать квартиры риэлтору правильно, выгодно и быстро, пошаговая инструкция, в которой разберем от подачи объявления и приема звонков до осуществления показов и работы с клиентами на просмотрах (обработка покупателя) и
как продавать объекты агенту по недвижимости.

Работающие способы выявления потребностей в продажах недвижимости

Шаг 1 Выставление объектов в рекламу

Способы рекламы:

  • Интернет-реклама (заводим отдельный Email);
  • Федеральные и местные СМИ;
  • Партнерство с коллегами своего агентства и других в городе;
  • «Утки»;
  • Рекомендации и «сарафанное радио»;
  • Услуги и предложения сторонних организаций;
  • Массовые компании;
  • Иные каналы.

Узнай: какие документы нужны риэлтору для продажи квартиры от собственника

Способ найти наиболее перспективную для размещения объявлений площадку:

  1. Вбиваете в строку поиска запрос «купить 1-комнатную квартиру в москве»;
  2. В результатах поиска выбираем 3-5 порталов, где будем выставлять объявления, потому что именно они покажутся покупателю при поиске;

Результаты по Яндексу:

Результаты в Google:

Региональные сайты вашего города могут бесплатно размещать объявления и ими желательно пользоваться.

В федеральных СМИ рекламировать только объекты, продаваемые в городах федерального значения. В местных СМИ можно подавать те объекты, в которых вы уверены, что продадутся и вы получите вознаграждение.

Партнерство с риэлторами и агентствами хорошо работает, если:

  • заключен эксклюзив;
  • квартира знакомого или друга;
  • собственник в другом городе.

Плюсы в расширении потенциальной базы клиентов (другие агентства будут предлагать ваш объект).

Из опыта: правильный осмотр дома риелтором

Как формируется комиссия:

  • Они набавляют свою «дельту»;
  • Вы делитесь с ними своей комиссией.

Объявления-«утки» — это несуществующие квартиры, но с реальными адресами, фото взятыми с Интернет.

Объявления-«утки» используются в случаях:

  • С первого дня работы риэлтора-новичка;
  • Когда у вас нет своих объектов;
  • Вы хотите работать с покупателями и генерируете входящие звонки.

Как организовать успешный показ квартиры риэлтором

Алгоритм работы с поступающими звонками на объявления-«утки»:

  • объект в продаже, но надо уточнить, не продался ли и такова ли стоимость, указанная в объявлении;
  • предлагаем уже собранные под это объявление объекты из базы агентства;
  • отвечаете, что у вас есть варианты, которые ему подходят, но надо по ним уточнить, берете контакт и согласие, что покупатель будет ждать вашего звонка (т.е. вы даете причину, чтобы оставить вас контакт);
  • затем отрабатываете его по базе агентства.

Партнёрьтесь с дизайнерами, которых рекламируете и если они сработают с клиентом, вы получите вознаграждение. Сотрудничаете с желающими заработать 5000 рублей за рекомендацию.

Способ наработки клиентов: Как быстро набрать клиентскую базу риэлтору

Массовые компании — это использование максимального количества рекламных инструментов для продажи квартир, которые надо срочно реализовать.

Правила эффективного объявления:

  • Яркий цепляющий заголовок;
  • Техническое описание жилья в тексте;
  • Эмоции;
  • Ограничение предложения в рекламе;
  • Призыв к действию;
  • Нестандартность, отстройка от конкурентов.

Примеры

  • Заголовок: Отличные соседи, реальная цена!
  • Описание техническое перемешиваем с эмоциями: Площадь кухни превращает готовку еды в удовольствие
  • Ограничения предложения: последняя хорошая квартира в этом доме.
  • Призыв к действию (что делать покупателю после прочтения объявления): Приезжайте сегодня и вы окажетесь первыми!
  • Пример отстройки от остальных агентов по недвижимости: выделяйте объявление среди массы других

Из практики: как продать дом риэлтору быстро и дорого

Шаг 2 Обработка входящих звонков

Алгоритм (пошаговая инструкция):

  1. Отвечаем на вопросы звонящих покупателей;
  2. Выявляем потребности покупателя (достаточно одну-две);
  3. Определяем, подходит ли клиенту то, что вы хотите ему предложить или это наверняка «пустой» показ, на который потратите время вы, продавец и клиент;
  4. Убедились, что объект недвижимости подходит покупателю — рассказываем преимущества квартиры, исходя из того, что ищет клиент (в чем его потребность), но только ключевые, не растекаемся мыслью по древу;
  5. Предлагаем варианты (как свои варианты, так и коллег в данном районе поиска);
  6. Договариваемся о сотрудничестве, на случай если не подойдет, то предложите еще варианты от агентства);
  7. Договариваемся на день и время просмотра с покупателем и собственником.

Выявить потребности по телефону просто — задавайте вопросы, например:

  • в каком состоянии ему нужна квартира;
  • важны ли соседи;
  • окружение, т.е. много семей с детьми, чтобы дети клиента могли играть с кем-то;
  • наличие детской площадки во дворе;
  • и т.д.

Позже, на показе уже будете знать, что предлагать и продавать!

Особенно обратите внимание на покупателей с детьми. Обычно родители очень любят своих детей и все, что им важно для детей будет работать на вас и поможет продать квартиру.

Шаг 3 Показ квартиры

Пошаговый алгоритм показа объектов недвижимости:

  1. Отвечать на вопросы;
  2. Рассказать о преимуществах по выявленным потребностям;
  3. Задавать вопросы;
  4. Не возражаем на выявленные недостатки;
  5. Выясняем потребности;
  6. Договариваемся.

Вы проводите показ объекта недвижимости, собственник только отвечает на уточняющие вопросы, обговаривает технические моменты и не вмешивается в проведение показа и продажу квартиры.

Собственник не маркетолог, поэтому не сумеет презентовать жилье так, чтобы оно понравилось клиенту

В начале показа стараться говорить мало, больше наблюдать, с целью:

  • выявить на что покупатель обращает внимание в первую очередь, что ему интересно, чтобы выявить дополнительные потребности;
  • покупатель по максимуму должен вылить негатива, высказать то, что ему не понравилось, чтобы вы отработали возражения, а завершили это грамотно преподнесенными преимуществами (об этом ниже).

Здесь еще больше фишек о показе квартиры риэлтором

Как вышли за порог жилища, договоритесь о том, что:

  • позвоните, чтобы узнать, что надумали;
  • на показ другой квартиры, которая может подойти покупателю и тд.

Вопросы после просмотра:

  • Что вы ищите (параметры объекта недвижимости). Если долго не может найти, узнайте причину, возможно, вы не сможете ему помочь;
  • Источник денег (ипотека, наличные, продажа своей квартиры);
  • Сроки поиска (как давно и если ипотечники, то сколько времени до конца выделенного банком срока осталось);
  • Прямая покупка или «обмен» (предложить ему заняться продажей);
  • Когда удобно смотреть квартиры.

Как продавать недвижимость риэлтору

Выбираем несколько наиболее перспективных для продажи объектов недвижимости:

  • с собственниками заключены эксклюзивы или продавец склонен к заключению договора;
  • документы готовы для любого покупателя (наличка, ипотека и т.д);
  • цена по аналогам более-менее в рынке;
  • состояние «надо брать».

Что делать:

  • На перспективные квартиры даем качественную рекламу;
  • Если нет эксклюзива — предлагаем подписать;
  • На входящих звонках подбираете покупателю квартиры по его потребности;
  • Рекламные объявления подавать с разными формулировками, вариантами описания;
  • Группируете объекты недвижимости по схожим параметрам и подаете одно объявление вместо 3-5 шт, а когда будут звонить, предлагаете сразу показать несколько вместо одного, как это делают большинство риэлторов;
  • Тестировать рекламные каналы (откуда идут обращения, на той площадке и подавайте объявления).

Работа с перспективными покупателями:

  1. Предлагать им подыскать жилье, если ваши объекты не подошли;
  2. Группировать покупателей по параметрам объектов и как только у вас или ваших коллег появится подходящий объект – позвонить и договориться на просмотр;
  3. Узнавать подробности выявленных потребностей (прямо ведите дневник по каждому клиенту);
  4. Не бросать звонивших вам покупателей и стараться предлагать им все, что им может подойти пока не продадите.

Работа с объявлениями:

  • Замерить, как работает тот или иной канал, которым пользуетесь (выясняйте, где нашли объявление);
  • Чередуйте заголовки;
  • Фиксируйте тенденции спроса по количеству звонков;
  • Тестируйте разные цены;
  • Тщательнее работайте с перспективными квартирами.

Вы узнали, как правильно и пошагово продавать квартиры риэлтору, работать с рекламой, покупателями и продавцами жилья, получили пошаговую инструкцию с подробным разбором и советами.

Источник: https://MainSeller.ru/kak-prodavat-kvartiry-rieltoru.html

Как продать квартиру через риэлтора: пошаговая инструкция

Продажа квартиры через риэлтора пошаговая инструкция

Время чтения 5 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Владельцы продаваемых квартир в большинстве своем – люди, очень слабо разбирающиеся в особенностях рынка недвижимости. Этим и пользуются мошенники, предлагающие помощь в продаже, но на самом деле не выполняющие своих обязательств.

В этой статье мы не будем анализировать преимущества и недостатки работы с риэлтором. Вы узнаете, как продать квартиру через риэлтора (пошаговая инструкция), как правильно выбирать посредника, составлять договор и т.д.

Далее подробно описаны все этапы продажи жилья через посредника.

Поиск риэлтора

Обратите внимание на такие нюансы:

  • Номер лицензии. Если он входит в первые несколько сотен номеров, значит, посредник солидный и работает давно. Если же указан продолжительный опыт работы, а лицензия новая, это может означать, что у риэлтора уже отбирали лицензию из-за некачественной работы.
  • Продолжительность работы. Недобросовестному посреднику не получится надолго задержаться на рынке недвижимости. Дурная слава пойдет о нем быстро, и с ним никто не захочет работать.
  • Отзывы. Здесь на помощь придет интернет. На многочисленных сайтах люди оставляют позитивные или негативные отзывы о работе риэлторов. Если вы видите исключительно хвалебные отзывы в стиле «Все супер, спасибо», это должно насторожить. Для частных маклеров рекомендации по принципу «из рук в руки» даже более важны, чем для больших агентств недвижимости. В США, например, принято запрашивать у самого маклера отзывы людей, с которыми он работал.
  • Офис. Красивый чистый офис в хорошем районе – признак солидности, хотя и здесь есть исключения. Бывает, что риэлтор снимает прокуренную комнатку где-то на окраине, куда сложно даже добраться. Значит, он или не понимает важности офиса для клиентов, либо не заключает достаточно выгодных сделок.
  • Членство в риэлторских ассоциациях. Наличие сертификатов, наград. Это не обязательные, но весьма желательные условия.
  • Активность в интернете. Наличие сайта, блога, страниц в соцсетях с регулярно обновляемой информацией.
  • Личные впечатления. Если при общении с маклером вы видите, что он ведет себя навязчиво, старается побыстрее подписать договор и не желает отвечать на все интересующие вас вопросы, лучше поискать другого посредника. Добросовестный риэлтор всегда даст развернутую консультацию, поскольку скрывать ему нечего. Обычный телефонный звонок позволяет выяснить многое.
  • Сфера деятельности. Если вы собираетесь продавать квартиру в старой «брежневке», вам точно не нужен специалист в сфере коммерческой недвижимости или новостроек.

Личная встреча и объяснение ситуации

Пообщайтесь с маклером и подробно расскажите ему, какую квартиру желаете продать, сколько за нее получить и сколько времени отводите на поиск покупателя. Покажите риэлтору жилье, задайте все интересующие вас вопросы.

Если маклер ведет себя грубо, хамит, не желает отвечать на вопросы, лучше от такого сотрудничества отказаться. Вряд ли он сможет нормально общаться и с покупателями. Да и собственные нервы вам стоит поберечь.

Не стоит работать и с риэлтором, который не в состоянии объяснить все нюансы сделки, проявляет непрофессионализм, нерешительность.

Заключение договора

Сразу же стоит отметить, что некоторые маклеры предлагают работать без подписания договора. На такие предложения соглашаться нельзя. Все устные договоренности закрепляйте на бумаге.

Важные особенности подписания договора:

  1. Четко прописывайте предмет договора (продажа квартиры), сведения о регистрации юридического лица (риэлтора) и свои паспортные данные, указывайте дату и время составления.
  2. Описывайте квартиру так, чтобы не возникало недоразумений. Указывайте адрес, метраж.
  3. Попросите взять с собой незаполненный бланк на 1-2 дня и внимательно изучите его, чтобы не пришлось ничего подписывать в спешке. Если есть возможность, проконсультируйтесь с юристом, хорошо разбирающимся в жилищных вопросах.
  4. Укажите в договоре размер вознаграждения посредника. Обычно это 1-4% от суммы сделки, хотя тут многое зависит от города, самой недвижимости, загруженности маклера. Также можно договориться о вознаграждении в фиксированной сумме.
  5. Указывайте срок действия договора. В противном случае маклер может затягивать поиск покупателя, и формально это не будет считаться нарушением.
  6. Пропишите условия расторжения договора без штрафных санкций. Например, вы самостоятельно нашли покупателя и больше не нуждаетесь в услугах риэлтора. В таком случае он может потребовать компенсацию за уже проделанную работу.
  7. Перечислите все обязательства посредника. К примеру, маклер может сказать, что давать рекламу в газеты должен продавец, если обратное не указано в договоре. Подобные моменты являются спорными и должны быть четко расписаны в документе.

И помните, что клиент может вносить правки в стандартный договор, если посчитает это нужным.

Показ квартиры

Риэлтор будет находит потенциальных покупателей и демонстрировать им жилье. Здесь желательно ваше личное присутствие. Убедитесь, что маклер умеет рекламировать продаваемый товар и отстаивать предложенную цену.

Подготовка документов

Когда покупатель найден, он вносит аванс под расписку. После этого начинается сбор документов для оформления сделки. Это довольно хлопотное дело, поэтому лучше поручить его самому маклеру. Если будут какие-то юридические проблемы, профессионал лучше во всем разберется. То, что риэлтор берет на себя оформление пакета документов, также нужно указать в договоре.

Оформление сделки и получение денег

Здесь все довольно просто. Клиенту достаточно прочитать договор купли-продажи и поставить свою подпись. Для передачи денег обычно используется арендованная банковская ячейка.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartiru-cherez-rieltora

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.