Рыночная цена недвижимости это

Содержание

Как проходит оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Рыночная цена недвижимости это

Оценка недвижимости требуется для покупки квартиры в ипотеку, получения кредита под залог дачи, решения имущественных споров и в других случаях. Оценить недвижимость самостоятельно можно, но сложно.

Да и в инстанциях ваши старания не примут, даже если вы сделали все правильно. Поэтому приходится обращаться к специалистам. О том, как проходит оценка рыночной стоимости недвижимости, читайте в статье.

Что такое рыночная оценканедвижимости

Оценка недвижимости — это расчет стоимости недвижимого имущества: земельного участка, дачи, гаража, склада, дома и квартиры, доли в имущественном объекте и т.д. Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласится заплатить.

Процедура оценки регламентирована федеральным стандартом оценки №7 («Оценка недвижимости»). Стоимость определяют специалисты с профильным образованием, которые сдали экзамен и вступили в саморегулируемую организацию. Оценку может проводить ИП или организация. По итогам проведенного исследования они выдают заказчику отчет, в котором обоснована назначенная цена.

Примерную стоимость можно рассчитать самостоятельно. Однако, данные, полученные таким способом, не являются нормативными, а потому не могут использоваться в суде, банке и государственных органах. Все учреждения учитывают только отчет об оценке, который составлен аккредитованным специалистом.

В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом

По закону оценка недвижимости может проводиться по личному желанию заказчика или в обязательном порядке. Обратиться к услугам оценки недвижимости необходимо в случаях:

  • оформлении ипотеки;
  • ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
  • внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
  • приватизации и страховании недвижимости;
  • привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
  • получении кредита под залог недвижимости;
  • продаже государственной собственности;
  • имущественных спорах.

Это не все случаи, в которых оценка от профессионала обязательна. В любом случае, вас предварительно оповестят, если процедура нужна.

Услуги оценщика можно заказать и если вы сами этого хотите. Например, для честного разделения наследства или при согласовании цены для сделки купли-продажи. 

Методы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Стандарты оценки предусматривают три подхода к оценке недвижимости, в рамках которых выделяются специальные методы.

Доходный подход

Этот подход строится на расчете дохода, который новый собственник сможет получить от использования недвижимого имущества. Поэтому важные условия его применения — способность недвижки приносить доход и возможность его спрогнозировать.

Доходы от недвижимости включают прибыль от ее сдачи в аренду, возможное увеличение будущей стоимости продажи и др. В рамках подхода выделяют два метода:

  1. метод капитализации применяется, если прибыль от недвижки каждый год одинаковая или имеет одинаковые темпы роста;
  2. метод дисконтирования применяется, если прибыль не постоянна, но прогнозируема.

При оценке важно учитывать риски, характерные для этого типа имущества и региона, в котором оно находится.

Затратный подход

Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. То есть рыночная стоимость жилого дома будет приравнена к стоимости материалов и работ для его воссоздания.

В рамках подхода выделяется два вида стоимости:

  • восстановительная стоимость определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, конструкций, того же качества работ и характера планировки — объект воспроизводится со всеми его недостатками и износом;
  • стоимость замещения определяется затратами на постройку объекта, имеющего ту же ценность, но построенного с использованием современных материалов, дизайна, планировки.

Этот метод позволяет оценить недвижимость с учетом земельного участка, на котором она находится.

Сравнительный подход

Этот подход самый простой и доступный. Он основан на том, что недвижимость не купят за цену выше, чем на рынке стоят аналогичные объекты. Оценка проводится так:

  • Специалист выделяет основные характеристики оцениваемого объекта: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки дома, материал отделки и т.п.
  • На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости находит аналогичные объекты.
  • Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам.
  • Согласует стоимость выбранным методом. Самый простой способ — расчет средней арифметической стоимости отобранных объектов.

В ходе отбора аналогов оценщик подбирает 2-4 похожих объекта. Например, ищет двухкомнатные квартиры площадью 52 м2 в новостройках Даниловского района. Затем он сравнивает аналоги с объектом оценки, вносит корректировки и определяет рыночную стоимость.

Использование всех трех подходов дает самый точный результат. Но методы применимы не для каждого объекта, поэтому оценщик сам выбирает подход к расчету рыночной стоимости. 

Процедура оценки и необходимые документы

Если вы решили проводить оценку собственности, учитывайте порядок проведения процедуры:

  • Выберите оценщика, к которому обратитесь. Но услуги оценки недвижимости цена зависит от опыта специалиста и раскрученности агентства. Если оценку требует банк, он выдаст вам список рекомендуемых организаций или предпринимателей, к которым можно обратиться.
  • Заключите с оценщиком договор, включающий сроки работ, их план и вознаграждение специалиста.
  • Содействуйте оценщику и предоставляйте запрашиваемые документы. Чаще всего запрашивают:
    • паспорт заказчика физлица или свидетельство о регистрации организации и паспорт руководителя;
    • документ, подтверждающий права на недвижимость;
    • документы из БТИ;
    • выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. Ее электронный вариант, заверенный ЭЦП Росреестра, можно получить в течение 6 часов на сайте ЕГРН.Реестр за 200 рублей.

В самом конце специалист формирует отчет, который выдает заказчику оценки. В нем указана вся информация о проведенных работах: описан оцениваемый объект, выполнен анализ рынка, объяснены выбранные подходы и описан процесс оценки. Дополнительно к отчету приложены документы, которые специалист использовал в работе.

Оценка недвижимости нужна для оформления ипотеки, кредита, наследства, купли-продажи. Важный документ, который запросит специалист — выписка из ЕГРН об отсутствии обременений. Закажите выписку ЕГРН прямо сейчас и получите готовый документ в течение 6 часов.

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-prokhodit-otsenka-rynochnoy-stoimosti-obekta-nedvizhimosti

Оценка рыночной стоимости квартиры

Рыночная цена недвижимости это

«Оценка – это деятельность специалиста, имеющая целью определения вероятной денежной суммы, которую реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях». Профессиональная оценка необходима также и для того, чтобы купить квартиру. Ведь покупателю нужно быть уверенным в правильной оценке приобретаемого жилого помещения.

«Рыночная стоимость– это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Следует выделить, что рыночная стоимость всегда относится к конкретному моменту времени, поскольку при изменении конъюнктуры рынка она также может измениться.

Поэтому рыночная стоимость отражает фактическое состояние рынка и обстоятельства заключения сделки на действительную дату оценки, а не на прошлую или будущую дату.»

Следует различать цену продажи и рыночную стоимость. Так, например, если продавец недвижимости совершил сделку с покупателем, не обладая всей полнотой информации по данному вопросу, то вполне вероятно, что цена продажи будет далека от рыночной стоимости.

Правильно говорят, что наличие спроса и количество предложений определяют цену. Но иногда отсутствие предложений по заданным параметрам усложняют оценку, и если риелтор-оценщик имеет недостаточно опыта, то он может сильно завысить или занизить стоимость объекта.

Опытный оценщик определяя стоимость квартиры ориентируется на цену аналогичного жилья в других районах, зная разницу стоимости квадратного метра в «соседних» районах он точно определяет стоимость имеющейся недвижимости.

Из чего же складывается рыночная стоимость? Как её определить?

На стоимость объекта влияют следующие факторы:

  • Месторасположение объекта( округ, район, приближенность к метро, лесополосе, детскому саду, школе, магазинам);
  • Размер (общая, жилая и площадь кухни);
  • Параметры объекта: из чего построен – материал, этажность, размер кухни, изолированные комнаты или нет, наличие раздельного/совмещенного санузла, подсобные помещения, встроенные шкафы, антресоли, из чего сделаны полы (доска, паркет, ламинат), вид из окна, наличие телефона, ремонт.

ФАКТОРЫ ПОВЫШАЮЩИЕ ИЛИ ПОНИЖАЮЩИЕ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА.

Факторы понижающие стоимость объекта:

  • 1-й этаж – понижение на 3-12%;
  • 2-й и последний этаж – понижение на 2-5%;
  • Плохой вид из окна (окна с видом на улицу, видимость промышленных «пейзажей») – понижение на 2-7%;
  • Плохое состояние квартиры – понижение на 3-10%;
  • Промышленные и экологически не благоприятные районы;
  • Удалённость от метро;
  • Большое предложение аналогичного жилья в данном районе;
  • Маленькая площадь кухни;
  • Совмещенный сан/узел;
  • Наличие смежных комнат.

Факторы повышающие стоимость квартиры:

  • месторасположение квартиры (комнаты) – престижность района, удаленность от метро и т.п.
  • средний этаж;
  • наличие лифта в пятиэтажном доме;
  • наличие грузового лифта в многоэтажном доме;
  • площадь кухни более 8 кв.м.;
  • комнаты расположены в противоположные стороны дома (распашонка);
  • комнаты квадратной формы;
  • наличие изолированных комнат;
  • балкон, лоджия;
  • экологически чистый район, приближенность к лесополосе/парку;
  • наличие консьержки, домофона;
  • хорошее состояние квартиры, подъезда.

Необходимо учитывать, что за ремонт, как правило, продавец не получает и половину стоимости ремонта. Наличие хорошего ремонта скорее увеличивает шансы более быстрого нахождения покупателя, нежели увеличения стоимости недвижимости. Исключением являются квартиры в элитных домах, где сделан не просто евроремонт, а произведён эксклюзивный ремонт, спланированный дизайнером.

Как вы уже поняли, стоимость квартиры (комнаты) складывается из целого комплекса факторов. Задача профессионального риелтора – оптимально точно, с минимальной погрешностью оценить объект недвижимости, чтобы продать квартиру “не продешевив”.

Факторы, от которых напрямую зависит стоимость комнаты в коммунальной квартире:

  • количество комнат в квартире;
  • количество лицевых счетов;
  • количество проживающих в соседних комнатах;
  • общее состояние квартиры, состояние мест общего пользования;
  • наличие балкона/лоджии в оцениваемой комнате;
  • размер кухни;
  • согласие соседей на продажу комнаты;
  • форма документов о собственности на комнату: приватизация или договор купли продажи комнаты или долей;
  • важным является: определено ли право пользования комнатой, в случае если речь идёт о «долях».

Источник: https://oldkvartira.obmen.ru/item/otsenka_rinochnoy_stoimosti_kvartiri

Что такое стоимость квартиры и как её определить

Рыночная цена недвижимости это

Сделки купли-продажи, получение кредитов под залог, имущественные споры и множество других процессов – всё это требует адекватной оценки стоимости недвижимости, а её определение является серьёзной задачей. Важно принимать во внимание множество нюансов. Особенно, когда речь идёт о рыночной стоимости квартиры.

Выделяют рыночную и кадастровую стоимость недвижимости. Необходимо учитывать разницу между этими понятиями. Также важно знать, в каких ситуациях используется рыночная, а в каких кадастровая стоимость квартиры.

Что такое рыночная стоимость

Рыночная стоимость – это цена, за которую можно реально продать квартиру. Т. е. она формируется в условиях свободного рынка. Поэтому на стоимость влияют исключительно конкурентные факторы. Например, цена будет зависеть от текущего курса валют, сезона, удалённости квартиры от метро, состояния дома, перспектив развития района и так далее.

Какие факторы влияют на рыночную стоимость квартиры

  • Ситуация на рынке. Сюда входит процентная ставка по ипотеке, курсы валют, количество аналогичных объектов недвижимости на рынке.
  • Месторасположение. Насколько квартира удалена от центра города, уровень развития районной инфраструктуры, характер благоустройства, наличие объектов соцкультбыта.
  • Характеристики дома. Дата постройки, дата последнего капитального ремонта, степень изношенности конструкций. Также учитывается количество этажей, наличие лифта и мусоропровода.
  • Площадь и планировка. Количество комнат, площадь жилых и не жилых помещений, наличие балконов/гардеробов/террас, отдельный или раздельный санузел.
  • Состояние квартиры. Особенности ремонта, наличие тёплых полов, качество сантехники и отопительные приборов.

Способы определения рыночной стоимости квартиры

Существует несколько способов определения цены недвижимости. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки. К минусам, как правило, относится необходимость платить деньги.

  • Самостоятельно. Этот способ полностью бесплатный. Однако потребует определённых затрат по времени. Необходимо будет посетить множество сайтов по продаже квартир, чтобы найти похожие объекты недвижимости и определить среднюю цену.
  • При помощи оценочного сервиса. В Интернете есть несколько сервисов, предоставляющих подобные услуги. Для этого потребуется заполнить анкету, оставить данные и ждать результатов, которые придут на электронную почту.
  • Обратиться к риэлтору. Агенты по недвижимости владеют информацией о состоянии рынка, поэтому могут дать адекватную оценку стоимости квартиры.
  • Заказать независимую оценку. Оценочная деятельность регулируется законами, поэтому её осуществляют специализированные компании. Независимые специалисты проводят полноценный анализ. После этого заказчик получает отчёт. Он оформляется по определённым правилам, нумеруется, прошивается и заверяется печатью. К отчёту всегда прилагаются дубликаты документов, подтверждающих право компании-исполнителя на оценочную деятельность.

Для проведения независимой оценки стоимости квартиры может потребоваться несколько документов. К ним относятся свидетельство о регистрации права собственности, поэтажный план с экспликацией, документы о перепланировках и обременениях (если таковые имеются).

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость – это цена, которую устанавливает государство путём специальной оценки. Она проводится раз в 2-5 лет. Цена вычисляется по формуле, в которой учитывается большое количество факторов. Кадастровая стоимость в основном используется для вычисления налогов.

Как узнать кадастровую стоимость

Информация о кадастровой стоимости квартиры находится на официальном сайте Росреестра. Дополнительно можно скачать отчёт. В нём представлены данные о процессе определения кадастровой цены квартиры.

В некоторых случаях кадастровая стоимость оказывается существенно выше рыночной. И это не нравится очень многим собственникам. Поскольку чем выше кадастровая стоимость, тем больше придётся платить налогов и сборов. Для её перерасчёта можно обратиться в:

  • комиссию по переоценке в Росреестре
  • суд

Кстати, в большинстве случаев после перерасчёта кадастровая стоимость квартиры снижается. Поэтому не стоит откладывать проблему в долгий ящик. Если вам кажется, что кадастровая стоимость завышена, добейтесь её пересмотра.

Когда нужна обязательная оценка недвижимости?

Официальная оценка рыночной стоимости недвижимости, сопровождающаяся отчётом, требуется во многих случаях. Это может быть:

  • получение кредитных средств под залог квартиры;
  • возмещение ущерба за счёт имущества;
  • переоценка недвижимости для уменьшения кадастровой стоимости;
  • вступление в наследство;
  • бракоразводный процесс с разделением имущества;
  • внесение площадей в уставной капитал компании;
  • оформление страховки на квартиру;
  • судебные разбирательства;
  • продажа государственной или муниципальной собственности;
  • и так далее.

Завышение и занижение стоимости квартиры: причины

Оценкой занимаются независимые эксперты. Поэтому качество и достоверность их отчётов редко вызывают сомнение. Но встречаются ситуации, когда оценщики по случайности или по умыслу занижают стоимость квартиры.

Обычно с такой ситуацией сталкиваются люди, которые хотят взять ипотеку. В результате кредитных средств на покупку новой квартиры может попросту не хватить. Дело в том, что банки принимают результаты оценки от аккредитованных фирм.

А они, являясь партнёрами кредитных организаций, часто занижают реальную рыночную стоимость квартир.

Однако среди банков, которые не требуют оценки в аккредитованных компаниях, сообщают об искусственных завышениях стоимости. Но таких случаев менее 1%. Это порой происходит из-за сговора оценщиков и клиентов.

В итоге

Выяснить кадастровую и рыночную стоимость квартиры можно самостоятельно или путём обращения к квалифицированным специалистам. Это требуется в самых разных ситуациях. Например, при выставлении платы за аренду можно ориентироваться на рыночную стоимость, а кадастровая цена необходима для определения суммы налогов.

В любом случае большинство сделок с недвижимостью невозможны без определения её стоимости. Она часто играет одну из решающих ролей. Поэтому во многих случаях разумно обращаться к риэлторам или заказывать независимую оценку. Это позволит решить большое количество проблем.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d403f74d5135c110a99f5f3/chto-takoe-stoimost-kvartiry-i-kak-ee-opredelit-5f33bdbab079422716325832

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Рыночная цена недвижимости это

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке при жесткой конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон совершаемой сделки не обязана реализовывать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать объект оценки;
  • стороны сделки достаточно информированы о предмете совершаемой сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки находится на открытом рынке при использовании публичной оферты, типичной для таких же объектов оценки;
  • цена сделки есть разумное вознаграждение за объект оценки и нет принуждения к совершению сделки по отношению к каждой стороне сделки;
  • оплата за объект оценки будет осуществляться в денежной форме.

Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость представляет собой примерную цену, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции. При ее определении нужно принимать во внимание множество факторов, включая такие непредсказуемые, как поведение участников на рынке.

Расчету стоимости предшествует анализ всей информации.

Рыночная стоимость предприятия – это определение стоимости компании на основании ее прибыли. Оценка производится двумя способами:

  • на основании имущества организации.
  • на основании имеющихся активов и используемых технологий, которые принесут деньги предприятию в перспективе.

Оценка предполагает наличие объекта и субъекта. Объект – это само предприятие. Субъект – это тот, кто определяет рыночную стоимость. Как правило, это профессиональные оценщики.

Какие факторы влияют на рыночную стоимость

При анализе рыночной стоимости рекомендуется учесть все факторы, которые влияют на ее образование:

  1. Спрос. Подразумевает предпочтения потребителей. Данный фактор предполагает учет всех возможных рисков.

  2. Полезность компании. Организация признается полезной только в том случае, если она приносит пользу собственнику. Как правило, польза – это доходность. При увеличении полезности увеличивается и рыночная стоимость.

  3. Прибыль. Это разница между доходом и расходом.

  4. Время. Предполагает период, через который планируется получение прибыли. Многие предприятия имеют отсроченную прибыль. К примеру, компания ввела в производство новую технику. Это нужно для увеличения прибыли, однако доход увеличится только в перспективе.

  5. Существующие ограничения. К примеру, ограничительные меры, введенные государством. Чем больше ограничений, тем меньше рыночная стоимость.

  6. Риски. Имеются в виду риски отсутствия доходов в дальнейшем.

  7. Ликвидность. Большая ликвидность активов положительно влияет на стоимость предприятия.

  8. Конкуренция. Наибольшую рыночную стоимость имеют компании, имеющие большой спрос и работающие в сфере небольшой конкуренции. Большое количество конкурентов снижает рыночную стоимость.

  9. Соотношение предложения и спроса. Спрос определяется платежеспособностью инвесторов, возможностью привлечения сторонних средств, а также множеством других факторов.

Как можно заметить, на рыночную стоимость влияет очень много факторов. По этой причине рекомендуется доверить расчет рыночной стоимости профессиональным оценщикам. Специалисты могут адекватно проанализировать ситуацию на рынке, учесть все многообразие факторов.

Когда необходимо знать рыночную стоимость

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

  • при отчуждении имущества для государственных нужд;
  • при определении стоимости размещенных акций общества, которые приобретаются обществом на основании решения общего собрания акционеров или на основании решения совета директоров (наблюдательного совета) общества;
  • при установлении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
  • при установлении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
  • при установлении стоимости имущества должника-банкрота;
  • при установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей.

Задачи определения рыночной стоимости

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом следующих задач:

  • Повышение эффективности работы предприятия.
  • Оценка рыночной стоимости акций на фондовом рынке.
  • Определение стоимости при планах на продажу компании.
  • Необходимость выделения доли одного из участников.
  • Ликвидация организации.
  • Подготовка к поглощению организации.
  • Разработка плана развития компаний.
  • Достижение финансовой устойчивости.
  • Анализ возможностей предприятия по кредитованию с залогом.
  • Страхование активов.
  • Принятие управленческих решений.
  • Разработка инвестиционных проектов.

Способы определения рыночной стоимости

Существует три метода определения рыночной стоимости:

Доходный метод. Его основа – ожидаемый максимальный доход предприятия.

Затратный метод. Актуален в том случае, если у компании нет стабильного дохода.

Метод подходит для корректирования баланса. Как произвести расчеты? Нужно найти рыночную стоимость активов, а затем вычесть из нее сумму обязательств компании.

Данный способ можно подразделить еще на два метода.

Метод чистых активов: из рыночной стоимости вычитается сумма обязательств.

Способ ликвидационной стоимости: сумма, получаемая после продажи активов по отдельности.

Сравнительный метод. Рассматриваемый способ практически не применяется. Связано это с тем, что результаты его являются весьма приблизительными.

Как правило, предприятия используют один из первых двух методов. Точное определение способа зависит от того, есть ли у предприятия стабильный доход.

Рыночная стоимость: подробности для бухгалтера

  • Обесценение активов: отражаем результаты в учете … ухудшаться, что отразится на его рыночной стоимости. В этом случае происходит его …
  • Списание основных средств, не соответствующих критериям актива … средства;
    копия отчета об оценке рыночной стоимости транспортного средства с фотоматериалами, произведенной … размере справедливой стоимости, определенной методом рыночной стоимости
    2 209 71 567
    2 …
  • Достоверная стоимость, достоверная цена и достоверная капитализация предприятия … не пользоваться понятиями и терминами «рыночная стоимость», «справедливая стоимость» и « … сомнений утверждаю, что словосочетание «рыночная стоимость чего-либо» является научно … автора, традиционно некорректно употребляются термины «рыночная стоимость» и «справедливая стоимость» акций, … Справедливая» и действительно экономически справедливая рыночная стоимость обыкновенных акций предприятия. Электронный адрес … не пользоваться понятиями и терминами «рыночная стоимость», «справедливая стоимость» и « …
  • Поправки по имущественным налогам: нужно ли спешить с оспариванием кадастровой стоимости … его кадастровой стоимости и величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, … методология (например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства; по сложившейся … а другая нет);
    при определении рыночной стоимости земельного участка определяется право долгосрочной … области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках … об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных …
  • Основные фейковые постулаты в оценочной учебной и научной литературе, в законодательстве РФ об оценочной деятельности, в Федеральных и международных стандартах оценки … постулаты касаются понятий и терминов «рыночная стоимость», «инвестиционная стоимость», «справедливая стоимость … использование понятия и термина «рыночная стоимость» тем более как основного … настоящее время, к «рыночной» стоимости теоретически не обоснованно приравнивают кадастровую … международные и федеральные стандарты оценки, рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, справедливая стоимость, … постулаты касаются понятий и терминов «рыночная стоимость», «инвестиционная стоимость», «справедливая …
  • Проверка на обесценение финансовых вложений в виде акций и долей в уставном капитале … погашении обязательств организации, увеличения текущей рыночной стоимости и т.п.).
    Приобретенные акции … можно определить текущую рыночную стоимость,
    вложения, по которым текущая рыночная стоимость не определяется.
    Что …
  • Узаконенная фейковая оценка стоимости экономически крупных предприятий России … в упоминаемом Законе принимается его рыночная стоимость, которой в природе не существует … и рыночная капитализация есть, а рыночной стоимости и рыночной общей экономической ценности … не существующая в реальном мире рыночная стоимость; вторым – весьма сомнительная, инвестиционная стоимость …
  • Срок действия договора безвозмездного пользования имуществом … пользование по цене значительно ниже рыночной стоимости (далее – объекты учета аренды на …
  • Предлагаемый метод определения величины показателя рыночно-конъюнктурного частичного обесценения действующих предприятий … . Определение экономического износа при оценке рыночной стоимости затратным подходом. // Вопросы оценки, 2002 …
  • Виды частичного обесценения предприятий в период их экономической активности … и оборудования при оценке их рыночной стоимости. – М., Российское общество оценщиков, 2002 …
  • Случаи обязательной оценки имущества … неденежными средствами для определения рыночной стоимости вносимого в уставный капитал … Привлечение независимого оценщика для определения рыночной стоимости является обязательным для определения цены … имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.
    При отсутствии соглашения оценка … земли» Земельного кодекса РФ).
    Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии … ; имущества, полученного безвозмездно, – по рыночной стоимости на дату оприходования; имущества, произведенного …
  • Проведение теста на обесценение активов … (последствия урагана). Комиссия определила среднюю рыночную стоимость такого оборудования с учетом текущего …
  • Фейковые представления о стоимости недвижимости и методах определения этой стоимости … : неуместное, безусловно ошибочное употребление понятия «рыночная стоимость», которой в природе не существует … авторов статьи о том, что «рыночная стоимость (РС) объекта равна сумме дисконтированных …
  • Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости … в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
    об изменении кадастровой стоимости в … в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
    решение комиссии (при наличии);
    документ … кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на … истца, и для ответчика) определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Именно по факту …
  • К каким изменениям нужно быть готовым бухгалтеру в 2021 году … если вследствие изменений установлена его рыночная стоимость.
    В связи с изменениями, внесенными … объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости
    сведения об измененной кадастровой стоимости …

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/accounting/rynochnaya_stoimost.html

Рыночная стоимость объекта недвижимости: методы и этапы оценки

Рыночная цена недвижимости это

Приветствую! Сколько стоит Ваша недвижимость? Любопытно, что точного ответа на этот вопрос нет. Ведь цифра будет зависеть от того, кто спрашивает. Покупатель, инвестор, партнер, страховщик, представитель банка или налоговый инспектор?

Да, рыночная стоимость объекта недвижимости — это та цена, по которой ее, не спеша, можно продать через онлайн-площадку, риелторов и агентства недвижимости. Но поверьте, все не так просто, как кажется.

И сегодня я расскажу о том, как оценить рыночную стоимость недвижимости, что на нее влияет, и чем она отличается от кадастровой, инвентаризационной и других.

Что такое рыночная стоимость недвижимости?

Рыночную стоимость устанавливает рынок. Квартира или торговое помещение стоит столько, сколько за него готов сегодня заплатить покупатель. Другими словами, это та цена, за которую недвижимость можно продать без спешки и суеты.

На рыночную стоимость влияют десятки факторов: курс доллара, сезонность, налоги и состояние экономики в стране.

Сравнительный метод

Метод основан на предположении, что покупатель не заплатит за этот объект больше, чем за аналогичный на открытом рынке. Оценщик собирает прямые данные о свежих сделках купли-продажи с похожей недвижимостью. Кстати, именно сравнительный метод часто используют риелторы.

Например, Вы продаете двухкомнатную квартиру с ремонтом в старом доме спального района. Для сравнения будут отобраны проданные недавно квартиры с теми же параметрами: 2 комнаты, свежий ремонт, старый дом и тот же район.

По сути, применить сравнительный анализ для оценки собственной квартиры Вы можете и самостоятельно.

Плюсы метода:

  • Отражает мнение массового продавца и покупателя (такая оценка максимально приближена к справедливой);
  • Учитывает актуальную пропорцию «спрос-предложение» и инфляцию;
  • Максимально прост в применении и дает более-менее надежные результаты при условии наличия аналогов или стабильности рынка.

К недостаткам можно отнести то, что крайне сложно найти два «объекта-близнеца» для сравнения. Кроме того, у оценщика нет информации об окончательных условиях сделки. Может, аналогичные квартиры по факту покупают лишь с 30% скидкой?

Затратный метод

Суть метода: на примере конкретного объекта оценщик определяет, во сколько бы нам обошлось строительство его точной копии (те же архитектурные параметры, те же стройматериалы, то же качество отделки). Такая стоимость называется «восстановительной».

Или еще один вариант – во сколько бы обошлось создание «улучшенного» аналога того же здания (из более современных стройматериалов и в другом стиле). Тогда это будет расчетом «стоимости замещения».

И в том, и с другом случае за «базу» берут уже построенное здание. Полученная в итоге стоимость учитывает и цены на стройматериалы, и зарплату строительной бригады, и износ, и расходы на логистику и многое другое.

К слову, именно затратный подход применяли в СССР при расчете инвентаризационной стоимости зданий для БТИ. Сразу хочу заметить, что затратный метод – самый ресурсный из трех. В нем много цифр и расчетов, да и точной информации понадобится море.

Плюсы метода:

  • Самый надежный способ оценить «свежепостроенные» объекты с использованием современных проектных нормативов.
  • Отлично подходит для:
    • оценки специальных объектов (школы, детские сады, больницы, тюрьмы);
    • технико-экономического обоснования нового строительства.

Методика расчета:

  1. Определяют стоимость земли, на которой расположен объект.
  2. Рассчитывают стоимость замещения или восстановительную стоимость. Заказчик заранее уточняет, какой из двух вариантов ему нужен.
  3. Рассчитывают все виды износа (внешний, физический, функциональный).
  4. Из пункта №2 вычитают пункт №3.
  5. Выводят общую стоимость объекта недвижимости: пункт 1 + пункт 4.

Доходный метод

Здесь стоимость недвижимости зависит от ожидаемых доходов при условии наиболее эффективного использования объекта. По сути, будущий владелец актива хочет узнать ответ на вопрос: «Стоит ли инвестировать в эту недвижимость? И сколько она должна стоить, чтобы я на ней заработал ХХХ рублей?»

Методика расчета:

  1. Рассчитываем сумму всех возможных поступлений от объекта (как правило, от его сдачи в аренду).
  2. Рассчитываем сумму расходов, связанных с недвижимостью (налоги, пошлины, ЖКХ, коммунальные услуги, споры).
  3. Определяем чистый операционный доход (пункт 1 минус пункт 2).
  4. Рассчитываем ставку дисконтирования (индексный коэффициент).
  5. Переводим ожидаемые доходы в текущую стоимость.

Обратите внимание! Доходный метод в принципе не подходит для оценки недвижимости:

  • В условиях кризиса (прибыль от объекта не будет поступать постоянно и равномерно);
  • В условиях дефицита информации (например, если Вы не знаете ставку дисконтирования, то делать расчеты бессмысленно);
  • Для просчета нового бизнеса (риски слишком высоки, сложно просчитать денежный поток).

Местоположение

Оценивают такие параметры как престижность района, его удаленность от метро и автомагистралей, наличие рядом промышленных производств и другое. Чем удобней и комфортней местоположение недвижимости – тем выше будет цена объекта.

Качество инфраструктуры

Чем лучше развита инфраструктура района, тем дороже будет оценена недвижимость. Для жилых объектов инфраструктура – это школы и детские сады, больницы и аптеки, магазины и рынки, парки и детские площадки. При этом все объекты должны быть расположены в шаговой доступности от объекта!

Транспортная доступность

Чем проще добраться до недвижимости из любой точки города, тем выше ее цена. Поэтому за близость к метро всегда приходится доплачивать.

Размеры объекта

Чем меньше площадь помещения, тем дороже будет стоить «квадрат» объекта. Кстати, это правило не распространяется на элитную недвижимость.

Состояние недвижимости

Здесь оценивается не только качество ремонта, но и общее состояние подъезда и придомовой территории.

Общая конъюнктура рынка

Соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости диктует цены на квадратные метры. Огромное значение имеет текущее состояние экономики: спад, стагнация или экономический рост.

Процедура оценки

Знать справедливую цену недвижимости нужно во многих ситуациях.

Например:

  • Вы продаете или покупаете квартиру, земельный участок либо склад.
  • Хотите застраховать объект недвижимости.
  • Оформляете банковский кредит под залог недвижимого имущества. Банку нужна точная залоговая стоимость.
  • Разбираете имущественный спор в суде (например, делите квартиру с супругой после развода).
  • Вступаете в права пользования или наследства.

Оценочной деятельностью в Российской Федерации занимаются лицензированные компании-оценщики.

Пять этапов оценки недвижимости

  1. Постановка задания. Заказчик уточняет цель оценки, тип определяемой стоимости (например, рыночная или кадастровая) и другие нюансы. И самое главное, для кого делается оценка. Варианты: для страховой компании, для потенциального покупателя, для банка, для налоговой, для страховой.
  2. Подписание договора.

    На втором этапе составляется план оценки: график работ, выбор метода оценки (о них я писал выше), источники информации и стоимость работы. Заказчик и оценщик подписывают договор.

  3. Сбор и анализ информации. На третьем этапе оценщик осматривает объект и прилегающую территорию. Изучает юридические, физические и экономические параметры.

    Проверяет собранную информацию на достоверность. Анализирует и обрабатывает данные.

  4. Расчет стоимости объекта и выведение итоговой величины. Как правило, объект недвижимости оценивается тремя методами (доходный, сравнительный и затратный). Далее оценщик устанавливает коэффициент достоверности для каждого из подходов и вычисляет итоговую величину.

  5. Составление и сдача отчета заказчику.

Какие документы понадобятся для оценки?

  1. Личные документы владельца недвижимости (копии паспорта, ИНН).
  2. Правоустанавливающие (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о покупке объекта на аукционе).
  3. Бумаги по самой недвижимости (фото объекта, выписки из госреестра).

Чем рыночная стоимость отличается от других видов?

Рыночная – не единственная стоимость, которую используют при оценке недвижимости. Есть еще ликвидационная, балансовая, инвентаризационная и другие. И у каждой – своя специфика и свой «конечный потребитель». Чем каждая из них отличается от рыночной стоимости? Попробуем разобраться.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость показывает, сколько, по мнению государства, Ваша недвижимость стоит на рынке. Кадастровая и рыночная стоимость могут отличаться на 20-30% и больше.

КС учитывает престижность района, наличие инфраструктуры, а также месторасположение и планировку объекта. На итоговую цифру не влияет: состояние рынка недвижимости, наличие в квартире сантехники и кондиционера, вид из окна и «свежесть» ремонта. Итоговое значение заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Такая оценка нужна для определения базы начисления налога на недвижимость с 2015 года. Если не вдаваться в детали, то «инвентаризационную» базу сменили на «кадастровую» с одной целью: привлечь лишние деньги в бюджет.

Владельцам недвижимости теперь придется платить в казну больше, чем до нововведения. Особенно не повезло собственникам объектов в престижных районах мегаполисов.

По закону, кадастровую стоимость нужно пересматривать не реже, чем один раз в пять лет.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость отображает цену объекта, за которую его можно продать очень-очень срочно. Другими словами, это продажа недвижимости по цене ниже рыночной.

Методы оценки ликвидационной стоимости:

  1. Прямой. Чаще всего объект просто сравнивают с аналогами на рынке. Видим на сайте, что однокомнатная квартира в Ясном районе срочно продается за ХХХ рублей, значит, и нам можно принять ту же цифру.
  2. Косвенный. Берем рыночную стоимость и корректируем ее на скидку. Самое сложное — рассчитать размер скидки (она может составлять и 20%, и 50%).

Инвентаризационная стоимость

Инвентаризационную стоимость устанавливает БТИ в момент оформления документов. Эта цена является разумной лишь на момент оценки. Со временем она все дальше уходит от реальной (в сторону занижения). Например, в историческом центре Москвы инвентаризационная стоимость домов старого фонда в 30 (!) раз ниже рыночной.

Восстановительная стоимость

ВС показывает, сколько денег понадобится на то, чтобы построить точную копию объекта.
Например, Роман заказал восстановительную оценку складского комплекса в Подмосковье. По расчетам оценщика ВС составила $2 млн. Это значит, что примерно в $2 млн. Роману обойдется строительство модульного комплекса той же площади и того же качества в том же районе.

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость объектов недвижимости нужна для бухгалтерского учета юрлиц. Любую компанию можно оценить в рублях или в долларах. Ее общая «цена» складывается из денег на банковских счетах, стоимости оборудования, мебели, запасов материалов на складе и, конечно, недвижимости (если она находится в собственности компании).

Как определяется балансовая стоимость, скажем, склада? Чаще всего берется стоимость его покупки минус износ. Чем дольше компания пользуется складом, тем меньше его балансовая стоимость. Если на складе сделали ремонт – балансовая стоимость снова вырастает.

Важный момент! Почти всегда балансовая стоимость ниже рыночной! Она отвечает условию, как можно скорее получить свободные средства от продажи актива.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость показывает, сколько стоит недвижимость в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора. ИС используют для оценки эффективности того или иного проекта. Или когда нужно разделить доли в бизнесе между собственником и инвестором с учетом будущих доходов.

В идеале, инвестиционная стоимость должна быть выше рыночной. В противном случае владельцу офиса или склада выгодней продать объект по рыночной цене и не «заморачиваться» с участием в бизнес-проекте.

Вместо вывода

Если сократить понятие «рыночная стоимость» до минимума, то это та цена, по которой недвижимость готовы купить в текущий момент. При актуальном курсе доллара, текущем уровне средней заработной платы и нынешнем соотношении спроса и предложения на рынке.

Но не стоит забывать, что любой рынок недвижимости переживает циклические спады и подъемы. Главное, объективно оценить стадию рынка и вовремя продать или купить объект.

А как Вы рассчитываете рыночную стоимость недвижимости?

и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/rynochnaya-stoimost-obekta.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.