Сделки с объектами незавершенного строительства

Содержание

Регистрация и продажа «недостроя»

Сделки с объектами незавершенного строительства
Что изменилось при уведомительном порядке строительства

На земельном участке начато строительство жилого дома, но по ряду причин работы остановились, и теперь собственник склоняется к мысли продать землю с недостроенным объектом.

Готовится выставить такую недвижимость на продажу, только вот пока не понимает, как это сделать правильно, чтобы соблюсти все требования закона.

Слышал, что теперь нужно подавать уведомления о строительстве, но ведь он не собирается строить и сомневается, что ему нужно идти по этому пути.

Как в связи с введением порядка уведомления о строительстве следует узаконивать объекты незавершённого строительства? Можно ли не регистрировать недостроенный дом и продать участок с ним? Нужно ли оформлять его, если планирует в будущем когда-нибудь возобновить строительство? Что изменилось в процедуре, в пакете документов для регистрации и так далее. С этими вопросами мы обратились к нашим экспертам.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»:

– Во всех перечисленных ситуациях зарегистрировать недостроенный дом возможно. Как следует из статей 130–131 Гражданского кодекса РФ, объекты незавершённого строительства относятся к недвижимым вещам, поэтому они подлежат государственной регистрации.

Регистрация такого объекта будет производиться на основании разрешения на его строительство (уведомления о строительстве) и правоустанавливающей документации на земельный участок, на котором он расположен. Для этого необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр.

Если же разрешение на строительство дома отсутствует (или уведомление о строительстве по новым правилам не подавалось), то зарегистрировать объект не получится. Более того, он может быть признан самостроем и принудительно снесён за счёт владельца. В этом случае вопрос решается в судебном порядке.

Евгения Жданова, учредитель компании «Жданов Групп»:

– Для регистрации недостроенного многоквартирного дома на руках должен быть договор о проведении строительных работ, акт рабочей комиссии, где фигурируют и заказчик, и исполнитель.

Необходимо также провести инвентаризацию недостроенного объекта и зарегистрировать его в Росреестре, – только после этого объект можно будет продать, обменять и так далее.

Однако необходимо помнить, что «недострой» не может долго стоять и будет не лишним выполнить проект по консервации объекта, а также по обеспечению его безопасности (речь идёт о погодных условиях и человеческом факторе), а именно – необходимо установить ограждение, нанять охрану и прочее.

К вопросу о завершении строительства «в ближайшее время»: разрешение на строительство выдают, как правило, на полтора года. Если застройщик намерен продать участок с недостроенным многоквартирным домом, он должен знать, что не сможет этого сделать без согласия всех жильцов или участников долевого строительства.

Алексей Гавришев адвокат, управляющий партнёр AVG Legal:

– Не все застройщики знают, что отсутствие строительства на отведённом для этих целей земельном участке является нарушением целевого использования земли и по законодательству может грозить проблемами даже по заявлению третьих лиц (соседей), вплоть до изъятия земли.

Соответственно, если сроки последующего строительства неизвестны или слишком большие, то лучше, чтобы объект был зарегистрирован и не был признан самовольным по формальному признаку. Конечно, необходимо, чтобы уведомительный порядок и строительные нормы были изначально соблюдены.

Поэтому по инициативе застройщика кадастровый инженер изготавливает технический план объекта незавершённого строительства, и на основании этого плана объект ставится на государственный кадастровый учёт, после чего производится регистрация права собственности на объект незавершённого строительства.

При этом объект незавершённого строительства стоит регистрировать только, если он не служит предметом действующего договора подряда, а сам процесс законсервирован, временно или вовсе прекращён.

В то же время необходимо уточнить, что к объектам незавершённого строительства могут быть отнесены только капитальные строения и сооружения, прочно связанные с землёй.

С учётом законодательных изменений 2019 года ОКСы по своему определению сильно приблизились к понятию недвижимости, так как законодатель исключил из понятия ОКС замещение, покрытие и другие неотделимые улучшения (скважины, инженерные сети, заборы и т. п.).

К объекту капитального строительства теперь могут быть отнесены здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено. При этом, согласно разъяснениям судов, минимальной стадией незавершённости может быть создание фундамента.

Станислав Малинкин, «Европейская юридическая служба»:

– В связи с введением нового порядка получения разрешения на строительство, а именно согласно ст. 51.

1 Градостроительного кодекса РФ, в настоящее время для строительства объекта индивидуального жилищного строительства и садового дома необходимо и достаточно направить в уполномоченный орган (например, департамент архитектуры и градостроительства) уведомление о начале строительства и впоследствии уведомление об окончании строительства.

Согласование уполномоченным органом таких уведомлений является основанием для начала строительства и регистрации права в Росреестре соответственно. Те, кто начал строительство до 4 августа 2018 года, то есть до срока действия нового порядка, также могли до 1 марта 2018 года направлять в уполномоченный орган уведомление о нём.

Если застройщик не намерен достраивать в ближайшее время объект, как и в ситуации, когда он не знает о точной дате завершения объекта, у него есть возможность оформить право на объект незавершённого строительства в будущем. В соответствии с положениями ст.

1 Градостроительного кодекса РФ объекты незавершённого строительства – это объекты, строительство которых не завершено, и они отнесены к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

Государственная регистрация права на такой объект будет осуществляться на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, документа, разрешающего строительство (в случае непредставления такого документа заявителем он испрашивается регистрирующим органом в рамках межведомственного взаимодействия), и технического плана, содержащего описание объекта.

Если же застройщик намерен достроить объект, то, как указано выше, по окончании возведения объекта необходимо направить уведомление о завершении строительства. После его согласования обратиться в Росреестр за регистрацией права с документами на участок, разрешением на строительство и техническим планом.

Что же касается возможности продать участок с недостроенным домом, то закон не содержит запрета на такую сделку, но следует иметь в виду, что формально вы будете продавать земельный участок со всеми надворными постройками и сооружениями. Юридически ваши права на строение не оформлены, поэтому и указывать их в договоре как оформленные строения вы не можете.

– Как в связи с введением порядка уведомления о строительстве следует узаконивать объекты незавершённого строительства?

Екатерина Кокарева, начальник отдела координации и анализа деятельности в учётно-регистрационной сфере Управления Росреестра по Свердловской области:

– В соответствии с изменениями, внесёнными федеральным законом № 340-ФЗ, государственный кадастровый учёт созданных объектов индивидуального жилищного строительства, садовых домов и государственная регистрация прав на них должны осуществляться одновременно на основании заявления органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на выдачу разрешений на строительство.

Заявление указанными органами подаётся в электронном виде, к нему должно прилагаться следующее: уведомление об окончании строительства или реконструкции индивидуального жилого или садового дома, технический план, представленный вместе с уведомлением об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома в органы государственной власти, местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство.

– Что изменилось в процедуре, в пакете документов для регистрации и т. д.?

– Согласно части 9 статьи 24 федерального закона № 218-ФЗ, сведения об объекте незавершённого строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ, разрешения на строительство и проектной документации объекта недвижимости.

Если в отношении объекта ИЖС или садового дома было направлено уведомление о планируемых строительстве, реконструкции, то такое строительство, реконструкция считаются согласованными уполномоченными органами (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса).

Если строительство не было завершено, то технический план подготавливается так же, как и для направления уведомления об окончании строительства (на основании указанных в части 11.

1 статьи 24 федерального закона № 218-ФЗ уведомлений и проектной документации или декларации при отсутствии проектной документации), но с указанием вида объекта недвижимости – «объект незавершённого строительства».

В качестве резюме

1. Согласно законодательству, «недострой» является объектом недвижимости и может быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

2. Регистрация в ЕГРН осуществляется в общем порядке, через подачу уведомления в органы власти, местного самоуправления.

3. Продать земельный участок с объектом незавершённого строительства, незарегистрированным в ЕГРН, можно, и для этого не нужно указывать его в договоре.

Подготовила Светлана СОЛОВЬЁВА

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/592e8dbad7d0a6f53d9a302a/registraciia-i-prodaja-nedostroia-5c7df9a73833fd00b2b6a78a

Незавершенный объект строительства имеет 4 признака и 2 ограничения

Сделки с объектами незавершенного строительства

Незавершенный объект – это обывательское название объекта незавершенного строительства.

Другими словами, термины:

  • незавершенный объект,
  • объект незавершенного строительства,

имеют одно смысловое значение.

В этой статье рассмотрим признаки и особенности незавершенного объекта.

Так же выясним: какие ограничения имеет незавершенный объект строительства.

4 признака, которые имеют незавершенные объекты строительства

Под признаками будем понимать особенности, которые присущи всем объектам незавершенного строительства.

1-ый признак.

Незавершенный объект считается объектом капитального строительства

К объектам капитального строительства (сокращенно ОКС) относят:

  • здание,
  • строение,
  • сооружение,
  • объект незавершенного строительства.

Из перечня видно, что незавершенный объект, как и здание, является объектом капитального строительства.

Источник сведений – пункт 10 статьи 1 ГрК РФ.

Таким образом, недостроенный объект, который не относится к ОКС, не может считаться объектом незавершенного строительства.

2-ой признак.

Незавершенный объект  — недвижимое имущество

Какое имущество относят к недвижимости? Ответ смотрим в статье 130 ГК РФ.

Перечень видов недвижимости не велик:

  • земельные участки,
  • участки недр,
  • объекты прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,
  • здания,
  • сооружения,
  • объекты незавершенного строительства.

Как видно из перечня, незавершенный объект прямо отнесен к недвижимому имуществу.

Из факта отнесения незавершенки к недвижимости следует 2 вывода.

Первый вывод.

Объект незавершенного строительства подлежит кадастровому учету и регистрации в Росреестре

Кадастровый учет позволяет определить незавершенный объект, в качестве индивидуально-определенной вещи.

Проведенный кадастровый учет, подтверждает существование объекта незавершенного строительства.

Регистрация незавершенного строительства, как объекта недвижимости, закрепляет права на объект.

Иными словами, регистрация позволяет внести в ЕГРН сведения о праве собственности на незавершенный объект.

Второй вывод.

Недостроенный объект, который по конструктивным особенностям не является недвижимостью, не может быть незавершенным объектом

Поясним данный вывод на примере.

Сарай и другие хозяйственные постройки на участке не признают объектами недвижимости.

Иными словами, сарай и хозпростройки не относят к категории недвижимого имущества.

Таким образом, недостроенный сарай или хозяйственный постройки нельзя признать объектом незавершенного строительства.

Потому что сарай и постройки по характеристикам не являются объектами недвижимости.

Подведем итог: незавершенный объект всегда является недвижимым имуществом.

3-й признак.

Незавершенный объект даёт право на 1-кратное заключение договора аренды участка без торгов

По общему правилу, муниципальные и государственные участи предоставляют в аренду на аукционе.

Однако, в земельном кодексе перечислены случаи, когда участок можно арендовать без торгов.

Именно такой случай установлен для объектов незавершенного строительства.

Собственник объекта незавершенного строительства может 1 раз заключить договор аренды участка для окончания строительства.

Следует отметить, что не любой собственник незавершенного объекта имеет право получить участок без торгов.

Условия и критерии, дающие право на получение участка в аренду без торгов, смотрите по ссылке.

Источник информации: подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

4-ый признак.

Степень готовности объекта незавершенного строительства

Незавершенный объект — единственный вид недвижимого имущества, который имеет такой параметр.

Степень готовности объекта незавершенного строительства указывают в кадастре недвижимости в процентах.

Процент готовности незавершенного объекта определяет кадастровый инженер по формуле.

Источник: пункт 43 Требований, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953.

Степень готовности объекта, в-первую очередь зависит от объема выполненных работ на объекте.

Чем выше степень выполнения работ, тем выше готовность объекта.

При какой степени готовности, строящийся объект, признают объектом незавершенного строительства?

Перефразируем вопрос.

Какая минимальная степень готовности дает право признать стройку объектом незавершенного строительства?

Как упоминал выше, степень готовности объекта указывают в процентах.

Исходя из этого, можно было бы предположить следующее.

Вероятно, есть какой-то минимальный процент готовности, при котором объект признают незавершенным.

Однако, данное предположение ошибочно.

Никакого минимального процента готовности незавершенного объекта не установлено

Иными словами, нет такой величины (5%, 7% или 10% и т.д.), которая бы определяла пороговое значение готовности объекта для признания его незавершенным.

Минимальную степень готовности, определяющую состояние, при котором объект признают незавершенным, вычисляют не в процентах.

Для этой цели, служит иной критерий, выраженный не процентах.

Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ является минимальным условием признания правомерно строящегося объекта незавершенным

Источник информации: пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.

Разберем объемное определение на составные части, чтобы вычленить важные условия.

Минимальные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.

1-ое условие.

Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ

Для признания объекта незавершенным необходимо, чтобы полностью был возведен фундамент.

Частичное сооружение фундамента или неполное выполнение аналогичных работ исключает признание стройки объектом незавершенного строительства.

Другими словами, нет готового фундамента, значит — объект нельзя признать объектом незавершенного строительства.

При этом не имеет значения, какой процент готовности дает возведенный фундамент.

Степень готовности в процентах неважна. Главное — полная готовность фундамента.

2-ое условие.

Правомерное возведение объекта незавершенного строительства

Условие о правомерности возведения объекта исключает признание самовольной постройки объектом незавершенного строительства.

Для примера приведу некоторые критерии правомерности возведения объекта

а) наличие разрешения на строительство, если для постройки объекта требуется разрешение,

б) подача уведомления о начале строительства объекта ИЖС или садового дома,

в) наличие законных прав на земельный участок.

Подведем итог.

Сам по себе процент готовности не влияет на признание объекта незавершенным.

Правомерность строительства и полная готовность фундамента – главные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.

С признаками объекта незавершенного строительства закончили.

Переходим к ограничениям.

Незавершенный объект строительства не дает право выкупа земельного участка из аренды без торгов

Законодательство допускает случаи, когда можно купить земельный участок без торгов.

Одним из таких случаев является выкуп участка под объектом недвижимости.

Ранее мы установили, что объекты незавершенного строительства относят к недвижимому имуществу.

Однако, факт отнесения незавершенного объекта к недвижимости, не дает право на выкуп участка под «незавершенкой».

Причина в следующем.

Статья земельного кодекса перечисляет виды недвижимости, под которыми землю продают без торгов.

Источник информации: подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Объекты незавершенного строительства в данный перечень не попали.

Следовательно, земельный участок под объектом незавершенного строительства нельзя выкупить без торгов.

Вывод.

Бессмысленно питать иллюзии выкупа земельного участка из аренды, на котором поставлен один фундамент.

2-ое ограничение.

Можно ли незавершенный объект делить на части?

Пока объект незавершенного строительства не сдан в эксплуатацию, его признают единым объектом недвижимости.

Возьмем для примера, недостроенное офисное здание или недостроенный многоквартирный дом.

Как правило, готовые здания и многоквартирные дома делят на самостоятельные объекты недвижимости.

Коммерческие здания делят на помещения.

Многоквартирные дома состоят из отдельных квартир.

Проще говоря, в готовом объекте, выделяют самостоятельные объекты недвижимости: помещения, квартиры и т.д.

Объекты незавершенного строительства делить на самостоятельные объекты недвижимости нельзя

Пока не завершено строительство, нельзя образовывать другие объекты недвижимости – помещения, квартиры.

Иными словами, законсервировать стройку, чтобы продать здание по частям, не получится.

До ввода в эксплуатацию незавершенный объект можно продать только целиком.

На этом пока всё.

Источник: https://paruslex.ru/nezavershennyj-obekt/

Сделки с объектами незавершенного строительства (40 `)

Сделки с объектами незавершенного строительства

Другое «больное место» при строительстве жи­лых домов — правовое положение объектов неза­вершенного строительства. Судебная практика, за­конодательство и многие юристы неоднозначно смотрят на этот вопрос.

Для риэлторской фирмы он также имеет значение, поскольку на объект недви­жимого имущества могут быть зарегистрированы права как самих риэлторских фирм, их клиентов, так и права третьих лиц (контрагентов).

Контраген­ты могут своими недобросовестными действиями завладеть недвижимым имуществом в будущем, ког­да объект будет достроен или передать (уступить по договорам уступки прав требования) права требова­ния определенной части в незавершенном строи­тельством объекте, хотя фактически они не будут яв­ляться собственниками всего объекта недвижимого имущества.

Риэлторской фирме следует постоянно отслеживать ход строительства дома, завершения строительства отдельных секций, этажей. Неопре­деленность в законодательстве, его различные и противоречивые трактовки арбитражными судами различных субъектов РФ создают «широкое поле» для проведения различных мошеннических дей­ствий с будущими квартирами в строящемся доме.

Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Феде­рации» в перечень недвижимого имущества в ст. 130 ГК РФ был включен объект незавершенного строи­тельства.

Тем не менее, многое осталось неясным, по­скольку, определяя объекты недвижимости, законода­тель не уточнил, с какого момента они становятся не­движимостью, всегда ли являются недвижимостью или только в том случае, если не выступают в качестве предметов действующего договора подряда.

Мнения о том, чем именно является объект неза­вершенного строительства, высказывались разные.

Объекты незавершенного строительства можно было бы считать специальным видом недвижимости (ибо их тесная связь с землей как один из основных признаков недвижимости очевидна), однако они, по об­щему правилу, не подлежат самостоятельной государ­ственной регистрации в качестве недвижимости, а сле­довательно, юридически не являются таковой. Весьма сложен для определения и момент их фактического со­здания… Будучи предметом договора строительного подряда, они остаются известной совокупностью стро­ительных материалов и конструкций, в которую также вложен труд строителей (т. е. движимым имуществом), а право собственности на них, по общему правил}', при­надлежит подрядчику (ср. п. 2 ст. 702, п. 2 ст. 703, п. 1 ст. 705, п. 1 ст. 741 ГК РФ). Их можно считать недвижи­мостью лишь за рамками подрядных отношений (в час­тности, после консервации строительства).

До окончания строительства заказчику (застрой­щику) нет необходимости доказывать свой титул на недостроенный объект, строительный объект — предмет договора строительного подряда.

Таким об-разом, авторы сходятся во мнении, что объект неза­вершенного строительства является недвижимостью только в том случае, если отсутствует действующий договор строительного подряда.

Необходимо отме­тить, что данные работы были опубликованы до вне­сения изменений в ст. 130 ГК РФ.

Что касается объекта незавершенного строитель­ства, в отношении которого отсутствует действую­щий договор строительного подряда, тут можно ска­зать однозначно: если данный объект по своим при­знакам является недвижимым имуществом, то он яв­ляется недвижимостью.

Сложнее решается вопрос в отношении объекта, который является предметом действующего договора строительного подряда или возводится силами заст­ройщика. Иногда такой объект пытаются квалифици­ровать в качестве совокупности строительных мате­риалов, сложенных в определенном порядке.

Думается, что такая квалификация неправомер­на, — как только те или иные стройматериалы были неразрывно соединены друг с другом, они прекрати­ли свое существование в качестве самостоятельных вещей, что подтверждается и судебной практикой.

В Постановлении от 26.10.99 № 3655/99 ВАС РФ указал, что «установленные в доме дверные блоки перестали быть отдельными самостоятельными объектами собственности, а стали частью принадле­жащей истцу недвижимости».

Поскольку установленные в доме дверные блоки как отдельный предмет не существуют, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил исковые требования о признании права собственности на 66 дверных блоков. В этой части решение суда подле­жит отмене. В остальной части решение суда являет­ся законным и обоснованным и отмене не подлежит.

В п. 7 Информационного письма ВАС РФ от 13.11.97 № 21 указано: «Не завершенный строитель­ством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации».

При рассмотрении спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи не завер­шенный строительством объект недвижимости и подле­жит ли регистрации переход права собственности.

В соответствии со ст. 129 ГК РФ, объекты граж­данских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Виды объектов гражданских прав, нахождение ко­торых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строи­тельством. Следовательно, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собствен­ником другим лицам.

При определении квалификации конкретного строения, не завершенного строительством, в каче­стве движимого или недвижимого важно не забывать 'и про технические критерии.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.10.99 № 2061/99 выделены следующие признаки недвижи­мого имущества:

1) монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте;

2) подведение к нему стационарных коммуникаций (электро-, тепло- и водоснабжения);

3) принадлежность строения к капитальным (в данном случае — первой группе капиталь­ности);

4) характер работ по привязке фундамента к мест­ности, по изготовлению фундамента и монта­жу, свидетельствующий о возведении сооруже­ния, прочно связанного с землей (недвижимого имущества);

5) указанные выше необходимые признаки отне­сения имущества к недвижимости устанавли­ваются исходя из технических документов на объект (технический паспорт, руководство по эксплуатации, акты сдачи-приемки работ).

В Постановлении ФАС СЗО от 14.11.2000 по делу № А56-6166/2000 суд, признавая совокупность объектов недвижимостью, мотивировал это следую­щим образом: «…

по заключению проведенной су­дом апелляционной инстанции строительно-техни­ческой экспертизы, на занимаемом ответчиком зе­мельном участке расположены такие объекты, как инженерные коммуникации, маелобензоуловители и бензоловушки, представляющие собой подземные емкости с заглублением до 2 метров, железобетонные ограды с бетонным фундаментом, одноэтажные складские помещения из кирпича с фундаментами, а также иные сооружения, которые относятся к ос­новным фондам и совокупность которых является единым обособленным комплексом конструктивно сочлененных сооружений, относящихся к объектам капитального типа, неразрывно связанных с землей, со сроком эксплуатации не менее 50 лет. Их демон­таж невозможен без несоразмерного ущерба им и их назначению».

Подводя итоги, можно выделить следующие кри­терии отнесения имущества к недвижимому:

1) неразрывная связь объектов с землей (в том числе наличие фундамента);

2) отведение участка под строительство (этот кри­терий относится скорее к юридическим и будет рассмотрен ниже);

3) подведение к нему стационарных коммуникаций;

4) отнесение данных объектов к основным фон­ дам {этот критерий также будет рассмотрен от­ дельно, среди юридических критериев);

5) отнесение объектов к капитальным (при этом опять-таки следует учитывать, что даже в слу­ чае отнесения объекта к капитальным такой объект может не быть признан недвижимос­ тью, если возводился на определенное время);

6) отсутствие признаков временного строения, ко­ торое должно быть устранено с земельного уча­ стка по окончании срока пользования участком;

7) техническое предназначение объекта;

8) возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после пере­мещения.

Критерий технической (физической) связанно­сти с землей. При применении данного критерия должны исследоваться наличие фундамента, его ха­рактеристики, способ прикрепления объекта к фун­даменту, а также материал, из которого изготовлен данный объект.

С объектами жилого фонда все понятно, поскольку жилой дом всегда строят в соответствии со СНиПами на прочном фундаменте, т. е. объект прочно связан с землей. Но в процессе работы риэлтор имеет дело не только с объектами жилого фонда, но и не жилого.

Особенно часто это встречается при строительстве но­вых жилых домов, когда вместе с жилым комплексом строят и административные помещения, торговые залы. Кроме того, строительство любого жилого дома почти всегда сопровождается строительством гара­жей. В таких случаях бывает трудно определить объект в качестве движимого или недвижимого.

В практике рассмотрения дел арбитражными судами федераль­ных округов есть постановления, вынесенные по де­лам, где объектом спора выступало недвижимое иму­щество одним из вопросов, возникавших при рассмот­рении дела, как раз был вопрос об отнесении имуще­ства к объекту недвижимого или движимого имуще­ства. Так, ФАС Северо-Кавказского округа в Поста­новлении от 13.03.

2003 по делу № Ф08-679/2003 ука­зал, что павильоны не являются объектами недвижимости, так как не имеют фундамента и не считаются сооружениями, прочно связанными с землей.

Источник: https://lektsii.org/16-9809.html

Купля-продажа объекта незавершенного строительства

Сделки с объектами незавершенного строительства

Купля-продажа объекта незавершенного строительства — серьезная сделка, затрагивающая интересы и покупателя, и продавца. По этой причине, мы решили выразить свою точку зрения и обозначить оптимальные условия юридического заключения сделки, которые помогут участникам минимизировать любые риски.'

  • Так как объект незавершенного строительства еще не создан и не построен, его строительство не завершено, он не может быть использован ни для проживания, ни промышленного производства, ни для коммерческой деятельности, ни для организации сельского хозяйства, ни для чего другого.

В любой ситуации объект незавершенного строительства может быть использован только для дальнейшего строительства. То есть купля-продажа объекта незавершенного строительства предполагает завершение строительства.

По общему правилу договоров купли-продажи, недвижимое имущество принадлежит продавцу. Купля-продажа объекта незавершенного строительства также оформляется в договор, где одним из существенных условий оказывается предмет договора — в данном случае, объект незавершенного строительства.

Если обратить внимание на законодательную базу, содержащую типовые договора для разных сделок, можно заметить, что купля-продажа объекта незавершенного строительства требует прохождения государственной регистрации имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. С того момента, когда будет создана запись в ЕГРП, объект незавершенного строительства становится объектом гражданских прав.

  • Обратите внимание! Без процедуры государственной регистрации никаких зарегистрированных прав на имущество нет. Из-за чего сделка будет признана недействительной.

Чтобы сдвинуть с мертвой точки объект незавершенного строительства, его нужно достроить, организовать строительно-монтажные работы (СМР) и ввести его в эксплуатацию. Справиться с подобными работами может застройщик или специализированная компания, обязующаяся завершить строительство по заданию заказчика.

Многие застройщики не принимают во внимание юридическую чистоту сделки и формально проводят куплю-продажу объекта незавершенного строительства. В то время, как специализированные компании сразу же вникают в суть вопроса и предварительно регистрируют право собственности на продаваемое имущество на заказчика, после чего переходят к официальному заключению сделки.

  • При регистрации права собственности на объект незавершенного строительства учитываются различные нюансы. Главный из них — право собственности продавца на земельный участок, где расположен этот самый объект.

Чтобы исключить риски недобросовестности или безответственности, необходимо, чтобы купля-продажа объекта незавершенного строительства рассматривалась юристами, разбирающимися в имущественных правах.

Два года на территории России действует новый Земельный Кодекс, на котором тоже важно сконцентрироваться.

Если у продавца объекта незавершенного строительства нет права на земельный участок, а, именно: право собственности на земельный участок или временного права владения и пользования, то есть договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке, то покупатель не сможет получить разрешение на строительство. По этой причине, став владельцем недвижимого имущества, нельзя будет позволить себе пользоваться землей, на которой это имущество находится.

  • Получая вместе с объектом незавершённого строительства права на земельный участок, застройщик получает право на возведение объектов недвижимости, но только на основании полученного в органах муниципалитета разрешения на строительство.

Вполне обоснованными считаются действия представителя стороны застройщика, сверяющего сведения об объекте покупки, прав, зарегистрированных на продавца, с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Купля-продажа объекта незавершенного строительства подтверждается фактом существования недостроенного здания или сооружения, который фиксируется в нескольких правоустанавливающих документах.

Приблизительный пакет документов, на основании которых проводится купля-продажа объекта незавершенного строительства выглядит следующим образом:

  • документы, подтверждающие право на земельный участок, который отведен для строительства объекта незавершенного строительства;
  • разрешение на строительство;
  • технический и кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства;
  • документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;
  • решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительства данного объекта;
  • план объекта незавершенного строительства, составленный органом ростехинвентаризации;
  • проектно-техническая и проектно-сметная документация, а также документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.

Мы предлагаем не ограничиваться типовыми схемами сделок, связанных с куплей-продажей земли и объектов незавершённого строительства, а консультироваться с нами, исходя из конкретных жизненных обстоятельств. Мы на связи в будние дни и до 18-00 часов готовы встретиться с вами, чтобы обсудить выгоды взаимного сотрудничества. Обращайтесь!

Источник: https://stroy-trading.ru/information/article/996-Kuplya-prodazha-obekta-nezavershennogo-stroitelstva

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.