Реконструкция здания порядок оформления

Содержание

Разрешение на реконструкцию: проходим все «круги ада»

Реконструкция здания порядок оформления

Реконструкция – это внесение корректив в состояние жилого и нежилого объекта призванная улучшить его состояние, эксплуатационные характеристики. Часто это сопряжено с увеличением или уменьшением полезной площади, даже этажности здания. Разрешение на реконструкцию – это обязательный документ, который сделает все манипуляции законными и обеспечит их безопасность для окружающих.

Отличие перепланировки и реконструкции

Часто эти два понятия путают, поэтому, прежде чем разбираться в том, что такое реконструкция следует понять отличие от перепланировки помещения. Общее в них только одно – самовольное проведение таких манипуляций чревато административной ответственностью.

В процессе реконструкции обязательно сохраняются несущие конструкции, но может увеличиваться площадь за счет достройки и надстройки, так и уменьшаться.
Что касается перепланировки, то при ней фактическая площадь сохраняется, зато внутри могут произойти определенные изменения.

В результате них допускается корректировка целевого использования помещений. В том числе перевод их с жилищного фонда в нежилой.

Важно! Перепланировка может быть частью реконструкции. Но для проведения и одной, и второй манипуляции нужны специальные разрешения, соответствующие нормам Градостроительного Кодекса.

Разрешение на реконструкцию

Процедура перестройки частного дома – задача сложная и ответственная. Причем дело касается не только самой процедуры перестройки, но и получения разрешения на это. Под реконструкцией в этом случае подразумевается кардинальное изменение некоторых параметров дома, его технических элементов. Такие работы могут включать:

  1. Надстройку новых этажей.
  2. Пристройку к жилому блоку.
  3. Изменение конфигурации крыши, окон, дверей.
  4. Добавление, перемещение инженерных систем, коммуникаций.
  5. Другие кардинальные вмешательства.

Важно! Под реконструкцией не подразумевается перепланировка или капитальный ремонт – это абсолютно разные действия, которые имеют свои особенности и набор действий.

Хотя – это существенное вмешательство в состояние дома – все же при ней не допускается изменение или полная замена:

  • Несущих конструкций. Разрешен ремонт.
  • Снос несущих стен. Возможна только перестройка, достройка.

На все действия, проводимые в частном доме, следует получить разрешение у соответствующих инстанций. Это могут быть – пожарники, санэпидемстанция, городская администрация и другие структуры.

Специалисты государственных органов проведут проверку документов, в том числе проекта, который нужно предварительно разработать, обратившись к экспертам. Допускается обращение в государственную структуру или к частному специалисту, который имеет соответствующую лицензию.

А также будет проведен выезд на объект для осмотра. Необходимые документы:

  1. Заявление на проведение реконструкции.
  2. Право собственности на частный дом.
  3. Проект реконструкции. В нем должны быть четко описаны все работы, что планируется провести.
  4. Согласие всех проживающих/зарегистрированных в доме на проведения таких работ.
  5. Технплан на строение.

Срок рассмотрения пакета документов – 30 дней.

Для получения разрешения на проведение работ следует пройти этапы:

  • Обращение в БТИ для получения технического паспорта.
  • Предоставление пакета документов вместе с копией технического паспорта в отдел архитектуры. А также здесь составляется заявление на вызов архитектора для создания проекта будущей реконструкции.
  • Все вместе документы направляются на рассмотрение в отдел градостроения региона.
  • Посещение остальных инспекций – в том числе Госнадзор.

Важно! Все приведенные действия платные, за любую справку, штамп, печать придется платить. К тому же очередь желающих перестроиться большая, так что нужно набраться терпения и накопить денег для проведения этих процедур.

Когда разрешение получено

Получением разрешения на проведение реконструкции действия не заканчиваются. В случае если масштаб изменений не более 10 кв. м, то все действия допускается проводить самостоятельно. Когда же при реконструкции эта площадь больше, то нужно прибегнуть к услугам специалистов.

Реконструкция многоквартирных домов

Особенное внимание следует уделить реконструкции многоквартирного дома. Она зачастую проводится, если дом в аварийном или ветхом состоянии, но есть возможность восстановления для продолжения проживания в нем жильцов. Проведение таких работ не из дешевых, но в любом случае удобнее для администрации, чем отселение и предоставление нового жилья.

В основном такие действия проводятся органами муниципалитета, жилищной конторой или управляющей компанией. Просто так по решению властей проводить реконструкцию не допускается, нужно согласие собственников квартир в таком доме. Получить его можно только проведя общедомовые сборы.

На них происходит ознакомление с проектной документацией, а в ней должны быть:

  1. Конструктивные решения.
  2. Инженерно-технические моменты.
  3. Результаты инженерных изысканий.
  4. Другие важные моменты.

Важно! В результате проведения реконструкции многоквартирного дома, каждая отдельная квартира должна сохранить свои параметры – площадь, предназначение. А также не должна быть изменена планировка.

На время проведения подобных мероприятий, которые могут продолжаться даже несколько лет, людям которым негде остановиться предоставляется альтернативная жилплощадь.

Реконструкцию нежилого здания

Что касается реконструкции нежилого помещения, то тут также происходит изменение размерных параметров и внешнего вида здания. Могут быть возведены пристройки, надстроены дополнительные этажи и также нельзя затрагивать несущие конструкции, перекрытия между этажами.

Важно! Снос стен – это перепланировка, на нее требуется получение отдельного разрешения, соответственно и разные пакеты документов. Последствие незаконного проведения таких действий – штраф.

Потребуется разрешение для таких действий:

  1. Надстройка, снос этажей.
  2. Переустройство чердака в мансарду.
  3. Пристройка дополнительного нежилого помещения к зданию.
  4. Создание антресольного этажа.
  5. Замена коммуникаций и усиление конструкций.
  6. Изменение входов.
  7. Устройство тамбуров.
  8. Изменение формы дверных проёмов, окон.

Необходимые документы для проведения законной реконструкции нежилого здания:

  • Паспорт заявителя, другой документ, подтверждающий его личность.
  • Заявление в соответствующие инстанции.
  • Топографический план земли, на которой находится объект.
  • Проект и план проведения работ по реконструкции.
  • Свидетельство о праве собственности или арендный договор. То есть документ, на основании которого происходит распоряжение зданием.
  • Экспертное заключение в отношении технического состояния объекта.
  • Поэтажный план здания, чертежи всех помещений, которые будут реконструироваться.

Разрешение на реконструкцию позволяет проводить все действия согласно созданному проекту. Конечно, для того чтобы завершить узаконивание, необходимо соблюдать проект, только в этом случае объект удастся сдать в эксплуатацию.

Финальное разрешение на реконструкцию, после посещения всех инстанций выдают органы местного самоуправления. Это они сделают только после сбора всех документов и разрешений.

Не стоит забывать, что узаконить реконструкцию нежилого помещения после проведения работ будет намного сложнее, к тому же собственника ждут штрафы. Для юридических лиц они очень большие, поэтому лучше делать все согласно букве закона.

Порядок согласования

Любые действия с жилым или нежилым фондом требуют согласования. Процесс этот не очень сложный, но требует временных затрат, так как нужно посетить много инстанций. Первым делом нужно получить копию техпаспорта здания.

Это несложно, так как подобный документ выдается по требованию собственника недвижимости в БТИ. Вместе с указанными выше документами он предоставляется в городской отдел архитектуры. Также необходимо заказать проект реконструкции.

А также потребуется обратиться в  санэпидемстанцию, коммунальные службы, пожарную инспекцию. Касательно коммунальных служб, то виза от них необходима, если происходит вмешательство в инженерные системы: отопительную, водоснабжения, электропроводку, подведение газа.

Следующая инстанция куда придется обратиться – это жилищная комиссия. Именно она проводит оформление акта о выполненных работах. После этого документы передаются в муниципалитет.

В каких случаях разрешение не требуется?

Для отдельных действий в здании как жилом, так и нежилом разрешения не нужны. К таким манипуляциям относят:

  1. Установка окон, дверей в проемы, которые уже есть. В том числе замена старых конструкций.
  2. Изменение площади помещения и конфигурации его за счет сноса перегородок (не несущих стен!).
  3. Проведения любых работ, что не будут иметь результатом увеличение или уменьшение площади.

По пунктам 2 и 3 разрешение не требуется, если будет соответствующее письмо организации, уполномоченной на выдачу, указанного документа, что на проведение таких строительных работ не требуется разрешение на строительство и как следствие разрешение на ввод в эксплуатацию.

Реконструкция нежилого помещения

Особенных отличий в реконструкции нежилого помещения нет. Единственный важный момент – это необходимость получения разрешений от жильцов многоквартирного дома, если при проведении реконструкции присоединяются помещения общего пользования.

Вывод

Реконструкция – это существенное вмешательство в первичное состояние объекта – дома или нежилого помещения. Для проведения подобных работ необходимо получение разрешений, так как при несоблюдении строительных норм есть риск потери целостности и разрушения.

Источник: https://StranaZakonov.com/nedvizhimost/pereplanirovka/razreshenie-na-rekonstruktsiyu

Разрешение на реконструкцию здания, нежилого помещения, помощь земельного юриста

Реконструкция здания порядок оформления

Уважаемый читатель, в настоящей статье мы рассмотрим вопрос реконструкции зданий сооружений   с точки зрения необходимости получения разрешительной документации, также рассмотрим возможность узаконивания реконструированного объекта недвижимости, последствия неполучения разрешения на реконструкцию здания.

Реконструкция в строительстве это

Итак по общему правилу любое изменение характеристик объекта недвижимости, связанное с  изменением его площади застройки (внешней конфигурации), этажности или с изменением его несущих конструкций будет являться реконструкцией.  Точное определение понятия реконструкции объекта недвижимости содержится в ст.1 Гр.к РФ.

Как правило, реконструкция объектов обусловлена получением специального документа, именуемого разрешением на строительство.

В ходе реконструкции меняются качественные характеристики объекта недвижимости, в то время как его назначение остается прежним.

Существует мнение, подтвержденное в том числе позицией Минэконоразвития и Росреестра, что в результате реконструкции может образовываться два объекта недвижимости из одного.

Следует знать! Понятие реконструкция предполагает, что реконструируемый  объект недвижимости уже существует и это точно должен быть не недострой.  Строительство же напротив начинается с проведения изысканий, подготовки нулевого цикла, фундамента. Вот  чем отличается реконструкция от строительства.

Разрешение на реконструкцию здания кто выдает

Полномочия по выдаче документации напрямую зависят от местоположения объекта. Так, например, в г. Санкт-Петербурге реконструкцию должна согласовать Служба государственного строительного надзора.

В других регионах это , как правило, районные администрации,  в которых имеются отделы архитектуры, которые и  занимаются данными вопросами. Нельзя забывать также и про такой важный документ, как акт ввода в эксплуатацию, который выдается тем же органом, который согласовывал первоначальное разрешение.

По завершению реконструкции необходимо подготовить технический план объекта с новыми характеристиками и подать эти данные на государственный кадастровой учет.

Реконструкция здания без разрешения на строительство

В то же время Градостроительный кодекс РФ в ст.51  предусматривает ряд оснований, когда разрешение на строительство получать не нужно – то есть разрешение на реконструкцию не требуется, такими случаями является:

-Реконструкция объектов вспомогательного назначения физическими лицами, например гаражи или хозпостройки в садоводстве или на землях с разрешенным использованием ИЖС

-Реконструкция объектов,   имеющих временное назначение,  правовой статус которых  может быть определен  как движимое имущество.

-Реконструкция, которая не затрагивает несущие конструкции.

-Реконструкция  физическими лицами в своих личных целях объектов жилого назначения, этот пункт относится только к индивидуальным  жилым домам, а также к садовым или в просторечии дачным домам  . Стоит отметить, что данный пункт  действует с определенным оговорками, о которых мы поговорим ниже.

— иные случаи, связанные с реконструкцией объектов для транспортировки газа и добычи полезных ископаемых.

Просим обратить внимание, что даже при отсутствии  необходимости получать разрешение рекомендуется  запрашивать  градостроительный план земельного участка. Это необходимо для того, чтобы  при  реконструкции объектов строительства не выйти за площадь застройки земельного участка.

Особенности получения разрешения на реконструкцию в Субъектах

Особенно следует выделить, что ГР.К РФ  устанавливает возможность расширить указанный перечень, когда разрешение на реконструкцию производственного здания  на уровне субъектов Российской Федерации не требуется.

Как правило, в каждом субъекте принят свой региональный закон или подзаконный нормативный акт в котором содержится дополнительный перечень видов строительных работ при которых разрешение на реконструкцию здания не требуется

Так  в частности на территории Ленинградской области Крестьянско – Фермерским хозяйствам не требуется получать разрешение на реконструкцию объектов, расположенных на землях с/х назначения, при определении определенных условий:

-земли должны входить в состав КФХ;

-количество этажей должно быть не более 2;

-цель использования возводимых объектов должна быть неразрывна связана с деятельностью КФХ.

Указанные правила установлены региональным законом Ленинградской области.

Реконструкция объектов ИЖС, садовых домов

Реконструкция  жилых объектов индивидуального а также садового дачного  назначения  теперь находится в особом правовом статусе. Хотя формально для реконструкции таких объектов теперь не требуется разрешение на строительство, но исходя из условий закона   разрешение на реконструкцию частного дома все равно должно  согласовываться в органах местного самоуправления.

В соответствии с новыми требованиями градостроительного законодательства от августа 2018 года, перед проведением реконструкции садово-дачным объектов и жилых объектов индивидуального назначения требуется направлять уведомление о начале строительства.  К уведомлению  прилагается пакет  документов определяющий характеристики строительства.

Если отказа в обратный адрес не поступает и проходит установленный Гр.К.  РФ для направления такого отказа срок, то можно делать реконструкцию в соответствии с намеченными в ранее поданном уведомлении целями.

Незаконная реконструкция что делать

Очень часто возникают ситуации, когда  в установленном порядке документация на реконструкцию не получалось, в этом случае реконструированный объект будет иметь статус самовольной постройки .

С учетом таких обстоятельств  органы власти или местного самоуправления  предъявляют требование о  приведении самовольной постройки в первоначальное состояние.

Такое требование может быть заявлено, как в суде , так и во внесудебном порядке, в случае если объект расположен на государственной или муниципальной земле.

Что же в таком случае делать, для этого давайте рассмотрим несколько вводным данных которые имеются в случае самовольного строительства.

Реконструированный объект расположен на муниципальной или государственной земле

В этом случае  помимо того, что придется доказывать законность проведенной реконструкции объекта, нужно будет также обосновать  , что объект недвижимости первоначально  возведен законным образом на земельном участке на котором он расположен с получением всех необходимых документов ( если они требовались на этот период).

Кроме того в этом случае необходимо будет оспаривать решение органа местного самоуправления о сносе или приведении в первоначальное состояние объекта, так как снос объекта происходит во внесудебном порядке.

Приведем пример ситуации по данной проблеме. В 60-х годах под строительство лодочных гаражей был осуществлен землеоотвод. На данном участке земли были возведены лодочные гаражи , которые используются по настоящий момент, при этом земля под гаражами никогда не межевалась, разрешения на строительство гаражей не имеется.

В 2010 году производится реконструкция данных гаражей. Районная администрация выносит постановление о сносе указанных объектов, мотивируя тем, что он возведены незаконно и после этого проведена их незаконная реконструкция. Однако пользователи гаражей успешно обжалуют в суде данное постановление о сносе и признают его незаконным.

  Правомерность возведения указанных объектов была подтверждена документами на землеотвод, а также законодательством 60-х годов прошлого столетия, в соответствии с которым разрешение на строительство гаража не требовалось.  Возможность реконструкции  указанных объектов без разрешения на строительство предусмотрена ст.51 Гр.

К РФ, а именно не требуется разрешение для реконструкции гаражей.

Реконструированный объект расположен на частной земле

В этом случае требование о приведении реконструированного объекта в первоначальное состояние может быть заявлено государственным или муниципальном органом власти только в судебном порядке.

Доказыванию будет подлежать факт реконструкции объекта без полученного разрешения.  Линией защиты в данном случае может быть то, что за разрешением на строительство обращались, но властные органы незаконно отказали в реконструкции. Или же реконструкция проводилась в отношении объекта, для строительства которого не требуется такого  разрешения.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда организация провела строительные работы на объекте «жилой дом», однако  согласование реконструкции дома не получала. Потом для внесения в Единый государственный реестр недвижимости был подготовлен технический план на изменение площади  и контура здания.

К техническому плану было приложено заключение экспертной строительной организации, в котором было указано, что несущие конструкции здания  в ходе  реконструкции не затронуты.

Однако Росреестр отказал в учете изменений, отказ был успешно  обжалован в суде  с проведением судебной экспертизы, которой было также установлено, что конструктивные характеристики и надежность объекта не затронута.

Как мы видим в целях узаконивания реконструкции можно использовать специальные строительные заключения, однако данный способ работает только в том случае, когда реконструкция здания действительно не затрагивает какие-то  несущие конструкции

Разрешение на реконструкцию для надстройки здания

Указанные в настоящей статье положения в полной мере действуют и при  реконструкции помещения , находящегося в  здании.

Если при  проведении работ в здании затрагиваются общие проемы лестницы, иные объекты находящиеся в общедолевой собственности собственников помещений, то в этом случае перед реконструкцией нужно получить согласие всех собственников помещений в здании.

Следует отметить, что  даже в случае получения  собственником помещения разрешения на реконструкцию властно-распорядительных органов, отсутствие согласия остальных собственников  общего имущества  в здании может привести к негативным последствиям.

Так по иску остальных собственником общего имущества в здании ( собственников иных помещений) выданное разрешение на строительство для реконструкции может быть признано недействительным.

Поэтому при выяснении вопроса  нужно ли разрешение на реконструкцию нежилого здания необходимо также установить  отношение других собственников нежилых помещений к проведению строительных работ.

Источник: https://jurist-dolina.ru/razresheniye-na-rekonstruktsiyu-zdaniya-nezhilogo-pomeshcheniya/

Разрешение на реконструкцию нежилого здания: необходимые документы

Реконструкция здания порядок оформления

14.11.2017

Чтобы получить разрешение на реконструкцию нежилого здания, требуется четко знать процедуру и собрать все необходимые документы.

Ниже рассмотрим, в чем особенности такого разрешения, кем оно выдается, в какой последовательности производится его оформления, и какие бумаги потребуются.

Знание этих правил позволяет по закону выполнить реконструкцию в Москве или другом городе с учетом требований действующего законодательства.

Что такое разрешение на реконструкцию нежилого здания?

В Градостроительном кодексе (статье 1, части 14) прописано, что реконструкция — это комплекс работ, направленных на внесение изменений в параметры капстроительства, а именно этажности, показателей объема, качества инженерного и технического обеспечения. Разрешение на реконструкцию — документ, позволяющий выполнить упомянутые работы, а впоследствии без проблем узаконить постройку.

Такие работы часто путают с перепланировкой. Это различные понятия, которые отличаются не только сущностью, но и подходами в оформлении разрешения. В случае с перепланировкой бюрократические процедуры проходят быстрее. В чем различия? Выделим главные моменты:

  • Разрешение на перепланировку позволяет получателю производить изменения во внутренней части помещения. К этой категории работ относится удаление перегородок, установка новых стен и прочие мероприятия, которые не подразумевают выхода за существующие объемы недвижимости. Если площадь объекта и меняется, то незначительно.
  • Разрешение на реконструкцию позволяет выполнять более серьезную работу, связанную с увеличением площади за счет новых этажей, тамбуров или возведения других пристроек. Возможны ситуации, когда площадь объекта остается неизменной, но меняется его назначение. Например, ранее помещение использовалось для склада, но после реконструкции в нем обустроен офис работников. В таком случае требуется получить разрешение не на перепланировку, а на реконструкцию.

Какие полномочия оно дает?

Как отмечалось выше, выполнение работ по реконструкции нежилого помещения требует получения разрешения. После прохождения необходимых процедур открывается возможность для выполнения следующей работы:

  • Изменения этажности здания в сторону увеличения или уменьшения.
  • Обустройства антресольного этажа.
  • Перестройки имеющегося чердака под мансардное помещение.
  • Пристраивания к объекту дополнительного нежилого объекта.
  • Усиления конструкций или установке новых коммуникаций, если речь идет о капитальном ремонте.

  Разрешение на строительство нежилого здания

Кроме того, если речь идет о реконструкции помещений в жилом доме по отношению к объектам общего пользования, требуется разрешение всех владельцев квартир. Это обязательство прописано в ЖК РФ (ст. 3, ч.3).

Во всех упомянутых случаях согласование реконструкции является обязательным, ведь в ином случае выполненные работы будут признанные незаконными, а результатом станут штрафные санкции (о них ниже).

Что дальше?

Получать разрешение на реконструкцию нет нужды, если интересующий объект не относится к сооружению капитального строительства (навес, киоск и так далее).

Кроме того, в получении разрешения нет необходимости, если в реконструируемые объектах капстроительства не затрагиваются конструктивные,  а также другие важные элементы, влияющие на безопасную эксплуатацию объекта.

Это относится и к работам, которые не затрагивают существующие показатели разрешенного строительства, прописанные в градостроительном регламенте. Бывает так, что разрешение получено, но хозяин участка, на котором находится недвижимость, поменялся. В такой ситуации выданное разрешение остается в силе.

  • Дальше требуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Бумага закрепляет факт выполненной реконструкции объекта с учетом предоставленного ранее разрешения на выполнение работ. Кроме того, документ свидетельствует о соответствии реконструированного сооружения градостроительному плану участка и проекту. Чтобы ввести объект в эксплуатацию, требуется обратиться в орган, который выдал разрешение на реконструкцию. Здесь потребуется оформить заявление и передать пакет бумаг, указанных в ГсК РФ (ст.55, ч.3).

Орган, выдавший разрешение, имеет 10 суток с момента получения заявления на ввод объекта, чтобы проверить наличие и корректность оформления переданных к рассмотрению бумаг, выехать на реконструируемый объект для проверки и принять решение — выдать разрешение на ввод или отказать. Если принято решение об отказе, обязательно указание причин.

Полученного разрешения на ввод достаточно, чтобы внести необходимые правки в документы госучета реконструируемого объекта капстроительства. После заверения этой процедуры требуется получить техпаспорт на сооружение и оформить право собственности в государственной регистрационной службе.

Стоит учесть, что разрешение на реконструкцию от органов самоуправления удается получить не всегда. В этом случае стоит выяснить причины отказа, после чего пройти процедуру с нуля.

Список необходимых документов

Чтобы сделать реконструкцию в соответствии с действующим законодательством, требуется подготовить полный пакет бумаг:

  • Паспорт лица, которое обращается в уполномоченный орган за разрешением на реконструкцию.
  • Заявления во все инстанции, о которых упоминалось выше (образцы заполнения можно найти в Интернете или непосредственно в офисе организации).
  • Топографический план местности, на которой расположен реконструируемый объект (геоподоснова). Здесь не имеет значения, где именно находится недвижимость — в многоквартирном сооружении или отдельно расположенном доме.
  • Заключение эксперта о техническом состоянии объекта.
  • Проектную документацию и план реконструкции нежилого сооружения.
  • Правоустанавливающие бумаги, которые разрешают пользоваться объектом и выполнять обозначенные работы. Это может быть договор аренды или купли-продажи.
  • План здания (должен быть поэтажным). В состав документа входят чертежи нежилых объектов, нуждающихся в реконструкции.
  • Разрешение всех владельцев квартир на выполнение работ, если помещение расположено в многоквартирном доме.

  Как узаконить дом без разрешения на строительство?

Ответственность за незаконную реконструкцию

Сбор бумаг и прохождение процедуры получения разрешения — трудоемкий процесс. Чтобы избежать проблем, владельцы нежилых помещений часто идут в обход законодательства и выполняют работы без выполнения оговоренных выше бюрократических процедур. Но это большой риск, ведь действия нарушителей подпадают под статью 9.5:

  • Часть 1. В ней указано, что реконструкция без получения разрешения влечет к наложению штрафа на нарушителя. Если в этой роли выступает обычный гражданин (физическое лицо), придется заплатить от двух до пяти тысяч рублей. Сложнее обстоит ситуация, если нарушителем является компания (юридическое лицо). Здесь штрафные санкции более суровые и составляют от 0,5 до 1 миллиона рублей. Кроме того, законодательно допускается приостанавливать работу такой компании на период до 90 дней. Закон относится к подрядным организациям и застройщикам, которые выполняли незаконную реконструкцию.
  • Часть 5. При отсутствии соответствующего разрешения ввод реконструированного объекта является незаконным. Это, в свою очередь, влечет наложение взыскания в размере до 1000 рублей. Если речь идет о должном лице, взимается штраф до двух тысяч рублей. В случае, когда нарушителем является юридическое лицо, придется заплатить до 20 тысяч рублей.

Получение разрешения на реконструкцию нежилого здания в 2021 году

Реконструкция здания порядок оформления

Любому собственнику может потребоваться реконструкция нежилой недвижимости. Строительные работы часто проводятся для расширения площадей и изменения количества этажей. Но претворять в жизнь все свои идеи необходимо только при наличии разрешения на реконструкцию. Их выдачей занимаются местные архитектурные органы.

Получение разрешения на проведение реконструкции – это непростая задача. Она требует сбора целого пакета документов и соблюдения формальных процедур.

В этой статье мы разберёмся в особенностях процесса, узнаем, где и как получить разрешение, а также какие бумаги для этого потребуются.

Зная всё это заранее, вы легко проведёте реконструкцию без нарушения законов, градостроительных норм и правил.

Что считается реконструкцией?

Реконструкция – это любые изменения здания, затрагивающие его внешнюю конфигурацию, количество этажей и несущие конструкции. Если говорить простыми словами. С точным понятием можно ознакомиться в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Разрешение – это юридический документ, который даёт возможность провести перечисленные выше изменения, а также сделать их полностью законными.

Большинству людей не совсем ясна разница между реконструкцией и перепланировкой. Но с точки зрения как характера работ, так и закона – это абсолютно разные понятия. Перепланировку оформить проще и быстрее. Получение разрешения на реконструкцию займёт существенно больше времени. Также среди ключевых различий можно отметить:

  • перепланировка предполагает, что работы будут проводиться только внутри помещений. Это может быть снос/перенос/монтаж новых перегородок, изменение планировки и т. д. Т. е. текущая конфигурация и объёмы здания не претерпевают значительных изменений;
  • реконструкция подразумевает, что работы будут более масштабными и серьёзными. Может увеличиться площадь, появиться новые этажи, пристройки и т. п. Здание меняет свой объём или конфигурацию. Также реконструкция может проводиться с целью изменения назначения сооружения. Например, когда бывшие помещения цехов превращают в современные офисные комплексы. Для проведения подобных работ также необходимо получить разрешение на реконструкцию.

Обратите внимание! Реконструкция – это изменения, проводимые в уже возведённом здании. Т. е. сооружение должно быть полностью достроенным. Если речь идёт о неполностью возведённом сооружении, процедура получения разрешения будет совсем иная.

Что позволяет делать разрешение на реконструкцию?

Получение разрешения на реконструкцию – это обязательная процедура, без которой невозможно проводить работы. В противном случае на собственника будут наложены санкции. Однако полученное разрешение открывает перед владельцем широкие возможности. Он может легально:

  • увеличивать или уменьшать количество этажей;
  • обустроить или убрать антресольный этаж;
  • превратить чердачное помещение в мансарду;
  • возвести пристройку к нежилому зданию;
  • провести усиление конструкций;
  • установить новую систему коммуникаций.

Эти и другие изменения будут признаны законом, если проводить их после получения разрешения.

Этапы получения разрешения

  • Шаг 1. Обращение в БТИ. Закажите технический план нежилого здания. Эта информация считается открытой, поэтому сотрудники БТИ обязаны представить её собственнику сооружения.
  • Шаг 2. Обращение в архитектурное бюро. Закажите план реконструкции в организации, которая имеет соответствующие допуски СРО.

    Проект должен быть выполнен с соблюдений требований ГОСТ, СНиП и СанПин.

  • Шаг 3. Обращение в городскую архитектуру. Компетентные органы должны утвердить проект реконструкции. Помимо этого, архитектурная документация проходит согласование в пожарной инспекции и других инстанциях. Список органов в каждом случае индивидуален.

    Например, если затрагиваются инженерные коммуникации, согласовать проект должны коммунальные службы.

  • Шаг 4. Обращение в жилищную комиссию. Инстанция также должна одобрить проект, поскольку они несут ответственность за акт проведённых работ.
  • Шаг 5. Обращение в администрацию. Пакет документов визируется у главы.
  • Шаг 6.

    Обращение в органы самоуправления. После представления заявления, согласованного проекта и полного пакета документации органы самоуправления выдадут разрешение на строительство. Эта бумага позволяет проводить реконструкцию здания.

Обратите внимание! Разрешение необходимо получить в местных органах самоуправления по месту расположения сооружения, в котором планируется провести работы по реконструкции. Об этом сказано в части 5 ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

Необходимый пакет документов

Окончательное решение по поводу выдачи разрешения принимают местные органы самоуправления. Туда собственник обращается после того, как соберёт и согласует всю документацию.

Пакет документов, который представляется в органы самоуправления, должен включать:

  • удостоверение личности (паспорт) собственника нежилой недвижимости;
  • заявление, адресованное местным органам самоуправления;
  • документ, который подтвердит право собственности на здание;
  • топографический план земельного участка;
  • согласованный проект реконструкции;
  • заключение о техническом обследовании здания.

Сбор полного пакета документов – это весьма нелёгкая задача, способная отнять уйму времени. Но в современном мире проблема решается. Доверить сбор документов можно представителю. Он обратится во все необходимые инстанции и найдёт требуемые бумаги.

Какая информация присутствует в разрешении

Разрешение на реконструкцию – это документ, обладающий юридической силой. Поэтому он должен быть оформлен грамотно. Получив документ на руки, проверьте правильность внесённых данных. Разрешение содержит:

  • ФИО заявителя или название фирмы, если разрешение запрашивает юр. лицо;
  • индивидуальный номер документа (присваивается компетентным органом, занимающимся оформлением разрешений);
  • наименование нежилого объекта недвижимости (должно соответствовать информации, представленной в согласованном проекте и других документах);
  • адрес реконструируемого здания;
  • дата подписания разрешения;
  • срок действия документа;
  • подпись уполномоченного представителя;
  • печать инстанции, оформившей разрешение.

Если вышеперечисленные данные будут неполными или недостоверными, разрешение перестанет действовать. Т. е. проводить работы в соответствии с ним будет противозаконно.

Сроки получения разрешения

Законодательство предусматривает определённые сроки выдачи разрешений. В данном случае он составляет 7 рабочих дней. Срок может быть увеличен для ряда объектов недвижимости. Однако 7 дней – это время, в течение которого местные органы самоуправления рассматривают документы. Естественно, подготовить разрешение с нуля за неделю не получится.

При расчёте времени, которое потребуется для получения разрешения на реконструкцию, следует учесть сроки:

  • выполнения инженерных изысканий и подготовки документации. Тут сложно говорить о каких-либо конкретных промежутках. Всё зависит от параметров объекта;
  • экспертизы проекта реконструкции. Обычно процедура занимает до 3 месяцев. Чем качественнее и грамотнее будет проект, тем быстрее пройдёт экспертиза. Поэтому, если вы торопитесь, обращайтесь в компетентные архитектурные бюро. Тогда не придётся тратить время на устранение десятков замечаний;
  • получения градостроительного плана участка. Это займёт от 2 до 3 недель. Без плана не получится подать документы в органы самоуправления;
  • дополнительных согласований. Может потребоваться согласовать проект в коммунальных службах и других инстанциях. Это увеличит общие сроки.

В целом не рассчитывайте пройти все согласования и получить разрешение быстрее, чем через полгода. И это минимальный срок. Если ваше здание относится к архитектурному наследию или является памятником, ждать придётся ещё дольше.

Когда не нужно получать разрешение

В ряде случаев для проведения реконструкции не обязательно получать разрешение. К ним относятся ситуации, когда работы планируются:

  • на объектах, которые не относятся к капитальным строениям;
  • проводить без изменения конструктивных и других элементов, которые могут повлиять на безопасность и надёжность здания (подробнее об этом можно почитать в градостроительных регламентах).

Выполнение капитального ремонта также не требует получения разрешения на реконструкцию.

Что делать после реконструкции?

Разрешение получено и выполнены все работы согласно проекту. Что же делать дальше? На следующем этапе необходимо ввести объект в эксплуатацию. Это предполагает получение документа, который подтвердит, что все работы произведены в соответствие с согласованным проектом и полученным разрешением.

Для введения нежилого здания в эксплуатацию собственник должен подать заявление в муниципалитет, в котором он получил разрешение на реконструкцию. Также туда представляется пакет документов, перечень которых указан в части 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию

Срок получения разрешения – 10 рабочих дней с момента подачи заявки и пакета документов. В течение этого времени компетентные органы проверяют все полученные бумаги, а также проводят экспертизу на месте. Специалист приедет по адресу и выполнит обследование нежилого здания. На основании проверки будет принято положительное или отрицательное решение.

Обратите внимание! Отказ в вводе сооружения в эксплуатации должен быть мотивированным.

Если здание успешно введено в эксплуатацию и получено соответствующее разрешение от муниципалитета, необходимо оформить новый технический паспорт и получить новое свидетельство о праве собственности. Для этого следует обратиться в Росреестр.

Отказ в выдаче разрешения: причины

Отказ в получении разрешения – неприятная ситуация, поскольку придётся проходить всю процедуру с нуля. Но, к сожалению, многие собственники зданий сталкиваются с такой проблемой. При этом органы могут как не принять заявление, так и отказать в выдаче разрешительного документа.

Причиной отказа в принятии заявления могут стать:

  • неправильное написание заявления (недостоверные данные, отсутствующая информация);
  • представление документов плохого качества (невозможно разобрать чертежи, тексты, считать печати и электронные подписи);
  • использование простой электронной подписи, которая не принадлежит собственнику недвижимости или его представителю;
  • наличие помарок и исправлений в текстах документов;
  • представление неполного комплекта бумаг;
  • передача справок и других документов, у которых истёк срок или они оформлены неверно;
  • передача ранее поданного пакета документов и заявления, если в прошлый раз был получен отказ;
  • подача аналогичного заявления в срок, когда по первому ещё не было принято какого-либо решения.

Это полный список причин, по которым муниципалитет может не принять заявление. Иные обстоятельства не могут быть основанием для мотивированного отказа.

Возможно и другая ситуация. Муниципалитет может принять заявление, но отказать в разрешении на реконструкцию. В этом случае причины бывают следующие:

  • неполный комплект документов;
  • документы не соответствуют требованиям, установленным относительно работ по реконструкции капитальных нежилых зданий, которые были регламентированы в момент получения плана земельного участка;
  • разрешённое использование участка, прописанное в нормативной документации или других законах России, не соответствует представленным документам.

Если заявителю отказано, он может обратиться в органы местного самоуправления повторно. Единственное условие – необходимо устранить все недочёты. Помимо этого, если заявитель считает отказ необоснованным, он может обратиться в суд и опротестовать решение муниципалитета.

  • ozakone
  • Распечатать

Источник: https://ozakone.com/grazhdanskoe-pravo/poluchenie-razresheniya-na-rekonstruktsiyu-nezhilogo-zdaniya-v-2021-godu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.