Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

Содержание

Кадастровая и рыночная стоимость: Все о разнице между ними

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

Практически у всех объектов недвижимости есть своя кадастровая и рыночная стоимость. Рассмотрим, чем они различаются, как формируются, от чего зависят. 

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость (КС) — это цена недвижимости, установленная государством после проведения массовой оценки по определенным признакам. 

Квартиры оцениваются по площади, типу здания (кирпичное, блочное и т. д.), району (центр, окраина) и т. д. Также учитывается год постройки. При этом при кадастровой оценке не учитывается наличие ремонта, бойлера, состояние водопроводных сетей и канализации, наличие перепланировок и дефектов. 

Для земель установлены другие параметры: назначение, местонахождение, плодородность, прибыль, получаемая при эксплуатации участка. 

Ранее вместо кадастровой применялась инвентаризационная стоимость. 

Общая массовая переоценка происходит приблизительно один раз в три года, но не реже, чем раз в пять лет. В таких городах как Москва, Санкт-Петербург и Севастополь ее проводят каждые два года. Также возможно проведение общероссийской массовой переоценки вне очереди. Это происходит при принятии новых законов. 

Найти объект

Зачем она нужна

  1. Расчетов налога при оформлении договора дарения, поскольку стоимость недвижимого имущества может не указываться. Тогда при передаче недвижимости используется кадастровая стоимость. Для граждан РФ налоговая ставка составляет 13% от КС, для иностранцев — 30%.
  2. Высчитывания налога при обмене одного жилья на другое.

  3. Расчетов налога на имущество, который граждане платят ежегодно. Но он рассчитывается на основе КС, официально установленной на 1 января того года, за который необходимо выплатить налог. Обычно он составляет до 0,1% от цены объекта недвижимости. Но местным властям дано право для некоторых объектов недвижимости увеличивать его размер до 0,3%.

  4. Расчета налога при продаже недвижимого имущества. Стоит помнить, что он высчитывается с 70% от кадастровой, либо с 70% от рыночной стоимости, если она больше кадастровой. Даже при указании символических сумм, налог не может быть высчитан с них. 
  5. Проведения операций недвижимости при участии нотариуса.

    Госпошлина может составлять разный процент от КС, она зависит от вида предоставляемой услуги.

  6. Вычисления налога на земельные участки. 

Ранее вместо кадастровой применялась инвентаризационная стоимость. Она была не слишком большой, и именно на ее основе производилось начисление налогов. Также она постоянно снижалась за счет амортизации при эксплуатации здания.

Но в 2015 году был принят закон о введении кадастровой оценки. В некоторых регионах для расчетов еще использовалась инвентаризационная цена, но к 2020 году вся РФ перешла на КС.

Что такое рыночная стоимость

Рыночная стоимость (РС) — это цена недвижимости, действующая на рынке в данный момент. Она может меняться несколько раз в неделю, в месяц, даже резко упасть или подняться в течение одного дня. РС нигде документально не задокументирована и никем не устанавливается. На нее не влияет государство, цена формируется в результате соотношения спроса и предложения, то есть конкуренции. 

Вычислить рыночную цену можно, проанализировав цены на подобные объекты недвижимости в одном регионе, городе. Приблизительно одинаковую цену имеют две квартиры с равной площадью, находящиеся в одном районе, с похожим ремонтом. 

Зачастую рыночную стоимость вычисляют по одному квадратному метру жилья в определенном районе. Это утверждено законодательно приказом Мин­строя РФ № 816/ПР, в котором расписана методика вычисления цены 1 кв. м.

На нее оказывают влияние следующие факторы:

  • экономическая ситуация в стране, конкретном регионе;
  • место, где располагается недвижимость, наличие инфраструктуры в этом районе;
  • целевое назначение (ЛПХ, ИЖС, СНТ и др.);
  • наличие ипотеки или других обременений;
  • планировка;
  • наличие хорошего ремонта, мебели, бойлера, индивидуального отопления и т. д.

При определении цены для земельных участков учитывается наличие коммуникаций непосредственно на наделе или поблизости, назначение и плодородность земель, наличие строений.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимости

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью может быть колоссальной, поскольку на это влияют следующие факторы:

  • Кадастровая стоимсоть регулируется государством, а рыночная количеством спроса и предложений на рынке недвижимости;
  • Кадастровая цена устанавливается в результате массовой оценкой специалистами госорганизации, а рыночная определяется продавцом недвижимости, риэлтором;
  • КС не всегда объективна, поскольку сразу оценивается большое количество объектов без их осмотра, при расчете РС учитывается большое количество факторов, поэтому она более соответствует действительности;
  • зачастую рыночная цена на 30-35% выше кадастровой, поскольку Государственный кадастр оценивает лишь приблизительно, либо все абсолютно наоборот. В каждом случае индивидуально.

Найти объект

Взаимосвязь кадастровой и рыночной стоимости

РС и КС независимы друг от друга, зачастую рыночная выше, но бывает, что кадастровая значительно ее превышает. Рассмотри все случаи превышения той или иной цены. 

Когда кадастровая стоимость выше рыночной

КС может превышать РС в следующих случаях: 

  • была использована неправильная методика при проведении массового оценивания;
  • в документах допущена техническая неточность (перепутали площадь квартиры, район, поменяли местами цифры и т. д.);
  • цены на рынке недвижимости упали слишком низко из-за военных действий, природных катаклизмов или по другим причинам;
  • большой отток жителей из населенного пункта, в результате чего жилье обесценивается;
  • при срочной продаже объектов недвижимости, когда владельцу важно получить хотя бы минимальную прибыль.

Когда рыночная стоимость выше кадастровой

Кадастровая стоимость почти всегда ниже рыночной. Это связано с тем, что, КС не учитывает колебания цен на рынке недвижимости, спрос, изношенность жилья. Большая разница в ценах получается из-за не слишком частой переоценки.

Как оспорить кадастровую стоимость

Оспаривают цену нужно в двух случаях:

  • когда допущена техническая ошибка в документации;
  • если кадастровая цена слишком завышена, особенно когда превышает рыночную в несколько раз.

При слишком низкой рыночно цене, которая была определена на законных основаниях, вряд ли человек в здравом уме захочет заняться ее оспариванием. 

Оспорить КС можно при участии специальной комиссии Росреестра или обращением в суд. 

При обращении в комиссию необходимо предоставить:

В суд подается такой же пакет документации, только вместо обычного заявления составляется исковое, а также оплачивается государственная пошлина. 

Как получить сведения о кадастровой стоимости

Сведения о КС предоставляются Росреестром. На нашем сайте ЕГРНка можно узнать ее онлайн, если вписать в поисковой строке кадастровый номер или адрес недвижимости, либо выбрав нужный объект на карте РФ. 

На нашем сайте вы можете заказать выписку ЕГРН с кадастровой стоимостью из официальной базы Росреестра. Она заверяется электронной цифровой подписью и обладает юридической силой.

Найти объект

Источник: https://egrnka.ru/info/kadastrovaya-stoimost-i-rynochnaya/

Источник: https://EGRNka.ru/info/kadastrovaya-stoimost-i-rynochnaya/

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью?

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

Согласно проведенным в области учета имущества граждан реформам, информация о принадлежности того или иного объекта недвижимости определенному налогоплательщику стала в обязательном порядке учитываться государственной регистрационной службой, Росреестром. Вся недвижимость, согласно положений ст.

65 ЗК РФ, подлежит учету по своей кадастровой стоимости. Следует разобраться, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, и для чего она предназначена.

Кадастровая и рыночная стоимость – основные понятия, используемые при различных операциях с недвижимостью, а также при исчислении налогообложения и других сферах жизни.

Рыночная стоимость что это и для чего она нужна

В отношении недвижимости, рыночная и кадастровая стоимость имеют общее предназначение – определить ценность земли или строения, жилой или нежилой площади, исходя из различных параметров и для установленных законом целей. Тем не менее, данные величины даже в пределах одного объекта могут иметь существенные отличия.

Рыночная стоимость поможет сориентировать относительно действительной ценности интересуемого объекта, основываясь на действующих на текущий момент ценах, по которым недвижимость продается или покупается, оформляется в залог, используется при уточнении кредитной линии по ипотеке, учитывается в договоре мены, дарения, иных распоряжений относительно имущества. Таким образом, ориентир на рыночную цену более объективен, так как опирается на действующие предложения и спрос, т.е. представляет собой реальную стоимость на текущий момент.

Назначение кадастровой стоимости несколько иное – это учетная величина, используемая в юридических и налоговых вопросах.

При соотношении кадастровой и рыночной стоимости различия в предназначении и принципах определения становятся очевидны. Неудивительно, что кадастровая цена далеко не всегда равна рыночной.

Чтобы понять, чем отличаются кадастровая стоимость земли от рыночного предложения, необходимо определить основные характеристики каждого из понятий:

  • рыночная цена является более гибкой, учитывает сезонные колебания состояния рынка, текущий тренд востребованности;
  • основа для расчета рыночной цены – оценка конкурентоспособности, баланс между спросом и предложением;
  • рыночная цена не может быть завышена, так как именно она служит ориентиром и исходит из готовности населения отдать денежные средства за определенный объект в текущем состоянии, а ситуации, когда завышена кадастровая стоимость квартиры – не редкость в силу несовершенного механизма расчетов;
  • рыночную цену вычисляют организации, специализирующиеся в области оценки недвижимых объектов, с подтверждением рыночной цены в специальном акте.

Величина, определенная в оценочном акте, в дальнейшем используется при оформлении различных юридически значимых действиях с имуществом, позволяя точнее определить истинную цену сделку.

При согласовании суммы кредита с залоговым обеспечением, а также любой ипотечной сделки обязательна независимая экспертиза с назначением реальной цены на рынке, из которой можно судить о соответствии ее цене сделки.

Определить, чем кадастровая отличается рыночной стоимости, можно, прежде всего, по принципам расчета – кадастровую цену узнают через материальный анализ, без учета текущей ситуации на рынке, вследствие чего, зачастую, значение оказывается завышенным.

Кадастровая стоимость что это и для чего она нужна

Помимо того, как определяется кадастровая и рыночная стоимость, остальные параметры данных понятий сильно отличаются.

Главное правило, применяемое при оценке кадастровой величины – суммирование общих строительных затрат на рассматриваемый объект и вычет износа.

Показатель кадастровой стоимости высчитывается без учета специфики района, территориального расположения, степени комфорта помещений, элитного дизайна. Вычисления производятся только с учетом основных значимых параметров жилой площади в определенном объекте строительства.

Основное предназначение расчетного показателя – служить исходной величиной, используемой для начисления налогов, сборов, в то время, как цена является на рынке стоимостью, указываемой в договорах купли-продажи.

Следующие обстоятельства всегда требуют определения кадастровой цены:

  1. Приватизационные действия.
  2. Оформление залоговых документов.
  3. Расчет ипотечного кредита.
  4. Налоговые начисления.
  5. Судебные разбирательства, затрагивающие финансовые и юридические вопросы.

В редких случаях кадастровая оценка приравнивается действительной рыночной цене. Чаще всего, данный показатель оказывается завышен. В результате, любые платежи, рассчитанные с учетом кадастрового показателя, могут оказаться значительно превышенными.

Проверить, отличается ли расчетная величина от реальных цен на рынке, а также рассчитать будущие платежи по налогам, сборам можно на сайте Росреестра, по кадастровому номеру жилого объекта.

Порядок вычисления кадастровой величины установлен еще в 1999 году. Исходя из информации в методических рекомендациях по вопросу определения стоимости по кадастру, принципиальных различий между данным показателем и рыночной ценой не должно быть, так как расчеты позволяют наиболее объективно оценить объект.

К основным параметрам, применяемым при расчете показателя, относят:

  • категория объекта;
  • форма собственности;
  • особенности расположения, рельефа;
  • состояние объекта.

Если речь идет о коммерческой недвижимости, при исчислении цены значение будет иметь и предполагаемая доходность от использования собственности в коммерческих целях.

При существенных расхождениях между ситуацией на рынке и кадастровой ценой, допускается уравнивание показателей на основании полученного судебного постановления.

Таким образом, скорректировать показатель можно лишь в судебном порядке.

В дальнейшем, снижение величины приведет к снижению сумм налоговых отчислений по имущественному налогу, а также уменьшению иных сборов, рассчитываемых по стоимости собственности.

Расчет кадастрового показателя выполняется с предоставлением определенного перечня бумаг:

  • документы о праве собственности на недвижимость;
  • паспорт кадастровый;
  • паспорт с техническими данными объекта;
  • документы о наличии обременений;
  • межевой план;
  • арендные договора (при наличии).

Если недвижимость принадлежит юрлицу, для проведения кадастровой оценки нужны полные сведения о собственнике, его реквизиты и официальный документ с просьбой определить стоимость за подписью руководителя или иного лица, наделенного такими полномочиями.

Разница кадастровой и рыночной стоимости жилья

Чем ниже стоимость земли или иного объекта собственности, тем меньше отчисления в бюджет по налогам, сборам. Однако, более частыми случаями становится превышение кадастрового показателя общей среднерыночной цены.

Например, когда дом построен недавно, из дорогостоящих материалов с использованием последних технологий, с исключительным дизайном и планировкой, в центральной или элитной части города, оснащен «умной» техникой, настоящая рыночная цена может быть значительно ниже, чем расчетная кадастровая.

И наоборот, когда отличное современное жилье находится в удаленной части города и имеет неразвитую социальную инфраструктуру, возможен перекос в обратную сторону, а разница между рыночной и кадастровой стоимостью будет в пользу расчетного показателя.

Для собственника жилья повышение одного из показателей будет иметь совершенно обратное значение:

  • владелец заинтересован в высоких рыночных ценах, особенно, если недвижимость собираются продавать;
  • чем ниже кадастровая стоимость, тем лучше для владельца, так как понижаются расходы на налоги, пошлины, сборы.

Таким образом, первоочередной задачей собственника является не допустить существенного превышения и максимальное снижение расчетной величины.

Процедура пересмотра стоимости предполагает обязательное обращение в суд и проведение разбирательства, относительно несоответствия. Владельцу недвижимости рекомендуется заказать независимую экспертизу с получением актуального заключения о стоимости жилья на рынке на момент обращения в суд, а также одновременно заказать кадастровую оценку.

Чтобы оспорить в суде выявленное несоответствие, потребуется приложить оба документа, при условии формирования обоих показателей в один и тот же период времени.

Если справка содержит оценочные данные, внесенные в базу Росреестра не позднее, чем за полгода до обращения, актуализировать данные с учетом текущей рыночной ситуации можно через обращение в госорган с приложением справки о независимой экспертизе.

При получении отказа в коррекции стоимости, собственник обращается в судебные органы. Не стоит недооценивать работу судов, так как при надлежащей подготовке и наглядном подтверждении значительного расхождения показателей, суд вынесет решение в пользу истца.

Для коррекции сведений в базе Росреестра обращаются в специальную комиссию по спорным ситуациям, либо в суд.

Так как закон не предусматривает обязательного первичного обращения в комиссию по спорам, более эффективно сразу обращаться в судебный орган. Основаниями для этого служат следующие обстоятельства:

  1. Если у собственника есть достаточно оснований для пересмотра с документальным подтверждением в виде заключения независимых экспертов, с высокой степенью вероятности суд быстро принимает решение удовлетворить иск. Подача обращения со ссылкой на взаимосвязь с рыночной ценой в комиссии по спорным ситуациям, скорее всего, приведет к неудовлетворительному результату.
  2. Собственники часто узнают о повышении показателя при получении квитанции для уплаты налога. Зачастую, обжаловать в комиссии Росреестра изменения в стоимости уже невозможно ввиду истечения времени.

Судебная практика показывает, что большинство дел по данному вопросу решается в пользу граждан, при наличии документальных подтверждений выявленного несоответствия.

Если отличие кадастровой стоимости от рыночной существенное, обращаться за пересмотром нужно обязательно.

Только в этом случае можно избежать начисления повышенного налога за земельный участок с кадастровой стоимостью, превышающей реальные цены на рынке.

Не стоит недооценивать значение пересмотра кадастрового показателя. В случае обнаружения серьезного несоответствия между данной величиной и среднерыночными ценами на аналогичные объекты, владелец вынужден будет ежегодно оплачивать лишние суммы по имущественным налогам, нести ненужные дополнительные расходы в случае судебных разбирательств в отношении имущества и финансовых вопросов и т.д.

Процедура пересмотра расчетной стоимости в сторону понижения довольно простая, однако экономическая выгода для владельца будет очевидна, ведь налоговые отчисления производят каждый год.

Особенностью процесса снижения стоимости в базах Росреестра является продолжительный срок рассмотрения иска в суде.

Нужно приготовиться к тому, что на отстаивание своих интересов и доказательство обоснованности претензий уйдет много времени.

В зависимости от различных обстоятельств, может возникнуть ситуация, когда расчетная величина, установленная в базе Росреестра будет ниже рыночной стоимости. В такой ситуации, пересмотр параметра уже не в интересах собственника недвижимости, чьи налоги будут ниже.

Обращаясь в суд, следует учитывать, что у ответчика, государственного органа, ответственного за определение кадастровой стоимости земли и иных объектов недвижимости, как правило, нет дополнительных кадровых ресурсов, чтобы заниматься отстаиванием своих прав в суде, ведь ответчику придется привлекать квалифицированных специалистов для выступления в суде, привлекать экспертов со стороны.

На судебное разбирательство истцу-землевладельцу рекомендуется пригласить со своей стороны опытного в подобных делах юриста и грамотного оценщика, способного отстоять свою точку зрения при определении реальной стоимости объекта.

Чтобы понять, насколько выгоден бывает пересмотр кадастровой величины, следует обратиться к уже известным случаям, когда собственники, отстаивая свои интересы в суде, смогли добиться реальной экономии средств, снизив налог, исчисляющийся в тысячах рублей за квадратный метр до 1 рубля. В большинстве случаев, размер имущественного налога сокращается, как минимум, вдвое. И, самое главное, такой порядок определения рыночной и кадастровой стоимости, способствуя сокращению личных расходов на имущественные налоги, абсолютно законен.

Источник: https://zhilyurist.ru/kvartira/prodazha/otlichie-kadastrovoy-stoimosti-ot-rynochnoy

Отличия кадастровой стоимости от рыночной стоимости квартиры

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

В настоящее время информация обо всех объектах недвижимости граждан добавляется в Росреестр, такой порядок сложился после реформы системы учета прав на имущество.

Соответственно, чтобы правильно была организована работа по налогообложению по 65 статье Земельного кодекса РФ, ввели расчет кадастровой стоимости квартиры, земельного участка и других объектов недвижимости. Это обязательная процедура.

Было произведено согласование Налогового и Земельного кодексов, и разработана единая процедура по расчету кадастровой стоимости, учитывая которую, рассчитывается стоимость использования земельных участков и определяется сумма налога на объект недвижимости.

Поэтому владельцу недвижимости нужно знать, в чем же отличие кадастровой стоимости от рыночной, так как то, насколько правильно сформирована сумма влияет на величину налога.

Расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости

Государственная кадастровая стоимость недвижимости должна определяться Правительством нашей страны.

На рыночную стоимость квартиры влияют разные факторы, которые не берутся в расчет при кадастровой оценке.

 Также важно, что в законодательных актах об оценке государственной стоимости не присутствует само определение кадастровой собственности, есть только общие принципы расчета ее для объектов недвижимости. То есть, точного определения кадастровой стоимости нигде нет.

По существу, кадастровая цена — это результат оценки независимыми экспертами, которые рассчитывают и устанавливают стоимость предмета недвижимости, учитывая, сколько было потрачено на строительство за вычетом износа здания. И при такой оценке не учитываются важные сведения, которые важны для формирования рыночной стоимости.

Величина кадастровой стоимости влияет на формирование налогов, сколько будут сборы для оплаты процесса дарения, наследования, при оформлении ипотеки. Поэтому кадастровый показатель важен для налоговой системы страны и государства, ведь все граждане платят сборы при любых процессов с недвижимостью. Оценку недвижимости делают эксперты из Кадастровой палаты.

Рыночная стоимость — это реальная сумма, которую владелец может взять при продаже объекта недвижимости.

При установлении рыночной стоимости учитывается наличие инфраструктуры рядом, есть ли детские сады, школы, больницы, магазины, все то, что нужно комфортной жизни.

Также важно, насколько расположение объекта недвижимости удалено от центра города, есть ли рядом промышленные объекты, стройки. Влияет на цену и состояние дома, подъезда, придомовой территории, есть ли ремонт в квартире.

Основные причины отличия рыночной и кадастровой стоимости

На практике кадастровая стоимость различается с рыночной стоимостью недвижимости по разным причинам. К ним относятся:

  • рыночная стоимость считается более объективным показателем, потому что учитывает реальную стоимость объекта недвижимости, если сравнивать с аналогичным объектом;
  • кадастровая стоимость не учитывает сезонность продаж, повышение или снижение спроса, состояние рынка;
  • рыночная стоимость более гибкий показатель, чем кадастровая стоимость предметов недвижимости;
  • кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается с помощью материального анализа, а рыночная стоимость считается исходя из конкурентоспособности, каков баланс спроса и предложения.
  • из-за того, что механизм подсчета несовершенен, то кадастровая стоимость порой бывает необоснованно завышена.

Рассмотрим основные моменты, почему кадастровая стоимость предмета недвижимости может быть выше рыночной цены. К основным причинам относятся:

  • на величину кадастровой стоимости начисляется налог, то есть идут поступления в бюджет;
  • реформа системы учета имущественных прав проходила, когда был взлет цен на недвижимость в нашей стране, и на сегодня большая часть ставок не актуальна;
  • при расчете кадастровой стоимости не учитывается платежеспособность населения, в каком состоянии рынок недвижимости, где располагается сам объект.

Для приведения механизма подсчета стоимости предметов недвижимости в более адаптивное состояние, были введены коэффициенты для учета рыночной цены, но это работает в полную силу.

Надо также учитывать, что рассчитывается рыночная стоимость аналогичных объектов недвижимости в регионе, однако в законе не указывается конкретное количество объектов, которые будут сравниваться, из каких источников брать информацию и как образом проверит актуальность цены.

В каких случаях делают оценку кадастровой стоимости

При налогообложении важно, какова же разница между кадастровой и рыночной стоимостью предметов недвижимости. То есть, если указана завышенная кадастровая стоимость предмета недвижимости, то может получиться большое финансовое бремя, которое будет тяжело оплатить гражданам.

Кадастровая стоимость в обязательном порядке считается в следующих случаях:

  • при приватизации государственных объектов;
  • при участии в сделке имущества, дома, квартиры, земли в качестве залогового имущества;
  • если идет продажа земли, чтобы определить налог;
  • при заключении договора ипотечного кредитования;
  • если идет судебный процесс во время решения имущественных споров.

Бывает, что рыночная и кадастровая цена недвижимости могут различаться даже в несколько, при этом завышается именно оценка государственными органами.

Если обратить внимание на правила проведения расчета кадастровой стоимости в методических рекомендациях от 1999 года, то в них указано, что не должно быть отличий между кадастровой и рыночной стоимостью. Потому что кадастровая стоимость обязана показывать более реальную цену продажи объекта недвижимости.

Параметры оценки стоимости квартиры

Посмотрим, на какие параметры обращают внимание в процессе оценки стоимости квартиры, участка или дома:

  • тип недвижимости, к какой категории относится;
  • форма собственности;
  • где территориально расположен объект недвижимости;
  • на каких условиях осуществляется продажа;
  • есть ли особенности по расположению участка;
  • для расчета кадастровой цены коммерческих объектов нужно учесть возможность получения прибыли от сдачи помещения или участка в аренду;
  • в каком состоянии недвижимость.

Через суд можно приравнять рыночную и кадастровую стоимость земельного участка, будет вынесено постановление. Это даст возможность снизить налоговую нагрузку.

Документы для оценки стоимости квартиры

Чтобы сделать оценку кадастровой стоимости, нужно собрать следующие документы:

  • кадастровый и технический паспорт;
  • документы об обременении;
  • правоустанавливающие бумаги;
  • данные об оценке кадастровой стоимости;
  • план межевания;
  • документы с информацией об аренде.

Кадастровая оценка может быть приравнена к рыночной стоимости, если есть решение суда, если в нескольких разных источниках информации отражена разная и противоречивая стоимость предмета недвижимости, если итоговая кадастровая стоимость значительно выше рыночной стоимости, и если по методическим рекомендациям нельзя полностью подсчитать кадастровую стоимость.

Есть юридические организации, которые предоставляют услуги по сопровождению для клиентов процедуры признания кадастровой стоимости равной рыночной. Это позволит снизить налоги при продаже недвижимости, аренде, перед приватизацией.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/dokumenty/otlichiya-kadastrovaya-stoimost-ot-rynochnoj-stoimosti-kvartiry/.html

Рыночная и кадастровая стоимость квартиры: в чем разница, как они соотносятся

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры не всегда бывает очевидной. На практике чаще встречаются случаи, когда рыночная стоимость выше. Обратная ситуация менее благоприятна для собственника, так как влечет большее налоговое бремя.

Понятие и особенности рыночной стоимости квартиры

Рыночная стоимость квартиры – цена, которую устанавливает собственник объекта недвижимости в соответствии с покупательским спросом и конкуренцией.

Особенности рыночной стоимости:

  • Складывается на основе принципа разумности;
  • Устанавливает сам собственник на основе похожих предложений;
  • Влияют условия рынка;
  • Не постоянна;
  • Используется для совершения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, залог, кредитование, обмен и прочие).

Факторы, влияющие на рыночную цену:

  1. Курс валюты;
  2. Политический события, строй и его особенности;
  3. Сезонность;
  4. Месторасположение (район, удаленность от центра);
  5. Инфраструктура;
  6. Тип строения;
  7. Изношенность;
  8. Строительные издержки;
  9. Этажность;
  10. Площадь;
  11. Качество произведенного ремонта;
  12. Обустройство мебелью и техникой.

Понятие и особенности кадастровой стоимости квартиры

Кадастровая стоимость квартиры – стоимость, устанавливаемая специальными государственными органами на основе законодательства об оценочной деятельности.

Особенности кадастровой стоимости:

  • Используется массовый метод оценки;
  • Устанавливают только независимые кадастровые оценщики, на которых государство возложило соответствующие полномочия;
  • Порядок проведения строго регламентирован законом;
  • Используется для исчисления налогового бремени;
  • В основе расчета лежат данные, ранее внесенные в кадастр недвижимости;
  • Носит периодический характер (пересмотр осуществляется 1 раз в год или 1 раз в 5 лет).

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость квартиры:

  1. Рыночные цены на конкретный объект недвижимости;
  2. Экономическая обстановка в стране (регионе, населенном пункте);
  3. Среднемесячный показатель заработной платы конкретного региона;
  4. Стоимость земельного участка, на котором расположена квартира;
  5. Тип, категория, размер, изношенность постройки;
  6. Расположение и общее количество помещений в здании;
  7. Форма собственности;
  8. Возможность получения дохода от коммерческой деятельности (если недвижимость реализуется по договору аренды, социального найма);
  9. Этажность.

Соотношение рыночной стоимости и кадастровой

  • Рыночная стоимость носит неофициальный характер, но показатель является более объективным;
  • При кадастровой оценке не учитывается ряд факторов (например, сезонность, покупательский спрос, общее состояние рынка, наличие качественного ремонта, мебели, техники);
  • Кадастровый показатель не так гибок, как рыночный;
  • Рыночная стоимость проявляется через баланс спроса и предложения, конкурентноспособность, а кадастровая через материальный анализ;
  • В основе кадастровой стоимости лежит механизм подсчета, который может провоцировать существенные погрешности и, в следствие чего, приводить к завышению цены.

На практике часто встречаются случаи завышения итоговой кадастровой цены государственными органами в несколько раз, по сравнению с рыночной. Это приводит к большему размеру налога, подлежащего к уплате за имущество.

Где используются

Кадастровая стоимость квартиры используется:

  • При вступлении в залоговые обязательства;
  • При проведении процедуры приватизации;
  • При ипотечном кредитовании;
  • При разрешении имущественных споров в судебных инстанциях;
  • При исчислении налога на имущество и других сборов.

Рыночная стоимость используется:

  • При изъятии объекта для государственных нужд;
  • При ипотечных, залоговых правоотношениях;
  • Покупка или продажа квартиры;
  • При банкротстве должника;
  • При безвозмездных сделках;
  • При определении размера вклада не денежного характера в уставный капитал;
  • При принятии решений управленческой направленности.

Как узнать или определить кадастровую и рыночную стоимость

Узнать кадастровую стоимость доступно одним из нескольких способов:

  1. Расчет стоимости с помощью официального сайта Росреестра (информация может быть не актуальна, ввиду устаревших данных);
  2. По информации в электронном кадастровом паспорте квартиры (услуга платная, около 200 рублей);
  3. По кадастровому паспорту на бумажном носителе, полученному в БТИ при оформлении квартиры в собственность или кадастровой справке (если документ отсутствует или известно, что содержащаяся в нем информация устарела, необходимо заказать новый экземпляр);

Важно понимать, что провести расчет кадастровой стоимости самостоятельно невозможно, так как доступ к специальным документам, на основе которых складываются показатели, имеется только у уполномоченных лиц. Помимо этого, нормативы кадастровой оценки постоянно меняются.

Определить какова рыночная стоимость квартиры можно одним из нескольких методов:

  1. Доходный метод (метод основывается на ликвидности квартиры и не учитывает цену других похожих предложений);
  2. Затратный метод (рассчитывается на основе понесенных затрат при возведении объекта и чаще применяется для объектов незавершенного строительства);
  3. Сравнительный метод (учитывает совокупность факторов, но может не учитывать некоторые индивидуальные показатели).

Расчет рыночной стоимости может проводиться:

  • Самостоятельными усилиями (без специальных знаний или опыта вероятность получения объективных данных падает);
  • С помощью независимого оценщика, риэлтора, имеющего лицензию на осуществление такого рода деятельности (по окончанию экспертизы выдается документ, который обладает юридической силой и может выступать доказательственной базой при оспаривании кадастровой стоимости или при вступлении в обязательства).

Кадастровая стоимость может быть приравнена к рыночной в следующих случаях:

  1. Вынесено соответствующее решение суда или специально управомоченной комиссии;
  2. При отсутствии возможности в создании и применении математической модели стоимости объекта;
  3. Данные о стоимости недвижимости сильно разнятся в отдельных источниках информации;
  4. Объективный расчет кадастровой стоимости невозможен или затруднен при использовании имеющихся методических рекомендаций;
  5. Показатели кадастровой стоимости несоразмерно превышают показатели рыночной.

Разница коэффициентов и случаи превышения одного показателя над другим

Для каждого региона существуют свои коэффициенты расчета. Можно заметить, что стоимость квартир в западной части страны значительно выше, чем в восточной. Это обусловлено территориальными коэффициентами, учитываемыми органами кадастра и картографии. Разница за квадратный метр может доходить до нескольких сотен тысяч.

Случаи с превышением кадастровой стоимости над рыночной встречаются не часто, причинами тому могут быть:

  1. Квартира расположена в новом строении;
  2. При возведении дома использовались дорогостоящие стройматериалы;
  3. Кадастровая оценка проводилась на основе некорректных данных, введенных в кадастр недвижимости.

Превышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налога. Чтобы исключить переплату, ее можно оспорить одним из следующих способов:

  1. Во внесудебном порядке (путем обращения с заявлением в специально действующую комиссию при Росреестре);
  2. В судебном порядке.

Заключение

Кадастровая и рыночная стоимость представляет собой совершенно разные категории. Рыночные показатели отражают коллективное восприятие и наиболее вероятную стоимость, в то время, как кадастровые показатели – более унифицированы, утверждаются на длительный период и не способны охватить влияние всех факторов. 

Источник: https://law03.ru/housing/article/raznica-mezhdu-rynochnoj-i-kadastrovoj-stoimostyu-kvartiry

Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

Практическое значение стоимости земли либо объекта недвижимости сложно переоценить. Понятие кадастровой стоимости появилось сравнительно недавно, и не каждый человек понимает, что она означает. Однако речь здесь идет о существенных средствах. Многие граждане хотят понять, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной. Сегодня это знание имеет практическое применение.

Виды оценки жилья

В РФ используется два основных вида стоимости жилых объектов — кадастровая и рыночная. Также во время оценки земли может применяться и нормативная цена.

Она используется в некоторых ситуациях, регламентированных законом, например, при расчете кредита под залог земельного участка. Серьезной практической ценности для простых граждан она не имеет.

Чтобы понять отличия кадастровой и рыночной стоимости, необходимо разобраться с этими величинами. Кроме этого, стоит знать, какая из них может быть выше и насколько.

Кадастровая стоимость

Сразу следует сказать, что кадастровая стоимость (КС) не имеет ничего общего с рыночной. Она определяется как сумма расходов на строительство за вычетом показателя износа строения. На показатель этого вида цены такие факторы, как престижность района или качество ремонта, не влияют.

Для ее расчета используются исключительно основополагающие факторы, имеющие значение для общей цены жилплощади в конкретном строении.

КС используется для расчета величины сборов и налогов, которые необходимо выплатить при отчуждении жилья. В качестве примеров можно привести оформление ипотеки, наследование, дарение и т. д.

Говоря проще, КС применяется во время просчета любой характеристики квартиры, выраженной в денежном эквиваленте. Определяется она группой чиновников после анализа пакета определенных документов и с учетом рекомендаций различных государственных органов.

При этом никто из чиновников не знаком с местными особенностями объекта.

Рыночная цена

Рыночная стоимость (РС) определяется теми рыночными условиями, которые наблюдаются в настоящее время. Говоря проще, это та цена квартиры, которую за нее заплатит покупатель. На РС серьезное влияние оказывают различные факторы:

  • Политические события.
  • Курсы валют.
  • Сезонность и т. д.

Под их влиянием рыночная цена недвижимости постоянно изменяется. Именно поэтому сделки с квартирами являются особо рискованными.

Если человек решил поменять место жительства и продал свою квартиру, то стоит максимально быстро найти новую. В противной случае можно остаться ни с чем, так как резко поднявшаяся стоимость недвижимости не позволит приобрести новое жилье.

РС применяется во время совершения любых сделок с квартирами:

  • Передача под залог.
  • Наследование.
  • Купля-продажа.
  • Обмен.
  • Дарение.

Рыночная цена практически никогда не бывает равной кадастровой, так как при ее определении используется большое количество факторов. Ни один покупатель не захочет отдавать лишние деньги.

Именно поэтому во время сделок с квартирами учитываются не только строительные расходы и износ строения, но и район, в котором находится квартира.

По сути, в этом и заключается основная разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости.

Кроме этого, в последние годы покупатели стали большое внимание уделять качеству сделанного в квартире ремонта, наличию новой сантехники и т. д.

Все чаще на рынке появляются предложения о продаже жилья с техникой и мебелью, так как это позволяет увеличить РС.

Сказать точно, насколько отличается кадастровая стоимость от рыночной, крайне сложно, ведь необходимо учитывать большое количество факторов.

Основные различия

Зная, как проводится оценка недвижимости, можно понять, кадастровая стоимость выше или ниже рыночной. Как правило, РС оказывается большей в сравнении с КС. Однако иногда встречаются и исключения. Чаще всего эти показатели могут приравниваться или различаются незначительно в старых объектах недвижимости, которые на рынке ценятся слабо.

Подобная ситуация может наблюдаться и в случае, когда элитная квартира расположена в строении, для возведения которого использовались новейшие стройматериалы. Вполне очевидно, что стоимость всех инноваций будет учитываться при расчете КС.

Аналогичная ситуация может наблюдаться в том случае, если элитное жилье было построено на окраине города и в новом районе еще нет развитой инфраструктуры. Вот почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной.

Только в этих случаях показатели двух видов цены могут соответствовать друг другу.

Объективное соотношение двух видов цены жилья возможно лишь в том случае, когда они могут отражать ситуацию на одном временном отрезке. Ситуация, в которой рыночная цена меньше, а кадастровая выше, является невыгодной для владельца жилья, так как приходится платить высокие налоги. В результате собственник хочет знать, что делать в этом случае.

Для решения проблемы стоит заказать новую справку, в которой будет отражена стоимость квартиры на текущий момент времени. Если сведения о КС были внесены в реестр менее полугода назад, то владелец жилья может подать заявление в ГКН. Если же в просьбе было отказано, то решить проблему можно только через суд.

Источник: https://georeestr.com/registratsiya-obektov/kadastrovaya-stoimost/chem-otlichaetsya-ot-rynochnoj.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.